从"摊大饼"到向上延伸 城市"长高"济南准备好了

高260米的济南绿地普利中心将于2013年建成。

　　经一路上的济南明珠国际商务港是目前济南第一高楼，高188米。本报记者邱志强摄

朱玉亭和老伴儿在自家楼下。本报记者王媛摄

　　自从今年4月回迁到馆驿街新区的新房里，75岁的朱玉亭就登上了他人生的第三个“台阶”———从最初住在工厂大敞篷，到后来搬进只有四层的筒子楼，再到眼下住进这栋18层高的回迁新楼房。

　　和朱玉亭一起“步步高”的，还有这个他生活了半个多世纪的城市。济南住宅和商业用地平均容积率拟从原来的1.3提高至1.7，这意味着建筑将整体向上延伸。

　　最高建筑至今未超200米

　　“我是看着济南一点点‘长’起来的。”头发花白的朱玉亭深有感触地说。朱玉亭清晰地记得上世纪六十年代的济南“矮得一眼就能看到头”。那时候他一家五口住在工厂的低矮敞篷里，

　　之后，一些楼房逐渐拔地而起。1972年，朱玉亭全家搬进了位于凤祥街46号一个四层的筒子楼内。“从敞篷到二楼，全家的生活终于上了个台阶。”

　　在这座筒子楼里，朱玉亭亲眼目睹了济南一步步长高的印记:鲁能大厦、索菲特银座大饭店、济南明珠国际商务港……这些曾一个个刷新济南建筑高度纪录的楼宇，一度成为他和朋友们津津乐道的谈资。

　　尽管如此，受城建水平的制约以及泉城风貌带、张庄机场等区域限高要求，与沿海等地的发达城市相比，济南的“长高”速度偏缓。有一个非官方的数字显示，在平均高度方面，济南可能比杭州矮一半。虽然此数字没有得到官方回应，但一个不争的事实是，济南市内高层建筑明显偏少。目前，济南城区建成的高层建筑中，最高的是2005年建成使用的济南明珠国际商务港，高188米，在此之前的“第一高”是1999年开业、高185米的索菲特银座大饭店。

　　“不论在城市功能还是城市形象上，现在的济南与其省会城市的地位都有差距。”济南市委政策研究室副主任郭东法直言不讳地说。

　　2009年12月底，在全市经济工作会议上，省委常委、济南市委书记焉荣竹表示，济南要强力推进城市“长高”，力争用三五年的时间基本完成城中村改造，把城市总容积率提高到2.5左右。

　　半个月之后，今年1月8日，济南市召开城镇化工作会议，提出继续“长高”的目标，要求原则上不再规划审批6层以下建筑，新建项目鼓励建设高层建筑。至此，济南“长高”大幕已全面拉开。

　　城市建筑向上大幅突破

　　“现在城市长高有道理，但过去中心城区限制建筑高度也是有道理的。”一位不愿透露姓名的政府官员透露说，保泉和城市长高一直让济南很纠结:为了保护地下的泉水，泉城风貌带内的建筑一直被严格限制着。

　　“其实，保泉和城市长高并不矛盾，只要避开泉水区域，城市建筑是可以向上突破的。”上述官员表示。其实，从几年前起，济南就开始悄悄“长高”。2007年，济南市对38个集中连片棚户区和66个零星片区实施改造，新建的不少建筑都是高层建筑。“目前38个集中连片棚户区的棚改已基本结束。”济南市旧城改造投融资管理中心副主任高烈介绍说。

　　棚改只是老区“长高”的一部分，今年全国两会期间，济南市委副书记、市长张建国曾表示，在基本完成集中连片棚户区改造任务的基础上，济南将把重点转向城中村和危旧简易楼改造。

　　除了住宅改造提升，一批高标准的综合体建筑正在拔地而起。位于普利街南侧的“济南第一楼”正在施工，2013年就将竣工。不久后，号称“山东第一楼”的400米高建筑也将矗立在市内。

　　与老城区“长高”的方式不同，新区建设是从“高起点”开始的。“东拓和西进给城市长高带来了新的思路。”济南市建委有关负责人表示，张庄机场搬迁后，加上东、西、北部城区的不断扩大发展，为整个城市长高拉开了框架基础。以西部新城为例，不久的将来，这里将耸立起一座超高层标志性建筑———双子塔，它将以300米左右的绝对高度，成为西客站这个山东新门户的标志性建筑。

　　济南市城乡建设委副主任、市西区投融资管理中心主任王迪生表示，未来的西部新城将崛起以双子塔为代表的一大批高层建筑，“与老城区不同，这里从一开始就是按照新标准规划设计的。”

　　“长高”不会直接拉高房价

　　“看看济南居高不下的房价，就知道土地资源有多紧张!”山东师范大学人口·资源与环境学院副教授李子君说。

　　“很多城市习惯了‘摊大饼’式的外延式发展，而城市内部土地的集约利用水平非常低。”李子君介绍说，和国内大部分城市一样，随着城市化水平不断提高，济南人口密度日益增大，市内土地资源日渐紧张，这就决定了无法像欧美国家那样建设低密度、花园式的城市，而要考虑“向天空要空间”。

　　李子君说，提高容积率对一座城市来说意义重大，“全国城市的容积率每提高10%，就可以增加40亿平方米的建筑面积。”从这个角度来讲，济南提出提高城市总容积率是非常理性的选择。

　　“与杭州、南京等城市达到2甚至达到3的城市总容积率相比，济南1.7的总容积率在全国处于较低的水平。”一位业内人士这样告诉记者，目前很多城市都提出要在城市容积率上做文章，在国外和国内一些地区，甚至给容积率下了“死命令”，城市建设除非突破设定好的容积率，否则决不允许向外延发展，以最大限度地对土地进行集约利用，“济南还有空间”。

　　那么，城市长高会不会影响房价?李子君说，城市长高后，将增加市内的住宅供应量，照理说应该对缓解房价有一定作用。不过，山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗教授不这么认为。他说，城市建筑向上延伸，建设和改造成本自然要增大，也就是说建筑本身的价值在提升，这将对房价起到正向的推动作用，“这就需要政府好好规范，防止房价增长的速度超过房屋价值的增速。”

　　“长高”不能“临时抱佛脚”

　　“我很希望济南‘长高’，但假如将来我住在高层上，以济南现在的管网水平，能保证把水供到楼上去吗?”“建高楼大厦要拆掉老建筑吗?”“将来都住在一起，太拥堵怎么办?”对于城市“长高”，很多市民的心情非常矛盾。

　　一位研究城市管理的业内人士分析说，这些年，随着城区不断扩大发展，面对不断崛起的新建小区，一些市政设施的供应能力显得乏力，“近来不少地方陆续进行管网改造就是例子，将来城市‘长高’、‘长大’了，如果配套跟不上的话，带来的问题将很难解决。”

　　对此，李铁岗表示赞同，“高层楼宇起来以后，大量人流聚集在一起，难免会带来交通拥挤、环境污染等等问题，这将考验一个城市的长久规划和管理水平。”

　　除了配套，还有不少人担心，“长高”会破坏济南的历史文脉。“我担心的就是很多珍贵的老建筑、老景点被拆掉。”朱玉亭说，他非常喜欢老济南的风貌，每隔几天就会骑着车子接桶泉水回家喝，“将来万一把这些东西破坏了，真是太可惜了。”

　　李子君则关注工业用地的使用效率问题。她注意到一个现象，在10月20日举行的济南城区及建制镇土地级别与基准地价更新听证会上，只提到要提高商业和住宅用地的平均容积率，并未提及要对工业用地的平均容积率进行调整，这多少让她有点失望。

　　“工业用地的面积其实很大。”李子君说，在香港等地，很多工业都集中在很高的一个建筑中，而在济南，受工业发展水平制约，工业企业不集中，大部分地方还是“一个企业占一大块地”，浪费了大量土地资源，“这样下去怎么办，有关部门都应该考虑”。

　　那么，面对“长高”，济南究竟该怎么做?李子君说，济南可以借鉴欧美等国家的经验。“在欧美很多城市，规划有长期性，一百年甚至更长时间的城市建设都严格遵照规划来做，比如纽约的中央公园在150年前就已经规划好了。”在济南的城市发展过程中，同样要有长远的眼光，在对城区布局的规划方面，把交通、教育、垃圾处理、文化保护等各种因素都考虑进来。

　　半年来，朱玉亭养成了一个习惯，每天早晨散步时带上小铲子，顺手把楼下的狗粪清理掉。这辈子好不容易住上这么好的楼房，他不忍心看到自己的小区又脏又乱。朱玉亭家离绿地普利中心很近，10分钟就能走到，将来等这个两百多米的大楼建好了，他要带着老伴去看看。