青岛新房价连跌五个月 二手房价连跌七个月

　　半岛都市报3月18日讯(记者 王爱科) 18日上午，国家统计局公布了2月份房地产市场运行情况。数据显示，岛城新建住宅及二手房价格指数继续延续跌势，其中，2月份新建住宅价格指数环比下跌了0.2%，同比零涨幅 ；新建商品住宅价格指数同样环比下跌0.2%，同比零涨幅 ；二手住宅价格指数环比下降0.1%，同比下降2.2%。

　　始自去年的楼市调控政策对岛城楼市的影响仍在持续。根据国家统计局公布的统计数据 ，新建商品住宅出现连续环比下跌的趋势还要追溯到去年的10月份，目前已经连续5个月出现环比下跌。二手住宅价格指数则已经是连续7个月出现环比下跌。

　　统计数据显示，2月份岛城新建住宅价格指数环比下跌0.2%，同比上涨0%；新建商品住宅价格指数同样环比下跌0.2%，同比零涨幅 ；二手住宅价格指数环比下跌0.1%，同比跌幅更大，为2.2%。而今年1月份，岛城新建住宅价格指数首次同比下跌了0.2%，环比下跌了0.3%；新建商品住宅价格指数同样同比下跌0.2%，环比下跌了0.3%；二手住宅价格指数同比跌幅更大，达2.1%，环比跌幅为0.2%。

　　从户型结构方面看，不同面积区间的新房、二手房价格变化情况并不一样。90平方米以下的新建商品住宅价格指数环比下跌0.3%，同比下跌0.5%；90平方米到144平方米之间的新建商品住宅价格指数环比下跌了0.2%，同比零涨幅 ；144平方米以上的新建商品住宅价格指数环比下跌了0.1%，同比上涨了0.7%。二手房方面，90平方米以下的二手住宅价格指数环比下跌0.3%，同比下跌2.1%；90平方米到144平方米之间的二手住宅价格指数环比下跌0%，同比下跌2.4%；144平方米以上的二手住宅环比零涨幅，同比下跌了2.1%。

　　“和去年相比，二手房价格泡沫有所回落，议价空间在增大，尤其是大户型的二手房，由于投资性客户及改善性客户的退市，卖家的心理不再那么坚强，价格下降的趋势非常明显。”21世纪不动产青岛区域分部的刘刚说。而新建商品房市场则有所差异，大户型的新房价格依旧显得坚挺，回落空间很小，部分区域的房源甚至出现价格微涨的情况。 记者 王爱科

　　■全国数据

　　70大中城市房价仅4个在涨

　　数据显示，新建商品住宅(不含保障性住房)方面，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有45个，持平的城市有21个，上涨的城市有4个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.1%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有27个，比1月份增加了12个。2月份，同比涨幅比1月份回落的城市有32个，涨幅均未超过2.7%。

　　二手住宅方面，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有45个，持平的城市有14个，上涨的城市有11个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.4%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有44个，比1月份增加了7个。2月份，同比涨幅比1月份回落的城市有23个，涨幅均未超过3.3%。 据新华社

　　■关键词解读

　　调控不减，行情重回2008年

　　价格，还是价格。当调控政策放松的希望落空，开发商再次祭出“降价”的策略试图打破市场的僵局。尽管如此，楼市观望气氛依旧浓厚，高高的库存让开发商营销难度增大，始终不见放松的信贷门槛让岛城房地产市场再现2008年的萧条行情。业内人士分析，尽管从去年开始房地产市场价格“金身”告破，但未来几个月，房价或仍有再次下探的空间。

　　【关键词·降价】以退为进房企“割肉”求生

　　经历了一年多的楼市调控，“房子不好卖”已经是业内的共识。“在购房者普遍看跌楼市、观望心态浓厚的大背景下，要想破局还是要舍得降价。”李沧区黑龙江路一家新盘营销总监李乃亮说。

　　可价格下调，肯定要“惹怒”前期业主。从去年开始，因为开发商下调价格导致房价缩水，国内不少城市都出现了前期业主围堵售楼处的情况，这让开发商心存忌惮。“一般来说 ，降价的幅度大小，只有新购房者知道，对前期业主是保密的。”李乃亮说。“对他们的答复是，降价的只是部分房源，而且只针对公司的内部员工。”李乃亮说，他们称这类房子为“特价房”。

　　销售人员的报价显示，新推出的“特价房”在去年报出的均价9000元/平方米的基础上，降到了7650元/平方米，单价下降了1350元，相当于打了 8.5折。记者调查发现，城阳区白沙湾板块、李沧区金水路板块、黑龙江路板块都有新盘项目推出了“特价房”。“推出特价房就是为了快速变现，特价房肯定不会只面向内部员工。”城阳区白沙湾板块一新盘项目的销售人员说。

　　【关键词·博弈】部分开发商死扛着等待春天

　　同样是面对萧条的市场，也有开发商咬住牙，价格死扛不降，等待市场春天的到来。

　　“青岛风景的价格现在是3500元/平方米，这个价格就是紧扣着当前的市场行情来制定的，所以项目不会像外界所说的那样，还会有下调的空间。”18日下午，青岛风景项目的销售人员说。

　　死扛着价格不下调，更多是出于对购房者“买涨不买跌”心理的担忧。“现在的市场情况是，项目降500元，不会有人买，项目降1000元，还是有购房者嫌贵。”劲松三路一家新盘销售总监王经理说。记者注意到，去年11月份，该项目开盘均价为16000元/平方米，现在不仅价格没有下调，原来赠送价值16万元停车位的优惠反而取消了。

　　【关键词·困境】楼市冷清市场重回2008年

　　萧条的市场行情让岛城的房地产市场像极了2008年。“购房者观望情绪浓厚，普遍看跌 ，开发商推盘积极性非常低，银行的信贷门槛居高不下，成交量已经连续两个月同比下跌 ，至今不见上升的迹象。”楼市分析人士张百忍说，这一切都和2008年的房地产市场有些相似。

　　但与2008年不同的是，房价已经不是4年以前的房价，短期内政府也不可能像2008年那样出台刺激楼市的优惠政策。“销售艰难、普遍看跌 、交易冷清，这些特征和2008年一样，开发商资金链的困境也和2008年相似。”青岛世联怡高公司总经理陈耀华说，但4年以前，无论是新房还是二手房，价格泡沫没有如今这么严重。

　　科威国际不动产提供的数据显示，2008年的时候，万元楼盘还仅局限在市南区、崂山区的部分项目；可到了现在，万元以上的楼盘已经遍及黄岛、市北、四方、李沧等多个区域，四年以来，“万元线”不断北移。

　　【关键词·破局】存量过高降价仍有空间

　　如何破局，成了众多开发商一直在试图破解的难题。购房者普遍持有的看跌心态似乎并不是没有理由，在房价泡沫明显，调控政策持续从紧，国家多次表态不少城市的房价仍没有下降到合理价位的大环境下，房价仍将上涨更像是一个“伪命题”。采访中，多位业内专家也认同这个观点。

　　“岛城的房地产市场面临的主要难题是存量过高。”楼市分析人士张百忍说。“我们的观点是，在未来的二、三季度，仍将陆续有新盘开盘 ，在李沧、黄岛、城阳等存量偏高的区域，价格战无法避免，房价还有下探的空间。”青岛世联怡高公司总经理陈耀华说，就在去年的10月份，在城阳区的白沙湾板块、李沧区东部居住区板块和黄岛区的唐岛湾板块，已经发生过一场持续时间达三个月之久的“价格战”，正是那个时候，上述区域房价的“金身告破”。



　　■现象

　　多个城市成交量出现“小阳春”

　　徘徊在低谷大半年的南京楼市，春节后成交量持续攀升，从最低谷时日均认购不足100套，到近期接连跨上两三百套关口，二手房成交量在最近一个月达到4500套，已接近常年水平，南京楼市似乎在短期内突然“回暖”。

　　南京楼市的表现并非个案。据新华社房地产价格监测系统监测，2月份的第四周(20日至26日)，全国14个一、二线城市新建商品住宅成交套数环比增长26.7%，同比增长15.3%，创造了今年单周销量的新高。其中，北京环比增长238%，达到2700多套。天津、南京、杭州、深圳、厦门、成都环比增长均超过30%。

　　记者采访了解到，这一轮楼市“回暖”与楼盘新一轮降价直接相关。首先是开发商“以价换量”范围扩大，吸引购房需求加快“入场”。其次是存款准备金率下调，银行信贷政策保障首套房贷，以及差别化利率执行加快了交易速度。第三是刚性需求顶托市场。采访中也有市民表示，楼市的“回暖”还有开发商造势的因素。据新华社

　　■说法

　　“新一轮降价潮已不可避免”

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，与此前预期不同的是，2月房价下跌城市不仅没有增加，反而有4个城市出现价格上涨。从环比跌幅来看，近三个月的数据分别为 0.27% 、0.15% 、0.1%，即跌幅连续两个月减小，这说明楼市已经出现明显的回暖势头。

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌告诉记者，2月楼市释放了一部分刚性需求，使得部分城市成交量和成交价有所回暖。房价环比涨跌幅在0.1%~0.2%的区间内波动都是正常的，整体来说，房价止涨的趋势很明显，有4个城市上涨并不能就此判断房价反弹或者楼市很快回暖。

　　中原市场研究部研究总监张大伟表示，在库存压力下，自今年以来，保利、招商、恒大、富力等房企陆续启动较大规模的降价促销活动，新一轮降价促销潮已经不可避免。

　　数据显示，截至2012年2月末，全国商品房待售面积30526万平方米，比2011年年末增加3332万平方米。张大伟表示 ，目前市场依然处于冬天的温度，虽然在 2月份出现复苏 ，但是实际市场依然低迷，性价比依然是目前市场上获得销售量的利器，市场整体刚需总量依然庞大，但对价格非常敏感，只要价格下调到位，成交量依然比较多，最近的典型项目都是以价换量的代表。

　　链家地产市场研究部研究员冯联联认为，从目前来看，价格出现所谓触底反弹的可能性不大。调控周期内，房企仍然施行降价跑量、谨慎投资的策略，未来降价趋势仍不会改变。据新华社