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物业税的改革将有利于协调目前不动产项目重复纳税和税基不合
理等问题。今后谁住房子谁纳税，税收费用将用于城市公共建设，纳
税人要用自己的钱完善居住环境
日前有消息披露，广东省可能从今年开始对不动产开征统一规范
的物业税，并相应取消其它房地产相关税费。同时，国家税务部门也
透露，我国将在适当的时机选择试点实施物业税，并将逐步向全国推
行。消息一出，房地产业内与老百姓都表现出了高度的关注。
很多房地产业内人士认为，商品房价格将因此大幅下降。那么对
老百姓而言，房价下降与房产保有期税值增加，到底是否能使购房变
得更划算？物业税究竟能不能顺利地推行？有关部门和地产专业人士
对此问题的分析，或许能让物业税显得更加清晰。
利好一：房价能降几成？
如果推行物业税制度，商品房市场价格下降将成为必然。对于降
价幅度的预测，很多房地产业内人士认为，根据各地资源和政策情况，
从10％到40％都有可能。
所谓物业税，其实就是要将一些地产相关税种从购房款中分离出
来，由居住者逐年交纳。这项新的税种借鉴了一些国外房地产保有税
的做法。国家财政部税政司有关负责人透露，目前我国可能推行的物
业税框架为：将现行的房产税、城市房地产税、城镇土地使用税以及
土地出让费等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。
目前商品房价格中，可转移的税值到底占有多大比例呢？全国工
商联住宅产业商会轮值主席、华远集团总裁任志强表示，房地产开发
中仅截至消费者取得房屋所有权之前，其支付的费用中就有约20％转
换成了各种税收。物业税的改革将有利于协调目前不动产项目重复纳
税和税基不合理等问题。
另外，房地产项目开发中，相同档次产品的建筑成本相差无几，
各地土地价格的差异也就成了房价变化的关键因素之一。而物业税相
对于传统不动产税，则恰恰是将土地出让金和使用税等费用转移出来。
因此，实行物业税后，房价的具体变化幅度还要依各地具体情况而定。
利好二：不动产投资率提高
提高物业税减少购房款比例、增加使用税的特点，将购房者的置
业投资由点变成了线。资金细水长流，减轻了前期购买压力，从而推
动了不动产投资率的提高。
一方面，目前我国正处于人均收入快速增长阶段，地区间人才流
动速度很快，不动产投资者的人群结构正在年轻化。对于一些在异地
谋发展的年轻置业者而言，一次性投入过多资金显然比供养房屋的困
难更大。同时，以购买不动产为投资方式的人群也越来越多。这类人
群通常不只投资一套房产，对于付款方式的要求通常也是希望减少首
期压力，以租养房，再伺机出售。这些新型购买人群的增加，成为目
前刺激房地产市场升温的主要原因。
利好三：
用自己的钱完善环境
物业税中其实包含了房地产产品生产和使用过程中涉及的各种资
源，实际更接近于“综合资源使用税”
。某开发区建设集团总经理认为，从土地出让金到房地产契税，
从前期规划到城市建设过程中不断翻新、建设的道路、学校、公园等
非营利性配套资源，都应当列入住房使用者的税金中。针对不动产增
加保有期间税金的做法其实也改变了建设资金“寅吃卯粮”的局面，
更利于城市长期健康发展的需要。说得直白些，就是今后谁住房子谁
纳税，税收费用将用于城市公共建设，纳税人用自己的钱完善居住环
境。物业税其实也是居住者在为自己的房屋交纳“环境完善资金”
。隐忧一：
养房价高承受力未知
物业税的征收，虽然减少了买房时的一次性资金压力，但其转入
居住阶段的税费如果最终结算起来，可能要比原房款中的税金更高。
老百姓对于这种变化能否接受，税金缴纳能力和价格承受力与物业税
执行标准能否衔接，则将成为物业税能否顺利过渡的关键所在。
根据国际惯例，征收不动产物业税需要有关部门定期对房产的市
场价格重新评估，每年按照评估价值对房产所有者征税。以目前天津
状况而言，地铁、轻轨、快速路、文化广场等一系列公共设施的修建，
以及示范中小学和新大学城的建成，对于这些交通沿线和新设施周边
的不动产而言，必然会产生升值作用。如果实行物业税，其税金值也
必然将因房产增值而上升。到时居住者能否接受这种价格的变化还未
可知。
隐忧二：
如何平衡不同收入人群
物业税将面临的另一个重要考验就是，不同收入人群的缴税金额
如何平衡。
目前城市住房还没有达到收入水平与住房区域绝对划分的阶段，
很多居住在市中心房屋中的老百姓并非高收入人群，但其房值却会随
地段升值和环境完善而上扬。税金与收入之间的矛盾，给尚未问世的
物业税提出了新的问题。
任志强认为，我国现正处于住房从实物向货币化分配的过渡转化
的过程中，实物分配与补贴的不动产分配方式将逐步退出主流位置。
对于老百姓来说，最好的解决办法就是用个税减免的方式解决居民住
房问题。
任志强表示，个税在购房中的减免可以考虑不同的方式。例如，
将个税的纳税总额按比例减免，或者按购房利息支付减免的方式，也
可以按纳税人为单元限额减免的方式，如按单人纳税购房减免30万元
至50万元限额，在多次变更住房条件时终生使用减免额度等。
隐忧三：
如何确定新评估价值标准
定期对房产进行价值评估是物业税征收的最重要环节之一，但究
竟如何确定新的价值评估标准以及物业税的征收比例标准，则是物业
税诞生的焦点问题。
征收物业税对不动产行业的发展来讲，是大势所趋，但还有一大
堆的问题有待释疑。物业税到底收多大比例合适？按年征收还是按月
征收？征收方式怎样？物业税到底和物业有没有关系？居住者能增加
哪些权利，又要履行哪些义务？……虽然物业税的实施还有待时日，
但这些问题不论对于有关部门、开发企业还是居住者而言，都已经成
为不得不考虑的当务之急。
隐忧四：
新老税制过渡有阵痛
从传统的不动产税制到物业税的过渡，必然要经历一番阵痛。例
如，新老房屋税制如何转换、新税种的征收部门与资金分配、物业税
的涵盖内容、物业单位是否对物业税负有责任……解决这些遗留问题，
恐怕也不是一天两天的事。
有房地产业内人士表示，物业税的征收将各种资源税务融合在一
起，如果能够将物业管理的服务税费降低，降低房屋使用、运行、维
护等费用，则将更有利于新税种的过渡。
国家税务总局相关官员表示，“要开征物业税，必须对现行的房
地产税费体系进行清理，这将是税务部门今后一段时间的重点工作
之一。
◆北方
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