维修金咋成“烫手山芋” 至今无一小区接手

　　记者赴京探访：700多万维修金5年变成近1000万

　　对于住宅维修金存在的难取、难用,连日来本报予以持续关注。记者了解到,按照济南市的规定,小区业主大会成立后,可以讨论决定是否授权业委会负责本物业管理区域内,维修资金的日常管理。虽有明文规定,但遗憾的是,受制于种种条件,目前济南全市400余小区,尚无一个小区业委会接手。
1户业主反对,就是100%反对
　　按照《济南市住宅专项维修资金管理办法》的规定,对于维修金的管理,只要征得2/3以上业主同意即可。但在实际操作过程中,问题并没有那么简单。
　　数码港小区目前有维修金1000多万元。6月份,小区7栋楼的29部电梯全部进行大修,费用高达40多万。为了达到让2/3业主签字同意的标准,物业7名工作人员分别负责1栋楼,对总共25个单元的673户住户进行意见征求。
　　物业经理张先生介绍,每个单元为1个收费单位,电梯维修费用由该单元的22户住户的维修资金分摊。“要征求22户中的2/3的住户同意,相对还是容易的。”张先生说,但是小区中有近200户租户,也有部分低楼层的业主不太情愿出电梯维修费,最后达到住户面积2/3和业户2/3双标准,物业花了1个月的时间。
　　小区业委会主任彭先生说,因为1户不同意,按道理虽然属于维修涉及业主的1/3,但是这个反对意见对于业委会和物业来说,就是100%的反对。“大家都是抬头不见低头见的,搞得太僵不好。”
　　伟东新都二区前业委会的一位委员尤女士说:“每个人的想法都不一样,也有自己的利益诉求,业委会不可能面面俱到。要想协调到每个人都满意,难。”　此前在伟东新都二区曾经的业委会会议上,成员们也讨论过是否划转维修资金。“赞成和反对的各占一半,各有各的道理,后来也就不了了之。”尤女士回忆。

能力精力有限,怕管不好
　　“光日常琐事都忙不过来了,哪还有精力去管维修资金呢?”伟东新都二区前业委会委员尤女士说,由于开发商遗留问题、业主物业矛盾,业委会常常被当做推诿责任的挡箭牌,“有时候搞得我们非常被动。小区大门坏了,楼上楼下发生纠纷了,业主都会来找业委会。”就算是晚上10点熟睡时,尤女士还是会接到业主打来的电话。
　　3月份,小区9号楼电梯需要更换曳引绳。“我们都不懂技术名词,为了不上当,我在网上将相关技术标准设备规格的文章查了个遍。”尤女士说,她发现维保单位提供的维修合同相当含糊,产品只有产地没有品牌,条款中有一项“符合标准”四个字,但没有具体说明符合什么标准。为此,她不断和维保单位、小区物业协商。2010年10月份小区开始对38部电梯安装对讲机,仅对830户住户征求意见,就花去了7个业委会成员和部分热心业主2个月的时间。
　　“业委会的能力和职责也是有限的。”伟东新区一区业委会主任战维谦说。按相关规定和程序,业委会可以代全体业主管理维修资金。但是他指出:“一区业委会5月份成立,目前只有2个成员专职上班,其他5人都有自己的工作。况且业委会不是负责具体工作的,而是监督各项工作的落实。我们不拿工资,也不懂财务和具体施工。”考虑到这些因素,战维谦说:“如果管不好的话,还不如不管。”
　　面对1000多万元的维修资金,数码港小区业委会主任彭先生觉得还是放在房屋管理部门比较好,他说:“这个责任太大了,我们扛不起。”

出了风险,谁来监管?
　　伟东新都二区业主朱先生认为,维修资金的大户头还是应该交给房管部门比较妥当。因为如果业委会掌握了财权,使用起来固然更加灵活,但是一方面会增加业委会和业主的矛盾,另一方面,用得太灵活太频繁,也就成了随意。伟东新都二区2007年交房,现在设施设备都还很新。不过朱先生很顾虑:“如果现在随便动钱,10年20年以后没钱了怎么办?”
　　雅居园小区的一位业委会成员也有同样的担心,“维修资金用至不足30%时,必须停止使用,并由业主们续交。”他认为,一旦用过了本金的30%这个界线,续交的难度会很大,可能“收不上来”。
　　“不到关键时期我们是不会动用这笔资金的,存在那里更安全,我们也不指望能有额外的收益。即使到了迫不得已要用的时候,我们也只用利息,不会动本金的。”该小区的一位业委会成员说,小区入住已经10年了,截至目前从未用过一次维修资金。
　　尤女士则对维修资金划转后的监管表示担忧。“动辄几百万上千万的维修资金,由业委会几个人来负责,如果没有有效的监管,资金挪用的问题不能不考虑。”