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6天10城收紧楼市 下一个城市会是哪里?

6天时间,10个城市接连发布收紧楼市的政策。而省内的热点城市青岛,刚刚在15日下发通知,对非本市户籍居民购房作出限制。山东的另一热点城市济南是否会跟随其他城市的脚步,出台进一步收紧楼市的政策?

孙翔2017-03-23 第12期
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  要点
  

1近三个星期以来,楼市迎来各地的新一轮调控,而3月17日后的近一周时间里,全国楼市进入调控小高潮,10城先后出手“稳房价”。既有北京、广州等一线城市,也有廊坊、保定等挤出效应影响下的环京板块,还有句容等存潜在房价上涨压力的二三线城市。因城施策,各城市所采取的调控手段、力度不尽相同。

2“三月份市场扎堆购房趋势有抬头的迹象,非理性因素增加,为稳定市场,可能会出台新一轮政策。”知情人士称。章丘撤市设区引发了东部投资需求,济南限购政策相对不是最严,以及百姓投资渠道狭窄,导致目前不少市民想要买房。

  

  从3月17日到3月22日,6天时间,全国范围内10个城市接连发布收紧楼市的政策。而省内的热点城市青岛,刚刚在15日下发通知,对非本市户籍居民家庭在青岛市区购房作出限制。全国范围各个城市的收紧政策被视为去年以来楼市调控政策的升级。

  山东的另一热点城市济南是否会跟随其他城市的脚步,出台进一步收紧楼市的政策?

  

  上图:2016年10月9日,济南市房产交易大厅内人潮涌动。

  下图:2017年1月18日,限购政策细则实施,济南市房产交易大厅办理业务的市民大幅减少,大厅显得空荡荡。图片作者:御宁/视觉中国

新一轮收紧潮 6天10城出手调控楼市

  近三个星期以来,楼市迎来各地的新一轮调控,而3月17日后的近一周时间里,全国楼市进入调控小高潮,10城先后出手“稳房价”。既有北京、广州等一线城市,也有廊坊、保定等挤出效应影响下的环京板块,还有句容等存潜在房价上涨压力的二三线城市。因城施策,各城市所采取的调控手段、力度不尽相同。

  17日,北京、广州、郑州相继出台加码的限购限贷的措施,石家庄当晚也宣布加入限购限贷阵营;18日,长沙收紧限购;19日,河北保定暂停向拥有主城区3套及以上的本市户籍居民家庭出售主城区商品房;21日,东莞、廊坊、句容、嘉兴先后出台调控政策;22日晚间,北京地方税务局还发文对非本地户籍居民家庭购房资格审核中的个税缴纳条件做出修改。

  据中原地产22日最新发布的统计数据,自2016年9月30日至今,全国范围内已有超过35个城市出台了110余次楼市收紧举措。

传统一线城市北上广深认房认贷 二线热点城市会跟进?

  与“9·30”调控浪潮巧合的是,本轮调控依然以北京、广州等一线城市为首,经过本轮调控,“认房认贷”成为北上广深4个一线城市标配举措,仅在贷款结清情况的划分、最低首付比例的设定上各地略有差异。北京“认房又认贷”的政策力度超过上海、深圳、广州,限购限贷力度全国居首。

  针对二套房的认定,北京采取“认房又认贷”模式,既居民家庭名下在北京有一套住房,或者在北京无住房但有商贷、公积金贷款记录的,无论是否还清,再次在北京购房的均需按二套房政策执行;“一提一降”是指将普通自住房最低首付比例提高至60%,非普通自住房提高至80%,同时降低住房贷款期限,将原来最高可达30年的贷款期限降至25年。

  在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,北京的调控举措具有“标杆”意义,对于房价管控有压力的热点城市,后续可能会逐渐采取此类做法,快速提升二套购房的门槛。

  与此同时,北京楼市信贷政策持续收紧。链家房地产中介人员22日告诉记者,多家银行都将首套房利率优惠从九折调整为九五折。

  以首套房商业贷款200万元、基准利率4.9%为例,按照此前贷款30年、房贷利率九折优惠计算,月均还款额为10027.04元;经过多番调控叠加,贷款人最高可贷款25年、利率九五折优惠,月均还款额为11293.34元。对比来看,月供增加了1266.3元。

  就在3月22日晚间,北京地方税务局还发文对非本地户籍居民家庭购房资格审核中的个税缴纳条件做出修改,“从连续5年(含)以上”改为“从申请月的上一个月开始往前推算60个月”;且对于因工作变动等原因造成未缴或补缴税款且不超过三个月的,视为连续缴纳。

  “此次政策既松又紧”,严跃进分析称,对于一些想通过补缴社保和个税获得购房资格的人来说,政策是利空的,因为无法满足持续性缴纳要求;但对于出现偶尔一次断档期的申请人,则是利好的,依然符合购房条件。

一线城市周围区域城市也成为加码主力

  “一线城市及周围区域城市成为加码主力。”在中原地产首席分析师张大伟看来,这是本轮楼市调控的主要特点。

  3月17日,未加入限购阵营的石家庄发文收紧楼市,明确非本市户籍居民限购一套住房,并调整了普通居民购房首付比例和贷款政策;19日,保定也发布房地产调控意见。21日,廊坊宣布主城区、三河市、大厂回族自治区、香河县、固安县和永清县,非本地户籍居民限购1套住房、且购房首付款比例不低于50%。

  截至目前,环京津周边区域中保定、石家庄、崇礼、涞水、涿州、廊坊、三河、固安、大厂、永清、香河、怀来12地已开启限购措施。

  同时,环上海区域的浙江嘉善县和嘉兴市先后步入限购限贷阵营。3月13日,嘉善县对新房、二手房全面限购,明确在全县范围内暂停向在嘉善县拥有一套及以上住房的非本县户籍居民家庭出售新建商品住房;3月21日,嘉兴市发文明确非本市户籍家庭首套住房首付比例不低于50%。而21日,深圳边上的东莞也宣布加码楼市调控,侧重于对开发商售楼进行“限价”。

  “河北涿州、涞水县和浙江嘉善县等出台调控新政策,表明京沪一线城市的外溢效应正在逐步放大。”同策咨询研究部总监张宏伟此前对媒体表示,本轮调控已从一线城市、热点二线城市,扩展到一些三四线城市区域。

  张大伟预计,环北京、上海、深圳及部分热点城市的调控政策存在全面升级的可能,未来,全国限购范围或继续扩大。

部分热点二线城市持续“打补丁”

  除了大城市周边区域动作频频以外,严跃进认为,本轮调控城市的另一个特点是房价上涨压力较大城市,开始启动限购限贷或者加码调控。

  3月11日,三亚加入限贷限购阵营,购买第2套住房的家庭申请商业性个人住房贷款首付比例不得低于50%;同时暂停向购买第3套及以上住房的家庭发放商业性个人住房贷款。在业内看来,三亚楼市近期回暖显著是此次限购升级的重要原因。

  记者注意到,南京、郑州、长沙、青岛等热点二线热点城市近期同样动作频频,或出台调控,或连续为收紧政策“打补丁”。

  3月16日起,南京户籍家庭全面限购第三套住房,而非户籍居民限购范围则扩大至高淳、溧水、六合三区,这是南京自去年三次收紧楼市政策后,再一次加码调控;3月17日,已两次出台楼市调控的郑州则明确,凡属补缴且补缴日期在此之后的社保证明、个税完税凭证不再作为购房的有效凭证,对2月“补缴算数”的规定予以修正。

  严跃进说,“针对房价潜在上涨压力较大、人口数量较多的二三线城市,后续积极进行调控的可能性很大。”

  

  资料图:2016年楼市:2个月24城50多次调控 热点城市降温

济南青岛收紧信贷 还款金额大幅增加

  “三月份市场扎堆购房趋势有抬头的迹象,非理性因素增加,为稳定市场,可能会出台新一轮政策。”知情人士称。章丘撤市设区引发了东部投资需求,济南限购政策相对不是最严,以及百姓投资渠道狭窄,导致目前不少市民想要买房。

  业内人士分析,济南如果要出台加码限购政策,可能要加大去杠杆的力度,在信贷政策、公积金比例等方面进一步收紧。

  而这一分析也得到市场印证。

  虽然目前没有明确的限贷升级政策,但是市场上不少中介反映,他们还是明显感觉到了信贷政策的收紧。省城一家大型中介金融部负责人称,他们的业务涉及多家银行,原本首套房贷款利率可以九五折或九折的银行,逐渐把贷款利率上调回到了基准。

  17日,家住青岛黄岛区的张先生到附近一家本地法人银行办理房贷业务时也发现,之前说好的八五折房贷已经逐步收紧。“银行方面说八五折房贷很难发放了,要改成九折房贷,如此一来,我六十万左右的贷款,总还款额要增加四万多。”

  从2015年开始,汇丰银行青岛分行将首套房贷利率降至基准利率的八五折,此后青岛银行、青岛农商银行等本地法人银行加入优惠行列中,继而五大国有商业银行和部分股份制商业银行也加入其中。随后青岛银行、青岛农商银行在济南等地的分支机构也陆续跟随总行要求调低首套房贷利率。

  “现在商贷审批虽然没有太大变化,但是银行放款时间明显加长,原来商贷审批后一般一个月内就能放款,但是今年年初起,银行就不会明确地承诺啥时候可以放款。”该人士说,现在银行每个月的房贷额度明显收紧,比如说1月份虽然批了商业贷款,但是由于额度有限,也没法放款。“有的银行由于房贷额度收紧,会把一些提前还款的额度拿来再放出去,如果收回来的钱不足,也没法满足放款的需求。”

对开发商放贷更严 意在降低金融风险

  一房产业内人士称,春节过后,二手房市场就处于量价齐涨的态势,利率的回调以及放款额度的收紧,都是信贷政策收紧的信号,未来是否会上调贷款首付比例,以及贷款利率会不会上浮,还要看市场的进一步走势。

  “从现在的情况来看,未来不排除调高首套房贷利率的可能性。”青岛银行一位相关知情人士介绍。

  同时,在房地产的开发贷方面,青岛、济南等地也已控制得相当严格。据知情人士透露,从去年开始,山东省各地相关部门就已经对开发贷严格控制,部分国有银行的开发贷发放数从前年开始就已直线下滑。有分析称,此举也是为了响应“去杠杆”的要求。让开发商更多地依赖自有资金进行建设开发,减少出现金融风险的可能性。

  对此,山东工商学院金融学副教授房德东认为,本轮信贷调整从政策上看,意在使三四线城市去库存。央行在《意见》中表示,要加强对商业银行的窗口指导,督促其优化信贷结构、合理控制房贷比重和增速,做好房贷资源投放的区域分布,支持三四线城市去库存,有效防控信贷风险。

  

  资料图:济南一处楼盘。

济南会是下一个吗?

  最近,网上有传言称本月底济南将出限购政策。传言内容为“济南本地户籍限购2套房,并将需要缴纳1年社保,外地户籍人限购一套房,并需连续缴纳3年社保。本地户籍人员购买二套房,首付将增加至60%-70%”。

  不少微信群中都传出了这种消息。济南现行限购政策为,济南市本市户籍限购2套房,不需要社保。外地户籍购房者需提供自购房之日起前3年内连续24个月以上(含24个月)在本市市区及三县缴纳个人所得税或社会保险证明。“若谣言为真,也就是社保由连续缴纳24个月变为缴纳36个月。”一位房产人士指出。

  3月21日,一家二手房中介工作人员说:“听到限购的传闻,我并不知道真假,我怀疑可能出于营销需要。但确实其他城市限购政策不断升级,具体要等官方消息。”除此之外,还有其他房地产中介工作人员表示,他们之间还传闻针对本地户口首套房首付提高到50%,外地首套房首付提高到40%。“可能考虑照顾外地在济打工的人群。”

  3月21日,记者从济南市建设部门获悉,该传言并无事实根据,相关部门也并未拟定类似政策。“关于济南限购事项,仅有提议,但是有关部门目前尚未开会讨论具体政策。”知情人士称。

  不过,有业内人士认为,济南近期出台新一轮调控政策的可能性不小。

  “三月份市场扎堆购房趋势有抬头的迹象,非理性因素增加,为稳定市场,可能会出台新一轮政策。”知情人士称。章丘撤市设区引发了东部投资需求,济南限购政策相对不是最严,以及百姓投资渠道狭窄,导致目前不少市民想要买房。

  业内人士分析,济南如果要出台加码限购政策,可能要加大去杠杆的力度,在信贷政策、公积金比例等方面进一步收紧。

  目前,要平稳房地产市场,就一定要稳定预期。“房价是用预期来带动的。”业内人士称,“目前购房者有两三成带有恐慌情绪,我们需要合理引导,稳定预期,让市场保持健康和理性。”

  目前,新房要建到12层以上才能办预售证,因此上半年济南市场存量较少,供求关系紧张,导致不少市民急于买房。不过据预测,下半年不少项目将开盘,市场供应和房源会增多,届时房地产市场会更加平稳。

  (综合中新网、齐鲁晚报等)

  近三个星期以来,部分城市迎来的新一轮楼市调控,而3月17日后的近一周时间里,全国楼市进入调控小高潮,10城先后出手“稳房价”。无论下一个城市是哪里,我们都希望房地产市场健康有序地发展。毕竟,房子是用来住的,不是用来炒的。
  
调查你认为,济南会出台进一步的限购政策吗?
  
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