★聚焦物权法草案　★聚焦物权法草案　★聚焦物权法草案
　　据新华社北京10月23日电目前在不少小区里，业主对物业不尽责、
不作为现象无能为力，甚至两者之间经常发生冲突。22日再次提请十
届全国人大常委会第十二次会议审议的物权法草案赋予了小区业主会
议及其业主享有充分的居住区维护管理权力。如果物业不作为，小区
业主会议完全有权更换物业公司。
　　草案规定，建筑物区分所有权人会议可以制定有关该建筑物及其
附属设施的管理规定，自行管理该建筑物及其附属设施，也可以委托
物业管理机构或者其他管理人管理。对建筑单位聘请的物业管理机构，
建筑物区分所有权人会议认为不合适的，有权更换。
　　在如今的高层住宅中，有人擅自将住宅用房改为餐饮娱乐商业用
房，不仅影响了其他业主的生活，也侵害了其他业主的权利。草案为
此规定，“将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房”、“将共有部分改
变用途”这两种情形，均应当经全体建筑物区分所有权人同意。
　　草案规定，建筑物区分所有权人、物业管理机构不得擅自占用、
挖掘建筑区划内的道路、场地，损害建筑物区分所有权人的共同利益。
因维护、修缮等原因确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当经建筑
物区分所有权人会议同意。
　　草案规定，建筑物区分所有权人会议以及建筑物区分所有权人委
员会，对任意弃置垃圾、侵占通道、排放大气污染物、施放噪音，以
及违反规定饲养动物等损害他人合法权益的行为，有权按照建筑物区
分所有权人会议通过的物业管理规定，要求行为人停止侵害、消除影
响、排除妨害、赔偿损失，或者采取其他防止侵权行为发生的必要措
施。

　　承包土地可依法转包出租

　　据新华社10月23日电物权法草案规定土地承包经营权人可以依照
法律规定将土地承包经营权转包、出租、互换、转让等。
　　草案规定，土地承包经营权人将土地承包经营权转包、出租、互
换、转让等，当事人应当采取书面形式订立相应的合同，但合同的期
限不得超过原土地承包经营权合同剩余的期限。将土地承包经营权转
包、出租、互换等，应当报发包人备案。
　　草案还规定，承包期内，发包人不得收回承包地。承包期内，土
地承包经营权人全家迁入小城镇落户的，应按承包人意愿，保留其土
地承包经营权或者允许其依照法律规定进行土地承包经营权流转。土
地承包经营权人全家迁入设区的市，转为非农业户口的，应将承包的
耕地和草地交回发包人。承包期内，土地承包经营权人交回承包地或
者发包人依照法律规定收回承包地，土地承包经营权人对其在承包地
上投入而提高土地生产能力的，有权获得相应的补偿。

　　国家保护私人投资及其收益

　　据新华社电私人对其合法取得的不动产和动产享有所有权，国家
保护私人储蓄，国家保护私人投资及其收益。
　　所有权是物权的基础，用益物权和担保物权都是由所有权产生的。
物权法草案对所有权作了较为全面的规定：1、国家所有是公有制的
基础。国家所有即全民所有，草案对矿产资源、水资源以及城市土地
等自然资源的国家所有权作了规定，并对国有企业或者国有控股企业
的法人财产作了规定。2、集体所有是公有制的重要组成部分。草案
对集体所有的不动产和动产以及集体所有权的行使作了规定。3、完
善保护私人财产权的法律制度。草案规定，私人对其合法取得的不动
产和动产享有所有权。国家保护私人财产的继承权以及其他合法权益。
4、建筑物区分所有权如今已成为不动产物权的重要问题，草案对建
筑物区分所有权作了详细规定。

　　建造建筑物不得妨碍别人通风采光

　　据新华社电在不少地方，有的新建楼房严重影响相邻住房的通风
采光，受影响的这些人家投诉无门。物权法草案规定，建造建筑物，
应当与相邻建筑物保持适当距离并适当限制其高度，不得妨碍相邻建
筑物的通风、采光和日照。
　　草案规定，不动产相邻各权利人应当按照有利生产、方便生活、
团结互助、公平合理的原则处理相邻关系。不动产权利人因铺设电线、
电缆、水管、煤气管等管线必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、
建筑物的权利人应当提供必要的便利。建筑物的屋檐滴水，不得直接
滴注于相邻的不动产；安装空调等设施，不得因滴水、噪音对相邻的
权利人造成损害。不动产权利人挖掘土地，建造建筑物、铺设管线以
及安装设备等，不得危及相邻不动产的正常使用和安全。

　　善意占有人不担民事责任

　　据新华社电物权法草案规定，占有人因使用占有的不动产或者动
产而使该不动产或者动产受到损害的，善意占有人不承担民事责任；
恶意占有人应当承担民事责任。
　　所谓占有，指占有人对不动产或者动产的实际控制与支配。草案
规定，无权占有，包括善意占有和恶意占有。无权占有，除有相反证
据证明外，推定为善意占有。
　　草案规定，不动产或者动产被占有人占有，权利人可以请求返还
原物及其孳息，但应当扣除占有人因妥善保管该不动产或者动产支出
的费用。占有的不动产或者动产毁损、灭失，该不动产或者动产的权
利人请求赔偿的，善意占有人应将取得的保险金、赔偿金或者补偿金
等返还给权利人。恶意占有人没有过错的，应将取得的保险金、赔偿
金或者补偿金等返还给权利人；有过错的，应承担民事责任。

　　六类财产不得抵押

　　据新华社北京10月23日电物权法草案规定，6类财产不得抵押：
土地所有权；耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用
权，但法律规定可以抵押的除外；学校、幼儿园、医院等以公益为目
的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益
设施；所有权、使用权不明或者有争议的财产；依照法律规定被查封、
扣押、监管的财产；法律规定不得抵押的其他财产。
　　物权法草案进一步完善了抵押权、质权、留置权的规定：债权人
在借贷、买卖等活动中，为保障实现其债权需要担保的，可以依照本
法和其他法律规定设定担保。担保物权人在债务人未履行债务时，有
权就担保财产优先受偿。
　　草案规定，抵押人和抵押权人应当采取书面形式订立抵押合同。
以不动产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。以动产
抵押的，抵押权自抵押合同成立时设立，但不经登记，不得对抗善意
第三人。同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所
得的价款依照下列规定清偿：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序
清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿；抵押权未登记的，按照债权
比例清偿；抵押权有的已登记，有的未登记的，已登记的先于未登记
的受偿。
　　草案还对留置权、让与担保作了规定。