西罗园三区3号楼的老电梯常出问题，停运维修也就成了“家常便饭”。

    北京玻璃研究院是此次应分摊更换老电梯费用，但又拿不出钱的产权单位之一。该单位在购房之初，与购房职工按比例交纳了住房公共维修基金。办公室职工宿舍负责人贾丙国曾向基金管理中心西城第一管理部提交过提取基金的申请，然而因没有相关法规支持维修基金的操作，申请没有被批准。

　　产权单位

    申请使用公共维修基金未获批准

    北京玻璃研究院在西罗园小区3号、31号两栋楼里共有45户职工宿舍。从1997年开始，按照房改政策，已经陆续有37户宿舍被本厂职工以3万元到5万元的成本价买回了产权。

    在玻璃研究院综合事务办公室，记者看到了当年的购房清单。清单显示，每位职工除了房屋成本价外，还按照2％的比例，交纳了一笔1000元到2000元不等的房屋维修基金。“我厂当年共收到西罗园、垡头等处售出的宿舍楼维修基金78万元，跟售房款一起，全部存在北京住房公积金管理中心”，办公室职工宿舍负责人贾丙国告诉记者，这笔基金从未动用过，现在本金加利息共有83.5万元，“这几年来，我单位各宿舍楼的外墙粉刷、水泵维修等，用的都是售房款。”

    今年7月16日，贾丙国将一份“关于申请西罗园家属宿舍更换电梯费用的报告”上交给北京住房公积金管理中心西城第一管理部，提出“我院西罗园宿舍共有建筑面积3755.46平方米。依据住房公共维修基金的相关规定，我院特向贵部申请我院的住房公共维修基金人民币195512.04元”。“这份报告没有被批准，管理部告诉我们基金不能动用，先用售房款解决”，贾丙国说，剩下可动用的6.5万元售房款已远不够这次的电梯改造分摊费用，而且剩下的这点钱他也不敢再动，不然以后别的小区连维修费都没有了。

    市公积金管理中心

    公共维修基金使用缺少法规支持

    1992年北京市颁布的《北京市私有住宅楼房管理与维修方法》第五条规定：共用部位、共用设施维修所需费用，从公共维修基金的利息中支付，不足部分，可由产权人按各自占有房屋建筑面积的比例分摊。

    北京住房公积金管理中心综合管理处鲍处长解释道，“现在公共维修基金的操作缺乏具体依据。产权单位向管理部提出申请，即使所在区域房改办和业主委员会同意，但由于管理中心无法判断申请是否合理，所以公共维修基金目前也不能使用。”鲍处长称，据他所知，目前还没有单位支取过公共维修基金。

    市小区办设备安全处电梯方面工作的负责人王亚军对此解释道：售房款是单位的收入，再由单位统一支取，不涉及个人利益是否公平的问题；但是公共维修基金却是由各购房人分别交纳的，有的住户并没有购房房屋产权，一直租住单位的房子，也就没有交纳公共维修基金，所以如果直接由单位把公共维修基金提取出来进行公共设备设施的维修，就难以符合公平原则。

    “换电梯单位没有钱，想用公共维修基金也不行。”北京房修一建筑工程有限公司电梯处副经理周永强告诉记者，“对于公共维修基金具体的使用来说，已经出台的法规操作性不强，导致当物业管理企业向相关部门提出申请时，得不到肯定的答复，只能等待相关的法律法规出台。”

    市小区办

    基金核算到户需网络系统支持

    “虽然2002年已经出台了公共维修基金的使用管理办法，但只是在大方向和原则上做了相应规定。公共维修基金的使用管理细则还没有正式出台，硬件设施还不到位，所以目前公共维修基金还不能投入使用。”负责制定公共维修基金使用方法的市小区办管理办公室副主任邹劲松告诉记者。

    据邹劲松介绍，在房改政策下，更新电梯的费用应该由售房单位出资。有两种方式：有公共维修基金的可以从公共维修基金中提取，而早期建设的小区如果没有设立公共维修基金，就应该由产权人集资解决电梯的更换问题。

    邹劲松对此解释道，公共维修基金是由每位买房的业主按比例交纳的，由单位统一交付给住房资金管理中心保管。现在必须把资金核算到户，要为每户业主再单独设立一个账户，公共维修基金的每一笔开支都要让业主明白。“这样一项工作仅依靠手工操作是不可能完成的，必须依靠网络系统，把业主、开发商、物业管理单位以及银行等与公共维修基金有关的单位和个人都纳入系统，建立一个良好的沟通平台。”邹劲松表示，由于硬件方面的滞后，建立这样一个庞大的网络系统还需要时间。

    “非特殊情况下公共维修基金还不能使用，但是涉及安全问题时，公共维修基金是可以提取的。”邹劲松说。对于西罗园小区电梯的安全检测报告，邹劲松认为，“像这种情况，必须看到检测所的检查报告，并且综合考虑小区的情况，才能决定是否现在就可以支取公共维修基金来更换电梯。”

    进程

    基金使用管理细则有望年底前公布

    邹劲松告诉记者，《专项维修资金使用管理细则》（草案）已于2003年10月形成，他们将在公共维修基金管理使用网站对外开放的同时，公布关于实施细则的正式文件。“时间应该定在今年年底前。”

    据邹劲松介绍，公共维修基金网络系统开通后，业主、物业管理公司、银行和相关的政府部门都将是网络系统的一员。每个业主都有自己专门的账号和密码，登录网站就可以查看自己的公共维修基金使用情况、账户内的余额、是否需要续筹公共维修基金等信息；小区的物业管理企业可通过相关程序，直接在网上向相关部门提出支取公共维修基金的申请。

    记者在这份《专项维修资金使用管理细则》（草案）中看到，该《细则》详细规定了维修资金的使用程序。

    《细则》规定，物业共用部位、设施的维修工程费用，由该物业的业主按照拥有物业建筑面积的比例分担；物业管理区域内公共设施的维修工程费用由全体业主按比例分担。经过业委会同意的工程竣工交验以后，由物业管理企业根据工程决算，提出明晰分摊，经业委会批准后，到银行支取费用和分摊手续。

  　名词解释：公共维修基金

    公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。其本金由售房单位和购房人共同筹集，所有权归交纳人，其利息用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护，利息不足时由产权人分摊。

    公有住房售后维修基金按下列规定筹集：售房单位从其售房款中按多层住宅20%、高层住宅30%的比例划拨；购房职工按购房当年出售新建公有住房成本价2%的比例交纳。

    商品房售后维修基金按下列规定筹集：商品住宅购房者按购房款的2%交纳。