多次，在项目售楼处看见购房者与自己的销售代表相谈
甚欢的样子，那情形与其说是客户与业务员在谈业务，不如说是老朋
友在休闲茶座里聊天来得更为贴切。在这里丝毫没有贬低谁的意思，
只是想提醒购房者，接待您的是项目的销售人员，他们的工作就是销
售，不管你们之间相处得有多么融洽，气氛有多么愉悦，也不能忘记
这个事实。在了解项目详细情况的时候，千万别一味地被对方牵着走，
您心里得有个谱儿，得懂行。
　　学会打电话
　　通常许多人在拿到一个感兴趣的项目信息后，第一反映是打电话
到售楼处先问问相关情况。这个是没有问题的，而且是必要的，可以
进行第一次目标筛选。
　　但是您千万别这样问：是XX项目吗？你们这个项目在哪儿啊？多
少钱一平米啊？这样问只会浪费有限的时间。因为几乎每个项目对自
己的售楼人员的接电话时间都有限制，一般是3分钟以内。所以，您
应该把握住机会，针对自己的实际情况，问一些真正有用的问题。
　　在您的电话被接通之后，通常负责接电话的售楼人员会问您这样
两个问题：1、您是怎么知道我们这个项目的？2、您以前打过电话吗？
　　对于第一个问题，主要是开发商要了解客户的信息来源渠道，以
便今后有针对性地加强宣传。
　　至于第二个问题，是要确定您是新客房还是其他售楼人员的客户。
这一点对业务员是非常重要的，是直接跟他们的经济利益挂钩的。因
为项目的售楼处都有这样的规定：成单客户（最终签订购房合同的客
户）的归属以最早的登记日期为主。所以如果您是初次来电的新客户，
谁接的您的电话，您就算谁的客户，他将负责为您的整个购房过程服
务（介绍项目、推荐户型、陪同看房、签约交款、电话通知、邮寄文
件等）。如果您以前曾打过电话，并且留下了联系电话、姓名等个人
信息，负责接电话的售楼人员就会找来当初记录您信息的业务员来接
待您。假如碰巧那位业务员不在，接电话的售楼人员则会劝您打他的
手机，而不会主动提出接待您。这个很好理解，忙活儿了半天却是在
给他人做嫁衣，将来的业务提成全归别人不说，如果因为给别人帮忙
耽误了自己接新客户，岂不更是冤大头一个！
　　所以提醒购房者，如果某售楼人员对您说:“方便留下您的姓名
和电话吗？”或者“我是XX，我的手机是XXX，下次您来就找我吧。”
说明他就是您的业务代表了，如果您真的对这个项目感兴趣，不妨留
下您的个人信息、而且最好记清对方的姓名和联系方式。这样一来，
该项目排号、认购、开盘、签合同、价格优惠等相关信息都会在第一
时间由业务员传递您那儿，省去了您的许多麻烦。
　　您找到自己的业务代表后，就可以提问了。但通常即使是他们也
不会在电话里太详细地介绍项目相关情况，他们会邀请您在方便的时
候亲自到售楼处面谈，这也是销售部对业务员的一项要求。基于上述
种种原因，您一定要结合自己的实际需要提问，问题要直切主题，这
样的话，能帮您快速决定要不要进一步了解该项目或者从备选名单中
删除该项目。那些能够在广告或者楼书上看到的诸如项目位置、价格
等信息还是不要问了吧。
　　一般来说，考虑到老人的健康及体检、就诊方便，最好选择6层
以下的板楼，即使是塔楼最好也能选4层以下的户型，而且社区周边
一定要有较大的医院，因此您可以这样问：“6层以下的房子还有吗？
”“周围有什么医院？”
　　如果您家里有尚未成年的孩子，除了问“项目周围有什么学校（
幼儿园）？”外，还得问清楚进这些是否要交高额赞助费。当然也得
关心一下周边的交通秩序是否良好，否则孩子每天独自上下学叫人多
不放心哪！
　　假如您是时尚的单身贵族，则最好选择年轻人多的社区，省得年
纪较大的邻居说您时常扰民。另外，由于年轻人对生活质量要求较高，
建议您选择较知名、声誉服务俱佳的物业管理公司，他们通常能提供
更加个性化、人性化的服务。
　　学会现场看房
　　第一次到售楼处，您的业务代表通常会把您带到项目沙盘前，向
您介绍项目概况（包括总占地面积、总建筑面积、社区规模、项目分
几期开发、每期的楼层及栋数等）、现在所处的位置、社区交通、规
划道路、小区进出口、绿化率、容积率等。您必须清楚，沙盘上的一
切并不等于实景。沙盘上的建筑外立面的颜色、建筑小品与建成后的
实际情况可能会有一些出入。而且沙盘中标明规划用地的绿地可能只
是暂时的，说不定一觉醒来就变模样了。
　　接下来，他会为您拿来项目资料如楼书、宣传品、户型图等，帮
您量身挑选该项目中合适您的楼栋与户型，并把沙盘模型中对应的位
置指给您看。
　　要知道，售楼人员尽管一直在滔滔不绝介绍项目详细情况，但一
些比较敏感的细节问题如果您不问，他们可不会主动说。
　　所以建议您到售楼处前，先在家里做好充分的准备，把需要了解
的问题统统列出来，诸如：停车位数及比率，5证复印件、入住以后
燃气的具体开通时间，物业费中所包含的具体服务项目、管道层、电
梯设备间所在的具体位置、楼间距（具体到自己所选户型所在楼与周
围楼群的前后左右间距）、进出口、公交车站的具体分布情况，道路
交通状况，小区整体完工时间等。
　　在这里，教您一个简便易行的方法。如果在家上网方便的话，可
以到该项目的业主论坛里去转转，那儿有许多该项目的业主与准业主
的意见、看法、以及通过各种渠道打探来的有关该项目的最新消息。
在那里，项目的优势、缺陷、不足甚至软肋全都一目了然。为过，对
于这些言论也不可尽信，您只需要浏览一下，记住要紧的问题以便到
售楼处亲自核实，作为一种侧面了解就行了。现在比较不错的房地产
类网站主要有：焦点房地产网、新浪房产、搜房等。
　　有了这些准备，在与售楼人员的交谈过程中，您就不会总是处于
被动地位了。拿出列满问题的paper，让售楼人员逐一解答。在这期
间，如果售楼人员提到项目周边近期或者未来有XX规划（如道路、绿
地、公交、商建等）的，一定要他同时提供相应的政府文件，或者问
清楚可以查证的方式方法。
　　有三点想特别提醒您
　　第一、必仔细看5证。所谓5证是开发商售楼时必须具备的5种证
件，分别为国有土地许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许
可证、建设工程开工证、商品房销售（预售）许可证。让您仔细看，
是因为曾有开发商打擦边球。举个简单的例子，假如一个项目一期共
开发了9栋楼，但只有其中的2栋拿到了国有土地使用证和商品房销售
证，您中意的房子恰恰不在这2栋楼里，当您要求看5证时，开发商会
把这两栋楼的相关证件拿给您看。普通购房者很可能从来没有看见过
五证，不知道5证是啥样子，更不懂里面写的都是些什么东西，所以
也最容易被蒙蔽。只有当交了订金却迟迟不能正式签合同或入住好几
年也拿不到产权证时，才会发现自己吃了亏。所以，您一定要留意您
选中的那栋楼是否有5证。现在有一个方便的查询方法，北京市国地
房管局将开发商及项目信息都登在了网上，您只需登陆北京房地产信
息网，即可辨别5证真伪。又要罗嗦一句了，您上网查询时输入的项
目名称应为开发商当初报批的案名而并非开发商宣传项目时用的动听
的名字，问清项目的真名实姓是非常必要的。
　　第二、留好项目所有的资料，包括楼书、广告、户型图或其他文
字及图片资料。所有这些在跟开发商发生纠纷时，都有可能派得上用
场。
　　第三、如果您看中的房子恰好在售楼处显著部位张帖的销控图上
显示为已售出，请注意，这不一定是真的。在销售过程中，开发商会
根据市场或自身的情况，将手里的房子分期、分批地销售，特别是较
为走俏的户型更不可能一下子全部拿出来卖，而是会隔一段时间就放
出几套。即使赶上某单位或公司集体买房，或许也会碰到有人来退房
的情况。所以，选户型的时候您可别心急，不要因为最中意的被人订
了，就委屈自己退而求其次，耐心地等等，也许过不了多久，售楼人
员就会通知您来选房了。
　　现在有很多购房者为了避免所谓的合同陷阱，把过多的希望及精
力都放在了签合同和补充协议上，其实《商品房买卖合同》是市房管
局统一印制的文本，而补充协议是开发商一早就拟定好的，到时候您
恐怕只有签名的份了，想根据自己的想法加入一些特别条款是很困难
的。所以，如果您确实看好了一个项目就签，如果尚有疑问或心存顾
虑，则最好三思而后签。
　　（网文）