从8月1日至今 济南32宗土地七成"底价成交"

　　“地王”，曾经是一个多么耀眼的词汇，但是放眼今天，在全国各地的土地交易市场上，它越来越频繁地被“底价成交”所取代。所谓的“金九银十”已过，北京、上海、广州、杭州甚至全国各地的土地市场都可以用平淡来形容，“底价成交”成为主流。

　　“底价成交”成了最近一段时间土地市场的流行语。10月28日，济南又有13块土地以挂牌底价成交，而从2011年8月1日至今，济南市商业用地和住宅用地共成交了32宗，其中底价成交的土地占到了七成。“底价成交”究竟是怎么回事？“底价成交”是否意味着未来房价会大幅震荡？

　　地块位置大都不在市中心

　　记者梳理了3个月来省城成交的32宗土地发现，“底价成交”的土地多不在传统意义上的市中心。

　　10月28日“底价成交”的土地包括了前期推出的位于济南西站片区核心区的10宗土地，还包括历下区、市中区、历城区的土地各一宗。

　　之前的8月4日，底价成交的5块土地均位于省城天桥区大桥镇104国道以北，其中4块居住用地、1块商业金融业用地。9月5日，济南以底价成交的3块土地均位于高新区体育南路延长线以南、凤凰路以西。

　　9月16日，济南市曾推出11宗土地，其中10块以底价成交，另1块经竞拍成交。其中位于历城区经十东路以北、唐冶大道以西的4个地块花落山东艺林房地产公司，位于大学科技园海棠路以东、六号路以北的4地块由中建信和地产公司获得，其余两块地位于市中区二环南路双龙段南侧、天桥区泺口片区，分别由济南三名房地产开发公司、济南滨河置业公司获得。

　　“像位于黄河以北的天桥区大桥镇104国道以北片区位置比较远、周边配套比较差，开发难度较大。”一位业内人士透露说，这是该片区不同于济南西站片区、大学科技园片区的地方。

　　“底价”拿地并非抄底

　　省城资深地产评论人于清表示，目前土地底价成交很重要的一个原因是“开发商是不是前期土地唯一熟化人”。像滨河新区、段店附近、西客站片区及高新区一些大的土地片区，拿地的开发商都是前期唯一的土地熟化投资人，因此在土地二期“招拍挂”时，就成了唯一竞拍者。没有了竞争对手，土地自然是以底价成交。

　　“目前土地底价成交最关键的因素就是，地块是否有前期熟化的要求。”于清表示。

　　省城一家房企负责人在谈到“抄底拿地”时，和于清观点一致：现在土地“底价成交”并不是一种“抄底”行为。一些土地虽然是现在才成交，但部分地块是开发商前期跟踪多年的结果，恰好赶在了现在成交而已。

　　“受政策影响，现在多数开发商还是以观望态度为主。”该负责人坦言，现在到了第四季度，银行信贷收紧，银行贷款等传统融资渠道受限，加上成本上升的融资难题等会使一些房企有些“吃不消”。从目前的形势来看，开发商对明年的市场成交不看好，在拿地问题上也不敢轻举妄动。“综合以上因素来看，现在还不是抄底时机。”

　　该负责人透露，除了济南本土的小型开发商只能“望地兴叹”外，像保利、世茂等一线房企也没有着急出手，态度很谨慎。对于一些没有项目可售的房企，为了让公司继续发展，下一步也会争取拿地，一些地块适中、价格在四五亿的土地将成为“抢手货”。

　　大企业成“底价”拿地主力军

　　目前，济南土地市场上“底价成交”的土地是被哪些房企拿到的？

　　10月28日，山东中建西城投资公司一口气拿到6块土地，引起了人们的关注。该公司隶属大型央企中建八局。9月位于大学科技园海棠路以东、六号路以北的4地块由中建信和地产公司获得，这是中建五局下属的子公司。

　　8月初，山东高速济南投资建设有限公司斥资6.65亿元一口气拿下黄河以北五块土地，平均折合每亩地六七十万元，楼面地价为五六百元每平米。

　　中建地产王姓负责人则透露，目前，200亩以下的土地竞争比较激烈，因为所需资金较少，一些中小企业也参与竞争，而土地的面积一旦达到500亩以上，需要的资金一多，竞争就会缓和很多，参与竞争者主要是大型央企和前期做好熟化、跟踪的企业。按照这家大型企业的投资计划，未来只要有好地，他们就会积极争取。

　　一位房产界业内人士表示，虽然目前楼市销售情况不理想，却是土地市场逢低吸纳的好时机，如果资金充足的话，可以多收购一些土地。但无奈迫于资金压力，一些资金链紧张的中小房地产企业只能干看着，心有余力不足。

　　“底价成交”并不意味房价要降

　　中国指数研究院报告显示，1-7月，全国130个城市住宅类用地单月平均溢价率均低于去年同期，且保持平稳下降趋势。有楼市观望者，认为溢价低，土地开发成本便低，房价下降指日可待。然而，事实果真如此吗？

　　“其实，土地底价成交，并不意味着土地是低价成交，现在的基础地价反而涨了。”一位刚拿到地的开发商表示，同等地段同等区域的土地才有“可比性”，一个片区的土地有的是分成多个地块分批出让。底价成交的土地价格高还是低，要与之前出让的地块价格做比较。虽然济南下半年的土地供应量有所增加，但是从土地价格、付款方式等方面都没有发生任何变化，尤其是土地价格，与2008年和2009年相比，也是相对较高。

　　“比如最近在大学科技园拿到的4块地，用途都是住宅，楼面地价不低于1100元/平方米。”该开发商透露，之前的预期是120万元一亩，拿下时是150万元一亩，整整高了30万元。该开发商也算了一笔账：考虑到建设成本和景观、配套设施，进行静态分析后，建成后的房价不会下降，住宅均价和附近的建邦原香溪谷的房价基本持平，小高层的价格会比鲁商常春藤高5%-10%。

　　世联怡高房地产顾问机构山东市场部经理梁伟分析，以10月28日成交的济南西客站核心片区的几块土地来看，居住用地的楼面地价在2220元/平方米左右，平均每亩地的价钱在450万左右。加上建安成本等各种费用，房子建成后的均价在7500元/平方米-8000元/平方米之间。“这样算起来，和目前济南西客站周边6000多元的均价来比，房价也不低。”梁伟分析，即便底价成交，土地价格并不低。