两者参与的方式不同，选择投资的具体项目标准也会不同。就投
行而言，他们其实是按照经济大势，着眼于整个行业进行投资，而不
是针对于具体的公司，所以他们一般会倾向于同样有实力的大企业合
作，一般就是行业的前几名，或者最有实力及最有潜力的公司，这样
他们到时分利就可以了。
　　而对于习惯投资标准化产品的海外基金而言，中国缺乏一个二级
证券化的市场，而且也缺乏常规的退出机制。在这种情况下，就如同
股票市场尚末形成一样，就只能进行柜台交易，就中国房地产目前的
情况来看，所谓基金投资，也是柜台交易的阶段。
　　退而求其次的话，目前有人设想以国外基金在国内购买商用物业，
形成一个资产包，来进行运营收租，有人进而设想以这类资产包在国
外，比如美国和新加坡作现金化、证券化或者以REITS方式挂牌上市
来融资。
　　但罗高波认为，这种方式在国内也是知易行难。就现实情况来看，
很多外资在国内购买的这种物业也有，但并不多。其主要原因，第一
点是尚须更多合适的产品，国外基金往往想买那些优秀的甲级写字楼，
出租状况良好，比如国贸，但问题在于，如果是这样的优良物业，中
国的发展商也不想卖。特别是外资只想买一部分的时候，在美国，如
果你想分享类似国贸大厦这种物业的回报，不用直接去买它几层，自
己来收租，而是买它发行的证券化产品就可以了，而且极易做到投资
组合。
　　第二点是，由于国内没有二级证券化市场，退出机制也成问题，
就是说，买，不好买，卖，更难卖。如果买到手里，在没有证券化产
品交易市场的时候，导致资产的流动性极差，一旦需要变现出手，非
常之难。而且有证券化产品及市场会使得交易容易进行，比如一幢价
值10亿元的物业要出售，如果只能整幢出售，那么潜在的购买者会非
常之少，可能投资者只能拿出一亿来，而且风险亦非常之大。但如果
可能进行证券化操作，就可以将这幢物业以标准化的证券形态来分割，
这样的话，投资者的基础就非常之广了。
　　第三点是，如果有了证券化市场，投资商的积极性会非常高，因
为可以运用杠杆原理进行物业收购，比如自有资金3亿元，银行贷款7
亿元，就可以买下10亿元价值的物业，之后一方面可以取得经常性收
益，另一方面，该物业增值到一定程度后，比如13亿元，还可以一次
性卖出，获得更大的收益，这样的话，投资者们会有更大的动力把物
业经营好，市场也会更加活跃。
　　所以，香港模式和美国模式，最大的差别就在于有无房地产二级
证券化市场。有了这个市场，好处在于，一是流动性好，具有了像股
票一样的退出机制，如果觉得需要变现，随时可以在市场交易卖出，
而不必像卖楼一样要找到特定的买家；二是进入门槛低，几千万只能
买国贸的两层楼，而有证券化市场，几万元就可以买国贸几平米的收
益权。
　　所以，在中国的现实情况下，外资直接投资项目或参股公司，也
是非常现实甚至无奈的选择。而且目前这种额度都不是很大，一般是
几千万美元，这也可以看成是外资在中国房地产业的试水阶段。
　　但去年外资基金还是出现了相当的畅旺局面，原因在于合理的预
计是，中国可能在2006年到2007年具备了成熟的证券化条件。
　　（罗高波，城建集团总经理助理)