社区商铺,指位于住宅社区内的商用铺位,其经营对象主要是住宅
社区的居民.
　　社区商铺的表现形式主要是1-3层,或者商业用途裙房,商业形态
为:便利店、中小型超市、药店、小卖站、书报厅、及少量服装店等；
服务型社区商铺的商业形态主要为：餐厅、健身设施、美容美发店、
银行、干洗店、彩扩部、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、装饰
公司、幼儿园等。从以上社区商铺可能的商业形态可以看出，社区商
铺具有广泛的功能特点，而且商铺大多数投资小，容易出租、转让，
无疑社区商铺是商铺投资中的“小盘活跃股”。

　　社区商铺投资策略

　　用赛睿商铺投资原理对社区商铺进行投资分析，包括对赛睿商铺
投资原理中各因素的投资分析和自由竞争策略两部分。
　　1.投资分析
　　商情因子商情因子指商铺所在地区商业环境、商业竞争状态及所
吸引的主要客户群的规模及覆盖范围等。社区商铺的目标商情因子主
要覆盖特定社区范围。
　　需要说明的是，如果一个社区商铺的商情因子如果能够提高，那
么这样的社区商铺的投资价值就会显著提高。商情因子的提升有多方
面的因素，比如该社区开发商是国内知名品牌，那么开发商在项目运
作过程中，会对其社区商铺进行宣传，这将有助于吸引社区外的消费
者；另外，商铺经营商本身的品牌形象，可以提升该商铺的商情因子
等。
　　客流量社区商铺的客流量主要来自社区居住人口。
　　商铺投资者在选择铺面类社区商铺时，需要谨慎判断哪个社区的
规模庞大，哪个商铺位置的铺面客流量最大、比较大。铺位类社区商
铺的客流量更多考察的是整个项目的客流量，在考虑时，对位于出入
口，一层的商铺多加关注就可以了。
　　“可视性”因子铺面类社区商铺的“可视性”和方位、交通条件、
整个项目的宏观布局都有关；铺位类社区商铺，一层、靠近出入口的
商铺“可视性”显然是最好的，租金最高，价值也最高。社区商铺的
开发过程中，开发商如果能够使尽可能多的商铺的“可视性”保持相
当的、良好的水平，那么绝大多数商铺的价值都会很高，很少存在因
为部分商铺“可视性”低引起的销售难、出租难的问题。一个成功的
社区商铺项目就是一个里面商铺的“可视性”最大化的项目。
　　交通条件社区商铺因为主要服务与周边社区，所以交通条件对商
铺价值的影响力不是很大。交通条件对社区商铺价值的影响比对商业
街商铺、市场类商铺的影响都低。
　　停车条件社区商铺的停车条件可以依赖社区自身的停车设施，考
虑到可能吸引外部消费者，所以在依赖社区停车设施的基础上，开发
商依然需要专门为这些社区商铺开设一定数量的停车泊位。
　　假如商铺投资者选择的是一个高档住宅社区，那么他/她必须考
虑社区商铺开发商是否进行了足够的停车规划。整个项目规划设计的
科学性。
　　社区商铺的规划设计对铺面类社区商铺的影响要比对铺位类社区
商铺的影响小，前一种情况下，直接影响铺面社区商铺个案，后一种
情况，则可能影响整个铺位社区商铺项目。
　　硬件条件社区商铺的硬件条件比较简单，主要涉及到面宽、进深、
层高等设计参数，其他诸如水、电、煤气、污水排放等技术性设施通
常在服务型社区商铺里牵涉到，一般都容易解决。
　　经营商品的类型社区商铺主要经营生活日常用品及相关服务。
　　隶属项目的运营特点社区商铺，作为一个房地产项目的一部分房
地产项目的规模、定位、面对的主流客户等会直接影响到社区商铺的
价值。除此以外，社区商铺，如果是铺位形式，那么会受隶属项目的
制约；如果是铺面形式，就不会有这样的问题。就前者而言，除房地
产项目的特点外，社区商铺项目的投资形式、定位、管理水平等。对
商铺的价值影响将是不言而喻的。
　　商铺初始售价社区商铺投资者在进行社区商铺投资时，也需要清
楚，商铺初始售价是否反映了商铺现状客观价值，而不是经过开发商，
销售先生/小姐等对该社区商铺包装后，偏离了商铺真正价值的价格。
能否将社区商铺包装的因素合理剔除，避免以热炒过的价格成交将是
商铺投资者最需要警惕的内容。如果价值被开发商所透支，商铺投资
者的投资会遭受损失，恶劣情况下，这类商铺投资者签约付款之时就
被高位“套牢”。
　　另外，投资者需要对社区商铺项目里面不同的商铺做出价值判断，
这是另一个重要的问题。
　　商铺周边房地产发展趋势社区商铺周边各类房地产的发展趋势对
社区商铺价值的影响是直接的，也会很大。我们说的社区商铺并非某
一个住宅区域的社区商铺。事实上，社区商铺价值提升的空间很大程
度上受此因素的影响。商铺投资者在进行商铺投资时，要注意挖掘周
边各类房地产发展落后的社区商铺，未来周边大型的房地产开发规划，
将会失去社区商铺价值的上涨。
　　2.投资策略
　　根据对以上决策因素的分析，按照赛睿商铺投资原理的内容，以
最大化商铺价值为目标，可以初步就社区商铺投资得出以下投资结论：
　　社区商铺投资过程包括两个步骤：社区商铺项目选择赛睿商铺投
资原理中的各项因素对商铺投资决策的影响力度是不同的，各因素对
最终项目选择决策的影响力按照重要程度降低顺序排列如下：隶属项
目的运营特点、商情因子客流量，商铺周边房地产发展趋势、商铺初
始售价、“可视性”因子、停车条件整个项目规划的科学性等。
　　以上内容可以做以下解读：商铺投资者应该选择这样的社区商铺
项目进行投资：初步选择定位在较高端客户、规模较大的住宅社区为
目标，如果该社区未来客流量大，现状商业较少，而周边房地产发展
空间很大，并且该社区商铺的售价尚有效处在住宅售价的2-3倍以内，
那么该社区商铺项目可以初步选定。
　　社区商铺选择社区商铺最终选择过程中，需要按照以下从重到轻
的顺序对下述因素进行考虑：“可视性”因子，楼层，客流量，商铺
初始售价，硬件条件等。
　　以上内容可以做以下解读：商铺投资者选择社区商铺的原则是：
首先确定选定的社区商铺里，哪个商铺从外部、内部具有最好的“可
视性”；社区商铺应可能是铺面形式，铺位形式应选择一层，再以客
流量为考虑参数，进行深入挑选；最后结合拟选择商铺的上述条件及
自身奖金状况，和开发商进行购买价格或租金的洽商。
　　3.投资评价
　　社区商铺尽管目标客户范围大多局限在社区里面，但鉴于市场成
熟度高，市场基础稳定，所以成为商业房地产投资成交热点。尤其，
如果所属社区定位为高端、社区规模庞大，那么其社区商铺的价值将
被大大提升，社区规模成长的空间将预示着社区商铺价值升值空间。
　　社区商铺适合机构和个人投资者投资，对个人投资者来讲，由于
市场风险较低，所以社区商铺的销售异常火爆。需要指出的是，社区
商铺的风险较低，有一个前提，就是购买商铺时，不能被开发商的过
分炒作所迷惑，不要买得太贵，以免被套牢。
　　以上就是应用赛睿商铺投资原理对社区商铺进行投资的决策过程。
　　（瀛文)

　　横跨济南交通主干线的兴济河商城

　　◆马涛文
　　兴济河商城位于济南建设区的西部，一环路与二环路之间的兴济
河上。该商城南起经十路北至张庄路，中间为新拓的经六路，全长1.
5公里。
　　兴济河商城占地面积为111，000平方米，共计11.1公顷。商城由
八栋共6万平方米的欧式建筑风格商业楼和两侧3万平方米2———3层
欧式风格的沿街商业房组成。八栋商业楼由11个广场及停车场首尾相
连。商业楼与商业房之间是3米宽的绿化带，10米宽的快车道及3米宽
的人行道，形成了两条异国风情的商业街。当华灯初上，霓虹灯婆娑
迷离，河底灯光闪烁，整个商业楼仿佛浮于河床之上，瞬间，人们被
带入了异国他乡。
　　伴随着改革开放的春风，济南的经济也飞速地向前发展。原来一
环路以内的市区范围已是三十年前的历史，而现在城区高楼林立、商
业繁荣，向东已直逼遥墙，向西越过了二环路，向北已跨越黄河，向
南深入南部山区。长清县划为长清区以及张庄军用飞机场的外迁的举
措，吹响了济南西扩的进军号角。按照近几年新城区的建设规划，兴
济河商城是在原建成区和新城区的中间地带。按照济南市总体的长远
规划，长清县划为市区后，兴济河商城处在济南市东西方向的中心位
置。
　　改革开放带来了经济的蓬勃发展，经济实力的增长促进了中心城
市的扩容。为了贯通济南市的东西交通，1985年政府拓宽了张庄路，
使八里桥的果品市场、茶叶市场、华东汽车配件城、陶瓷市场等商业
市场迅速发展起来；森林公园的建设也进入了快车道；矿山居民小区、
阎千户居民小区、济南铁路局宿舍、前屯居民小区、后屯居民小区等
居民区如雨后春笋般地发展起来。槐荫区建委、法院、公安局等政府
机关也在此地落户，老屯的自由市场不失时机地增添了这里的欢乐，
使张庄路成了济南市通向西部的主要干线。
　　经十路在文革时期还是一条狭窄的土路。1969年，柬埔寨王国西
哈努克亲王携夫人莫妮克公主来济南观光，催熟了这条路的成型。随
着国民经济的迅猛发展，这条路几经拓宽，形成了贯通济南东西方向
的标志性道路。随着经济的发展、建筑物的增多，交通繁忙的城市主
轴重任又历史性地落在了经十路的肩上。为了美好的明天，经十路正
在进行更大规模的拓宽改造工程。届时，东西绵延数十里的宽阔路面，
巍巍状观的景象将展现在我们面前。
　　2003年底正式通行的高架桥飞架津浦铁路之上，与济南机车工厂
擦肩而过，穿梭于兴济河商城3楼与4楼之间，打开了济南西进的一条
交通要道。卉苑小区、刘庄居民小区、桃源居民小区及众多商家，早
已列队欢呼经六路的贯通，它的贯通大大缓解了经十路和张庄路的交
通压力，形成了济南市又一西进交通干线。这几条交通干线的框架，
促成了这里的经济格局。随着槐荫区政务中心大厦的落成并投入使用，
使我们看到了济南市西部新城。这艘航母的轮廓已展现在世人面前，
让我们以饱满的热情，辛勤的付出，迎接它的到来。
　　一个商城把一个省会城市仅有的三条贯通东西的干线揽入自己的
怀抱，这在中国的城市发展史上堪称第一。所有进入西大门的人流、
车流、无一不接受商城的检阅，特殊的地理位置带来的万里商机是显
而易见的。
　　商城是由八栋各自独立的商业楼组成，这就给商品种类的设置提
供了足够的空间和更大的灵活性。商城的经营者可以根据市场的需求，
开拓和发展一种或多种专业市场。这座商城的运营可直接提供就业岗
位一万五千多个，间接增加的就业岗位将会更多，是为政府分忧解难、
造福百姓的工程；商城运营每天的交易额将以万计，大大增加了国家
税收和财政收入，是利国利民的工程；商城的运营将大大带动周围地
区的经济发展。――“东有泉城路西有兴济河”，日月同映泉城。济
南经济正以“鲲鹏展翅九万里”的气魄冲向世界，去搏击那五洲经济
风云。
　　兴济河商城的崛起吸引了众多的商家和投资者。国内外的投资者
已对西部新城即将的辉煌跃跃欲试，特别是对兴济河东西两侧，一环
路与二环路之间的黄金地带更是垂涎欲滴。商城周围美丽的园林绿化
带，让每一位来者时刻感受商海之外的自然气息。春去秋来，当您登
高俯瞰兴济河商城，它如一条腾飞的巨龙，定会让你叹服大业公司决
策者的超前眼光和非凡魄力。
　　欢迎你到商城来，这块寸土寸金的土地定会使你梦想成真；欢迎
你到商城来，这里社区经济的优惠政策会给你商业繁荣带来便利；欢
迎你到商城来，这里一流的设施、一流的服务会使你的经营运作得心
应手；欢迎你到商城来，这里直通海内外的物流框架会让你从这里起
步，冲出中国走向世界。

　　商铺投资读本

　　观察近期房地产市场，在央行规范商业用房贷款的背景下，“商
铺”这个词在各种场合逆市而动，这表明商用房市场正在迅速升温。
　　为什么升温？
　　房地产市场从最初建立到目前的快速发展阶段，住宅一直占据主
流地位，产销比均占整体市场的80%左右。可以说，国内房地产的开
发和消费仍处于一个初始阶段。而在经济持续快速发展的背景和前景
展望下，居民的生活水平、支付能力不断提高，对生活环境和消费环
境的要求也不断升级，与居民生活水平密切相关的商铺市场的发展基
础已经具备。另一方面，第三产业在国民经济中所占的比例仍有待大
幅提高，服务业的发展也为商业用房提供了经济、产业基础。
　　目前各界对商业营业性用房大发展的形势开始逐渐达成共识，政
府对于商业零售业创新采取大力扶持的态度；房地产开必商也开始将
商业用房开发列为新利润增长点；先行的商铺投资者有的已经从中淘
得了第一桶金，对投资的示范效应明显。
　　回顾历史，1998年是商用房市场的转折点，而从2000年开始，商
用房开始呈现强劲增长态势。1994-2002年房地产新开工面积中，商
用房所占比例为10%，住宅为78%，写字楼为7%，其他为5%，住宅、商
用房、写字楼在商品房开工面积中的比例大约为18：2：1。
　　2000年以来，商用房开始为投资者所追捧。1997-2002年，商用
房销售占整体房地产销售的比例约为7%，住宅占88.7%，写字楼占3%，
其中2000年商用房的销售增幅为39.4%,2001年为10.6%,2002年为30%。
　　商用房市场开始走出了先前供大于求的局面,而在一些经济发达、
商业氛围活跃的城市，如上海、深圳、广州、商铺市场已经呈现供不
应求的格局，“一铺养三代”的投资理念开始广为传诵。商铺投资高
回报的原理在于，住宅属于一次性投资，住宅使用价值体现为居住的
适用性，商铺则不同，商铺在后续使用中仍需要资金流的支持。也就
是说，住宅属于生活资料，而商用房属于生产资料，因此商用房资本
价值的体现性更强。
　　谁更有市场？
　　城市化、郊区化、城市空心化将深刻影响今后的商铺开发和投资，
而在此“三化”的发展趋势下，区域商业中心、社区商业中心、社区
商铺的市场前景将看好。
　　城市化进程关系到中国社会问题的改善和经济的可持续发展，从
目前的政策导向看，这是一个发展的大方向。从1999-2001年的11年
间，国内地级城市数量由188个增加到269个，人口超百万的特大城市
由31个增加到41个，城市覆盖面积占国土面积的比重由1990年的20%
增加到42.6%；2001年市镇总人口占全国人口比重达37.7%，比1990年
提高了10.3个百分点。
　　城市化作用于房地产市场乃至商用房市场的表现是：城市的快速
扩张和小城镇、卫星城建设的加快，在此基础上，区域商业中心和社
区商铺的需求快速增加。
　　郊区化是现在大城市居民切身经历过、感受过的。现代城市扩张
的速度可以用“日新月异”来形容，今天的郊区可能就是明天的市区。
新建成区的发展速度，超越了商业配套设施的速度，在此基础上产生
的商业营业性用房需求也非常旺盛。因此郊区的地区商业中心、社区
商业中心、社区商铺的市场前景将非常明朗。
　　另一个值得关注的情况是城市空心化。最近的研究显示，在城市
功能性建筑、办公楼、商业营业性用房不断增加的趋势下，在北京、
上海等一些大都市，城市空心化的势头已经出现。
　　在城市化、郊区化的发展趋势下，区域商业中心、MALL、社区商
铺的投资价值日益提升，而城市中心型大型商业中心则现状堪忧。统
计显示，国内主要城市中心型商业中心的地均营业额均处于持平或亏
损状态，而北京、上海这样的大城市则都限制发展城市中心区的大型
商业中心，鼓励发展区域商业中心、社区商业中心。
　　多少误区？
　　目前，商业营业性用房的开发面临着两个问题：一是市场需要研
究的领域还很多，国内业界、理论界对商业营业性用房的研究、经验
积累仍停留在表面，有点摸着石头过河的味道，而方向上的误导对于
投资额巨大的商业开发来说是致命的。二是商业地产的开发定位问题。
在商业地产领域，这一点非常突出，开发企业非常有必要将产业分工
外包，而关联企业也不能大包大揽。
　　商业地产开发企业的市场策略性应用也有必要调整。从国内房地
产市场的发展经历看，在“地段，地段，还是地段”的投资名言下，
人们对黄金地段的追求曾经近乎狂热。不过，对投资收益的最终目的
而言，前瞻性的选址，获取更大的市场回报才是真正理性和可行的操
作。商业地产的双重属性使商铺投资收益并不完全领带于对土地权利
的垄断，向土地需求者收取地租、地价，而更多地取决于对相关地块
的后续持续投资。在经济、产业、规划都处于发展转型的时期，这一
点更值得关注。
　　在日本，有一句商业地产的投资名言是“超过20年建设历史经上
的商铺不能投”，其中的市场原理在于：经过一个较长时间段的城市
规划变动、商圈变迁、产业结构调整，早前商业地产开发所依据的市
场优势极可能已经不存在了，而对中国而言，上述不确定因素可能发
生的几率更大。尤其是在城市转型期，坚持传统商业黄金地块的投资
法则已经开始不适用，更应该把握的是经济形势的变化。
　　（鼎文)