北京市建委宣布3月15日起实行商品房预售合同网上签约和预售登记，业界认为此前开发商通过“销售技巧”来制造销售“虚假繁荣”有可能被遏制

    2005年2月1日，北京市建委宣布从今年3月15日起，北京将实行商品房预售合同网上签约和预售登记，并通过北京建设网 和北京房地产交易管理网即时向社会公布商品房项目信息、楼盘表信息以及市场销售的有关信息。2月21日，北京房地产交易管理网正式贴出公告。

    届时通过商品房销售网上签约的情况，房地产项目中具体每套商品房的实际状态（如位置、面积、分摊情况、竣工日期、户型、是否预售、是否抵押、是否查封、预售参考均价、预售成交价格、成交时间等信息）都将实现网上销售公示。

    开发商销售技巧将无用武之地

    有业内人士认为，从3月15日开始网上签约，作为开发商所谓的“商业秘密”的销售数量将成为公开的信息，而此前开发商通过“销售技巧”，采取“销控法”来制造销售“虚假繁荣”有可能被遏制；开发商为实现先卖差房子、好房子卖高价而制造的人为惜售行为将难以为继；内部关系“订房”、炒房套利也有望得到限制，至于房屋一房多卖的现象则有可能杜绝。

    此前京城房地产项目通过多次抵押来骗取银行的贷款的事件时有发生。尤其比较普遍的情况则是开发商在未取得《商品房销售许可证》的情况下，采取“先期预订”、“内部认购”等办法违规售房。所谓“先期预订”、“内部认购”，一般是商品房项目尚未具备销售条件，开发商采取“放号”等方式让消费者订购商品房，与消费者签订“认购卡”、“订购卡”等形式的订购协议，向消费者收取包括“订金”等各种名目的具有预付款性质的费用。这种营销手段是一种变相的无证售房违法行为，这种变相的无证售房行为无疑增加了消费者的购房风险，也扰乱了商品房市场秩序。而北京市建委《关于北京市商品房预售合同实行网上签约和预售登记管理工作的通知》中同时指出，未取得预售许可证，擅自收取预付款性质的费用、发布预售广告、参加房地产交易展示活动；预售商品房时，未按预售许可内容预售商品房；开发企业将已预售商品房又抵押；一房多售等行为将成为违规行为。

    “事实上，在实现商品房预售网上登记公示的同时也是在限制一些此前不规范的销售行为，这样对于保护购房者的实际利益是非常重要的。”北京市建委有关官员接受记者采访时表示，目前公示的内容基本能够实现购买者对购买产品的项目情况和市场情况的合理判断。“也就是说，以后如果售楼处再称房子已经卖完了，购房者就可以上网查个究竟了！”此外，再次明确了开发商在取得商品房预售许可证前，不得以预订、预约等方式进行销售活动。这对时下流行的内部预订、预约登记甚至一些违规集资行为无疑是下了一剂“猛药”。

    信息公开会考虑开发商的商业秘密

    “项目情况和销售情况的公示对于一些正规的房地产企业来说，也不会造成影响，因为这些情况正规的房地产开发企业在此前已经实现了对购房者信息的公开。”北京宏济创业房地产有限公司副总经理毛炳辉认为，房地产销售信息的公开对于房地产开发企业也不啻为一件积极的事情，这样开发商可以通过正常的渠道获取该区域其他项目的销售情况，对于公司以后的销售策略的制订和调整是非常有用的。同样北京中原地产总经理李文杰也认为，从目前实际公开的信息来看，仅是一些基本的项目情况和市场销售信息，而涉及到开发商的一些商业秘密并不属于公开的范畴，因此开发商也大可不必恐慌。“我们对社会公开的信息会考虑到保护开发商的商业秘密。”北京市建委有关官员表示，“我们的工作是为监督，而非揭底。”据了解，截止到2月8日，已有120余家开发企业办理了用户注册手续。

    比较     沪已实现房地产信息全面网上跟踪管理

    事实上，此前建设部曾下文要求全国各地建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系，上海和天津分别实现了房地产交易的网上的登记和公示制度。

    其中上海已经实现将土地初始登记、商品房预售许可、预售商品房预告登记、房地产交易与权属登记、租赁合同登记备案等管理信息进行全面整合，实现对每套房屋的交易状况、权属变动和价格变化的跟踪管理。

    天津市开通了商品房网上销售管理系统，将市场上所有在售项目、所有楼盘及每套房屋的各项信息都纳入其中，实现了对商品房销售情况的实时监控。（张学冬/文）