年初的种种迹象就注定了2004年会是北京房地产市场不
平凡的一年。果不其然，上半年对北京楼市而言，可谓是变数较多的
半年，也是最让人意外的半年。金融、土地及其他相关规范政策一反
过去“一只手猛打，一只手安抚”的惯常表现，一系列严厉的“紧缩”
政策相继出台。从市场形势看，2004年上半年，北京的房子“出奇”
地好卖，出现了淡季不淡的现象，老百姓最为关心的房价，既没有像
一些开发商叫嚣的那样大幅攀升，也没有如普通居民所愿降了再降。
下半年，开发商能不能继续上半年“有女不愁嫁”的大好光景？住房
贷款会不会变得越来越难？买房到了合适时机吗？
　　信贷政策加剧市场“洗牌”
　　从去年6月的央行121文件《关于进一步加强房地产信贷业务管理
的通知》，以及8月的国务院18号令《关于促进房地产市场持续健康
发展的通知》，到今年3月的“指引”《商业银行房地产贷款风险管
理指引》，再到前段时间国务院最新的通知，针对房地产行业的政策
频频出台，房地产行业金融调控被一步步地推向风口浪尖。
　　世联地产技术总监林蔚告诉记者，目前各家商业银行在发放贷款
时异常谨慎，他们都在等待央行、银监会等部门给出“明确说法”--
高价房如何界定？贷款额度怎样限制？虽然这些都还是不确定因素，
但可以肯定的是，从目前形势看，下半年个贷收紧是必然趋势。
　　对于开发商而言，这一系列政策中对其打击最重的，莫过于“指
引”将开发商的自有资金比例从20％上升到35％，一下子提高了15个
百分点，这是许多开发商此前始料不及的。要知道，许多开发商都是
按照20％的自有资金比例进行预算的，“指引”将他们打乱了手脚，
一些实力较弱的开发商因此“闹钱荒”。
　　据林蔚介绍，真正能达到这个实力的开发商为数不多，即便下半
年这个35％的标准有所松动，也不会松动多少。她认为，最近CBD-01
块旺地出让遇冷，就和近期的金融政策密不可分。其一是真正拥有如
此雄厚资金实力的开发商不多；其二就是目前各项政策都还不明朗，
不少开发商仍在等待旧土地放量，真正愿意参加直接挂牌、公开拍卖
的不多，这种状态会持续相当长的一段时期。
　　一位开发商透露，现在确实有一部分开发商的资金比较紧张，尤
其是那些负债率过高的企业，一旦资金链出现问题，就有可能被无情
地淘汰出这个市场。但对于那些资金实力雄厚的开发商来说，倒是一
个积极扩张的好机会。虽然现在信托、基金、典当等房产融资方式已
经出现，但对于“干旱”的房地产行业来说，其作用仍然是杯水车薪。
因此，一旦银行融资受阻，开发商的资金不可避免地面临严峻考验。
可见，市场正在朝着两极分化的方向发展，行业内的兼并、收购甚至
洗牌的过程正在加快。而从长远来看，这是一个优胜劣汰的过程，是
房地产业发展过程中必须经历的“阵痛”，对老百姓、对市场的健康
发展是有利的。
　　据了解，大多数开发商自己完成的项目可行性分析报告，其侧重
点往往是围绕项目开发的技术可行性及财务可行性进行，缺乏有力的
市场依据，意向合作单位往往认为这种报告可信度不高，尤其是规范
的金融机构。
　　所以，有些比较聪明的开发商开始与经验丰富的专业公司合作，
在对市场的充分认识和预见上，做出正确、到位、可行的的专业报告，
做出正确的价值判断，最终取信于第三方，为开发商成功融到资金。
这是一种逼出来的进步。
　　因此，从某种意义上说，银行有限度地“断奶”，是开发商在融
资模式、经营模式迈向成熟的重要推动力，也是各种融资模式得到伸
展、运作的良机。
　　业界人士普遍认为，一个房产企业融资能力的强弱，将成为其未
来生存与发展的关键，融资能力强的企业将有强劲的发展后劲，融资
能力差的企业就有可能惨遭淘汰。
　　有鉴于此，我们大可以做出这样的判断：房地产信贷政策的从严
是不可置疑的大方向。但同时我们也有理由相信，下半年的北京房地
产市场会更加健康、有序。
　　土地市场“冰火两重天”
　　4月30日，北京市人民政府办公厅转发了国务院办公厅关于深入
开展土地市场治理整顿、严格土地管理文件的通知，清理检查去年以
来的土地占用情况，整顿未批先用、征而未用、乱占滥用和随意改变
土地用途等问题；清理检查去年以来的土地审批情况，重点是新上项
目的用地情况；清理整顿经营性土地使用权招标、拍卖、挂牌出让中
存在的问题，并明确治理整顿期间，全国暂停审批农用地转非农建设
用地；能源、交通、水利、城市重大公共设施等重点建设项目用地，
确属急需的，报国务院批准等等。
　　5月2日，北京市人民政府办公厅转发了国务院办公厅关于妥善解
决当前农村土地承包纠纷紧急文件的通知。
　　5月4日，北京市人民政府办公厅转发了国务院办公厅关于清理固
定资产投资项目文件的通知。清理的范围为是已开工建设的在建项目
和已提出申请、政府部门正在受理且尚未开工的拟建项目。重点清理
城市快速轨道交通、高尔夫球场、物流园区、大型购物中心等项目，
以及2004年以来新开工的所有项目。
　　5月18日，建设部副部长仇保兴在国务院新闻办举行的记者招待
会上，就城市规划、开发区数量、开发商囤积土地等问题，再次表明
建设部坚决治理的态度。
　　加上此前出台的其他政策，如停止半年审批农用地转为非农用地
以及清理整顿在建项目和暂停部分项目的开工建设等，不难看出，20
04年上半年，中央对房地产市场的调控，开始紧紧抓住土地这个牛鼻
子。
　　据国土资源部调查，截至去年，国家土地储备170万亩，但囤积
在开发商手中的没有开发的就有70万亩。对此建设部副部长仇保兴18
日在国务院新闻办举行的记者招待会上说，开发商大量囤积土地，能
够以非常低的投入获得高额利润，这种现象对改善百姓生活、平抑房
价非常不利。从《土地法》的角度来说，囤积土地两年内没开发就应
该予以没收。我国也准备出台规定，为土地规划许可证设立期限，两
年必须完成规划指标，否则规划许可证就取消，用这种方法缓解土地
供应紧张的矛盾。
　　这样一来，一些过去大量“圈地”的所谓的开发商开始纷纷往外
“吐地”，寻找“下家”，以便在8月31日前将手中的土地“协议出
让”。
　　据有关部门的统计料显示，从33号令出台（2002年7月）到2002
年10月，北京市协议出让和规划成熟的用地近9000万平方米，规划建
设面积近1．3亿平方米。而之前10年时间（1992年－2002年），北京
土地出让总面积和规划建筑总面积分别只有9811．4万平方米和1．4
亿平方米。据北京市委研究室的研究人员分析，这1亿多平方米土地，
可能分布在“地虫”（炒地皮的公司）和一些大的房地产企业手里。
8月31日大限的规定，无疑给这些公司很大的压力，寻找合作者，往
外吐地是必然的事。
　　换句话说，在土地市场上，2004年下半年最引人关注的问题，莫
过于北京市政府将以什么样的审查力度和放量速度去“过”这1200多
个项目？目前看，这似乎是个不确定的因素。
　　目前市面上流传的说法至少有三种：一种说只有1/3能通过，一
种取中间值50％，还有一种乐观的说法是60％以上。
　　我们不妨假设一下：如果政府采取的是“快刀斩乱麻”的策略，
下半年，特别是到9、10月，北京将有一批新项目入市，而这些项目
的入市将彻底改变上半年房子好卖的局面，老百姓可选的房子会多起
来，市场竞争会激烈起来；而如果政府采取的是“温火炖汤”的策略，
那么上半年所呈现的房子好卖、老百姓害怕买不到房子的局面仍然会
持续。
　　房价是升是降？
　　上半年有关部门销售备案的统计数据显示，北京房价上涨了3％。
下半年北京楼市会不会继续上涨？
　　首先不能不关注一下政府的态度。建设部副部长仇保兴5月18日
在国务院新闻办作了这样一个表述：“我国在高速发展过程中房价很
难下降，而且房价大起大落也是不正常的。我们的理想目标是把房价
控制在每年上涨3％左右，使老百姓买房与银行利率相比不会亏本，
这样的房地产市场才是比较健康的。”政府有关部门对北京乃至全国
房价涨、降的看法，从中可见一斑。
　　其次，分析下半年房价会不会继续上涨，还必须关注下半年北京
楼市供应市场的变化。从前面的分析中不难看出，上半年土地市场、
金融政策等一系列从严政策的出台，使北京市上半年楼盘供应受到影
响，再加上老百姓对通货膨胀的担心等等因素，导致上半年房子出奇
地好卖，而老百姓的“抢购”心理又导致了某些区域、某些楼盘房价
上调。下半年，这种情况还会不会延续？在某种程度上取决于北京市
政府将以什么样的审查力度和放量速度去“过”1200多个立项的项目。
　　世联地产技术总监林蔚表示，至少在8月之前，北京的房价仍然
会呈现明显的上升态势。原因很简单，主流市场也就是住宅市场的需
求一直保持旺盛，而供给量由于受上半年土地收紧政策的影响却一直
下降。到了8月31日后，不管是乐观的60％，还是严格的1／3，抑或
是折中的50％，都会迎来一次较大的土地集中放量，这种放量之大超
过了每年的平均水平，因此，从那个时候开始一直延续到明年，房价
应该会有所回落。
　　此外，我们也不能忽视2008年奥运效应。受奥运会及建设周期的
影响，项目的基本手续肯定要在2005年、2006年完成，也就是说，在
此期间土地市场会相对活跃。这也会在一定程度上影响房价。
　　当然，探讨下半年房价会不会继续上涨，还得关注开发商的心态。
从上半年的形势不难看出，目前北京的开发商分三类：第一类是在土
地政策变动前，拿到新项目并在建在售的；第二类是按过去的土地政
策开发了一期，但二三期面临政策调整的；第三类是楼盘已经开发完，
正在寻找新项目的。对第一类开发商而言，上半年的市场无疑是一个
好时机，趁着市场没有什么房子，老百姓又急着买房，涨价卖房是可
能的。而对第二、第三类开发商而言，如何让项目运作成功，趁着市
场时机好早点上市销售，是他们最大的心愿，涨价与否不是他们考虑
的重点。
　　而以李忠为代表的一批业内人士也认为，土地、信贷政策是把双
刃剑。土地加强控制、信贷提高门槛，在减慢供应速度的同时，也使
一批过去“圈地在手”的“地虫”寻找机会，不惜低价出手，尽快“
套现”。因此，此次政策变动而带来的北京房地产市场潜在供应量的
大幅度减少，不会带来北京房价的上涨，而只是使本来有可能因为超
量供应而出现的别墅等物业类型，价格下滑趋势出现“止步”，使北
京的房价更趋于稳定。另一方面，土地加强控制也限制了目前正在对
房地产行业“虎视眈眈”的外行、外来资金进入地产，而这将极大地
稳定房价。据了解，从去年开始到今年上半年，大量外行、外来资金
开始以前所未有的速度进入北京楼市，而这其中，相当一部分人士本
着“赚一把就走人”的“投机思想”，这部分人没有打算在房地产行
业长期发展，往往“人有多大胆，地有多大产”，无端会抬高北京楼
盘的售价，让很多买房人在不经意间成为“负翁”，对土地加强控制
从某种程度上来说，制止了一批这样的“投机分子”，就能使北京楼
市房价更加稳定。
　　买房是时候了吗？
　　买房是件大事，尤其是首次置业，肯定是经过了慎重考虑之后才
做出的决定。因为房子和其他物件相比，具有不可移动性和不可比较
性双重特殊性。不可移动性大家都比较容易理解，你在北城买的房子，
不会因为你工作的调动能移到东边来。不可比较性指的是每一个购房
人的购买特殊性，也许这个楼盘对别人而言毫无吸引力，但它就在你
单位的边上，那对你而言，你可能会因为上班的方便而购买它。
　　从这个角度上看，有合适的房子，你就早买；没有合适的，不妨
等等，不用太多地考虑涨不涨价，别人是不是都买房了等等因素。那
么下半年买房是不是买房的适当时机呢？
　　从供求关系来看，下半年北京楼市的需求状况，由于土地、金融
信贷政策的从严，对资金需求相对比较低的郊区或近郊，中低密度或
低层、小高层、中层的住宅产品成了房地产市场的主流住宅产品，城
市中心的高容积率、高房价的危旧房改造速度却因此而放慢。这种现
象确实使越来越多的普通工薪阶层有了购房置业的欲望，使有钱的投
资者越来越放心地选择地段和产品越来越稀缺的高档投资型物业。这
说明，下半年，北京的住房需求市场将持续走旺。
　　而从供应量上看，依据世联地产技术总监林蔚的分析，可选项目
相对较少，开盘价格也比较高，且开盘价格会持续增长。她建议购房
者不妨等到年底土地集中放量时再作购买打算。
　　而对于投资客，林蔚提醒那些风险承担能力不是很大的投资客谨
慎入市。因为从上半年的政策看，真正有需求的买房人不会受贷款审
核限制。个人按揭信贷门槛的提高，不是针对普通购房人，而是针对
那些购买第二套、第三套甚至是第四套的投资者。在这种情况下，林
蔚建议如果投资的话最好是选择较为高档的项目，因为普通住宅受二
手房等政策影响波动会比较大。(网文)