游客服务中心大楼已悄然开始拆除
此前公布的啤酒城改造效果图
上实发展（600748，SH）计划非公开发行股票为青岛国际啤酒城项目融资18.5亿元……前天，上实发展发布“非公开发行股票预案”，准备以非公开发行股票的方式募集资金，预计本次募集资金将不超过42亿元。随着此预案被揭开“面纱”的，还有“千呼万唤始出来”的啤酒城改造项目总体方案。记者近日在啤酒城
采访发现，作为啤酒城标志性建筑的“游客服务中心大楼”已经开始拆除，啤酒城项目已于9月份悄然动工。据介绍，整个项目总投资50.4亿元，建设工期长达6年，将于2015年12月完工。
现场：标志性建筑开拆
“啤酒城改造开始了吗？怎么开始拆楼了。”本周，家住啤酒城附近的市民赵先生告诉记者，有施工队在拆除啤酒城东门标志性建筑“游客服务中心大楼”。记者昨天赶到啤酒城，看到“游客服务中心大楼”已经被拆去了一半，但现场施工人员不多。工人告诉记者，他们只负责拆除，对下一步施工计划并不了解。
记者查阅上实发展公告发现，青岛国际啤酒城项目自今年9月已经动工，但并没有对外发布消息。“因为现在开工已经远远晚于预期，所以比较低调。”啤酒城指挥部一名负责人向记者证实，啤酒城项目在今年啤酒节后就开始实际操作了，拆除啤酒城内老建筑是第一步。
2007年以来，媒体和市民一直在关注啤酒城项目，记者在青岛新闻网社区看到，很多网友在热议开工时间。随着标志性建筑的拆除，市民对新啤酒城的等待开始清晰。
连线：上实证实已开工
上实发展并非不想尽快推进啤酒城项目，迟迟不开工，原因很大部分来自于公司资金链的紧绷局面。上实发展2009年半年报显示，上实发展在建的房地产项目主要集中在上海、天津、青岛、重庆等地，在建项目面积超过150万平方米。上实发展也多次在公告中表示，公司面临较大的资金压力，将充分利用资本市场融资，拟采取经营性物业抵押贷款、项目公司开发贷款等多种方式获取银行贷款支持。
“青岛项目开工后不会因资金问题停顿。” 昨天，记者连线上实发展董秘办，王先生告诉记者，非公开发行募集的资金预计在明年上半年到位。募集资金到位前，公司会用自有资金推进啤酒城项目，直至2015年底顺利完工，关注啤酒城项目的市民可以放心。他还透露，随着房地产市场的转暖，上实发展在青岛的住宅项目销售良好，资金回笼很快，资金链紧张问题已经大大缓解。
【增发】
青岛项目成重头戏
上实发展公告披露，拟发行不超过3亿股（含3亿股），发行价格不低于定价基准日前20个交易日公司股票交易均价的90%（即不低于14.43元/股），预计本次定向增发所募集资金在扣除发行费用后的净额将不超过42亿元。上实发展表示，募集资金主要用于上实发展青岛国际啤酒城、上实朱家角特色居住区、湖州上实假日酒店和湖州上实湖峻花园4个项目。4个项目投资规模巨大，合计总投资额近100亿元。
记者注意到，在四大项目中，青岛国际啤酒城项目投资额度最大，被放在了第一位，可见上实发展的重视程度。公告显示，青岛国际啤酒城总投资达50.4亿元，募集的42亿元资金中将拿出18.5亿元投入该项目。此外，如果本次非公开发行募集资金不能满足项目的资金需要，上实发展将利用自筹资金解决不足部分。
【预计】
项目“淌金流银”
上实发展公告显示，青岛国际啤酒城项目占地面积227675平方米，总建筑面积63万平方米，其中地上建筑面积45万平方米，地下建筑面积18万平方米，拟开发成集合商业、酒店、商务、节庆等功能的综合性建筑集群。项目将采用对外销售与持有经营相结合的模式经营，出售性物业预计总建筑面积26万平方米(地上)，经营性物业预计总建筑面积19万平方米(地上)。
记者看到，啤酒城项目主要包括“出售性物业”（主要包括住宅）和“经营性物业”（包括商业、酒店等）两部分。出售性物业总投资27亿元左右，经营性物业总投资23亿元左右。“开发价值和开发潜力巨大，项目发展前景乐观。”上实发展对啤酒城项目寄予厚望，认为啤酒城周边商业配套设施较缺乏，现有酒店及宾馆设施的客房数也远远跟不上商务及旅游活动的需要, 商务及行政办公楼设施还有较大的发展空间。
在上实发展的计划中，啤酒城将是一个淌金流银的项目。仅出售性物业预计可实现51.31亿元销售收入，税后利润11.3亿元，整体投资回报率高达42.02%，销售净利率22.19%。记者 刘文剑 摄影报道