青岛新房签约同比跌八成 市南崂山成交陷低谷

　　楼市限购政策将继续执行，龙年岛城楼市依旧未见起色。2月1日上午，青岛市房地产交易中心公布了今年1月份房地产市场统计数据。1月份全市新建商品住宅共成交2145套，较之去年同期同比下跌了8成以上。其中市内四区新建商品住宅签约1150套，较之去年同期同比下跌了7成以上；市内四区二手房住宅签约385套，较去年同期同样下跌8成以上。当日，中国指数研究院公布了1月份百城价格指数，上个月岛城新房成交均价为9675元/平方米，环比去年12月上涨了0.03%。

　　新房二手房成交创三年来新低

　　2月1日，市房地产交易中心公布了今年1月份本市房地产市场成交数据，1月份全市新建商品住宅共成交2145套，市内四区新建商品住宅成交量则为1150套。

　　这样的成交量和去年1月份当然没有可比性。根据房地产交易中心的统计资料 ，去年1月份全市新建商品住宅成交11235套，市内四区成交则为4490套。和今年1月份相比，全市新建商品住宅成交量减少了9090套，同比下跌了80.9% ；市内四区新建商品住宅较之去年1月份减少了3340套，同比下跌了74.4%。

　　二手房市场的变化同样非常惊人。数据显示，今年1月份市内四区二手房共签约385套，较之去年1月份减少了 1606套，同比下跌了80.6%。而记者注意到，无论是新建商品住宅还是二手房住宅的成交量都创下了三年以来的新低。

　　从区域成交来看，市南区和崂山区的楼市位居全市成交量的最低谷，两个区域新建商品住宅各成交44套，居于全市最低点。其中四方区成交量最高，达761套；李沧区和城阳区分别成交187套；胶州市成交163套，市北区成交158套，平度市成交155套，胶南市成交141套，黄岛区成交127套，莱西市成交92套，即墨市成交84套。

　　成交的新房八成单价低于8000元

　　“无论哪个区域，上月的成交量都偏低，但同比跌幅如此之大，归根结底是受到限购令的影响。”楼市分析人士张百忍说，不过，在去年1月份的时候，坊间刚刚传出青岛将实施限购令的消息，导致不少投资性及改善性住房需求赶着在1月份完成签约，而岛城限购令在1月底公布，并自2月份开始正式实施，这导致去年1月份的交易量飙至当年的最高点；而今年1月份则恰恰相反，限购令继续实施，无论是购房者还是开发商的积极性都偏低，加上适逢春节小长假，导致成交量急剧下跌。

　　从上个月的成交分析数据可以看出，今年1月份低价房成为成交主流。1月份单价在8000元以下的新建商品住宅共成交1833套，占全市总成交量的85.5%。其中单价4000元以下的住宅共成交713套，也占据了不小的比例。

　　“市南区、崂山区和市北区的成交量当中，以单价万元以上的高价房为主，但毕竟只占全市成交量极小的比例，平度、莱西、胶州以及胶南等区市因房价较低，成交量占了主流。”市南区一家地产营销机构的刘经理说。

　　上月房屋均价环比涨了0.03%

　　尽管成交量偏低，楼市购买需求也不高，但岛城房价并没有出现下降的趋势。1日上午，中国指数研究院青岛分院公布了今年1月份“百城价格指数”，其中青岛的新建住宅价格依旧呈上涨势头，环比上涨了0.03%，新建住宅平均价格为9675元/平方米。而去年12月份新建住宅成交平均价格为9672元/平方米。

　　“样本平均价格低于万元，并不意味着万元以上的房子没有成交，只是今年1月份的成交量总体偏低，而且郊区的低价房成交量走高，拉低平均成交价格就很正常了。”中国指数研究院青岛分院运营总监徐慧说，中国指数研究院新发布的1月份百城价格指数显示 ，1月份全国100个城市住宅平均价格为8793元/平方米，环比 2011年 12 月下跌0.18% ，其中39个城市价格环比上涨，60个城市环比下跌，1个城市持平。

　　“同比来看，全国100个城市住宅均价涨幅自2011年8月以来持续缩小。”徐慧说，今年1月份同比上涨1.71%，较上月缩小1.16个百分点。

　　■市场预测

　　买卖双方都在观望春季行情要到三月

　　楼市处在淡季，购房者多在观望，开发商开盘的积极性也不高，这导致买卖双方都陷入了角力一般的观望之中。记者探访岛城房地产市场发现，尽管新年陆续有售楼处开门迎客，但看房者寥寥。业内人士分析，从目前情况来预测，岛城楼市的“春季行情”至少要等到今年的3月份才可能出现。

　　“春节过后看房的人并不多，主要是一些老客户，电话咨询量也不高。”1日上午，在市北区中央商务区一家新盘项目的售楼处，正在值班的销售人员王华勇说，节前就考虑到节后会出现淡季行情，因而只是安排了销售人员轮着值班，正式上班要等到正月十五以后。

　　而记者探访多家新盘销售中心发现，考虑到节后的冷清行情，多数新盘的售楼处依旧大门紧锁，一时还没有营业的打算。采访中多位购房者表示，尽管早已有了购房计划，但因为看不透未来的价格走向，也变得忧心忡忡，不敢下手买房；此外，信贷成本依旧偏高，也导致众多的购房者选择继续观望。

　　浓厚的观望情绪导致在售房源稀少，仅有崂山区的懿品御府、龙湖滟澜海岸叠墅、心海壹号和半岛蓝湾4家项目在售。

　　“预计从2月中旬开始，陆续会有开发商规划推盘计划，但楼市要想复苏，至少要等到3月份。”市南区一家地产营销机构的刘经理说，春节刚过，限购政策及信贷政策依旧从严，新房存量高高在上，如果在这时贸然推盘，很可能会陷入被动局面，增加后期的销售压力。

　　记者电话连线了四方区、李沧区的8家新盘项目发现，8家项目一致表示不可能在2月份开盘，即便选择3月份开盘，也很可能要等到3月底。而青岛市房地产交易中心的统计数据显示，截至2月1日下午5时，全市新建商品住宅可售楼盘数达1256个，可售房源数量为147443套。

　　2月1日，中国指数研究院也发布报告指出，1月中国内地100个城市住宅平均价格为8793元人民币/平方米，环比下跌0.18%，为连续第5个月环比下跌。其中，武汉、广州跌幅较大，分别下跌0.34%和0.30%。值得注意的是，十个大城市住宅均价同比下跌0.62%，是自2010年6月以来首次同比下跌。其中，重庆(主城区)跌幅最大，为4.06%。

　　“国务院总理温家宝日前在国务院会议中强调，要继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归，这无疑再次释放出调控将继续从严的信号。”楼市分析人士张百忍说，开发商的日子肯定不好过，春节过后，就要面对冷清残酷的市场。 记者 王爱科

　　■分析

　　楼市“挤泡沫”，如何“破僵局”？

　　随着严厉调控的持续，国内楼市的泡沫正被陆续挤出。但僵局也逐渐明显 ，包括市场面上的成交低迷、需求观望以及经济面上房地产对投资、消费拉动力的减弱等。调控不放松，僵局需破解。龙年，撬动楼市的支点在哪里？

　　价格到位，卖房不难

　　严厉调控之下 ，万科在2011年依然逆市增长。数据显示 ，去年万科共实现销售面积1075.3万平方米，销售金额1215.4亿元，同比分别增长19.8%和12.4%。万科表示 ，虽然市场调整不可避免会影响到企业的销售，但公司会更加坚决贯彻“快速销售”的原则。

　　快速销售，意味着价格随行就市。事实上，在大量刚性需求和改善性需求处于观望情形之下，只要价格能调整到位，卖房不是难事。

　　2011年，许多热点城市成交量大幅萎缩，不少开发商“哀鸿遍野”。同时，购房者对房价下跌预期增强。“对于投资投机性需求而言，确实是买涨不买跌；但对于普通消费性需求来说，只要价格下来，需求就一定能上去。只要房价能有合理调整，不愁成交量低迷局面打不破。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成说。

　　合理购房需求咋保护

　　去年的三次加息，今年起正式“起效”，五年期以上房贷基准利率从6.4%升至7.05%。这让不少今年有买房计划的市民心情沉重。尤其是去年四季度，一些银行甚至对首套房利率进行上调，更让不少刚需感觉雪上加霜。应该说，支持居民的合理购房需求，政策层面从未改变。但从实际效果来看，不少合理购房需求难免受到“误伤”。

　　住房城乡建设部部长姜伟新明确表示：“2012年将继续严格实施差别化住房信贷、税收政策，支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。”上海等地房管部门近日也表示，在执行差别化信贷政策方面，相关部门将落实居民首次购房的贷款利率和首付款比例。

　　“现在很多看房者都在等待，看银行对首付、利率等要求会不会下降，新的普通住房标准什么时候实施等。只要政策能真正落地，不少人就可能会出手买房。”上海一家二手房中介业务员万正伟告诉记者。

　　保障房建设成为关键

　　记者日前从国美、苏宁等家电连锁企业了解到，受楼市调控影响，2011年冰箱、洗衣机、空调、彩电等销售增速均有所放缓，尤其是在部分大中城市的门店，一些家电类产品甚至出现负增长。外部经济形势存在诸多风险，国内经济走势不明。在此情形下，保障性住房在民生及经济方面的“双重效应”备受期待。

　　中央强调，保障性安居工程是重大民生工程和发展工程，“保障房建设是宏观调控的重大举措，有利于扩大内需，支撑城镇化发展，促进经济平稳较快发展和物价总水平基本稳定”，“必须按照以扩大内需为战略基点的要求，扎实有效地推进住房保障工作，发挥好其对投资和消费的较强拉动作用，为经济增长提供重要动力。”

　　“要使居住性需求成为房地产市场的主要力量，保障性住房就需要加快建设和供应。”复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰说。 据新华社