周学泽：楼市调控要适时调准针对性

□　本报评论员　周学泽
　　笔者所住小区的门口周围,周末忽然新增了两家房产中介。一家已经营业,另一家正在装修。看来房价又要涨了。到中介一问,果不其然,小区的房价到了13000元／平方米,比过年时将近涨了2000元／平方米。
　　笔者在这个小区生活了10年,门口这条街,一般情况下会有四五家房产中介,如果房产中介增加到六七家,那就说明房市生意比较红火。
　　国家统计局公布的4月份房价数据显示,70个大中城市中,多数城市房价环比涨幅明显缩小,但房价上涨预期尚未根本解除。5月份的房价统计数据还没有出炉,而土地市场升温已是定局。《每日经济新闻》报道,中原地产研究中心统计数据显示,今年前5个月,全国4个一线城市合计土地出让金高达1411.8亿元,同比2012年同期的314.4亿元上涨了350%。综合各方面情况判断,目前房价上涨的预期依然比较强烈。
　　新一轮房价上涨的态势,其实始于年初。一二月份,大中城市的房地产市场比较活跃。为遏制房价过快增长,3月1日晚间,国务院“国五条”细则落地:限购升级,覆盖城市全部行政区域；房价上涨过快城市进一步提高二套房贷款首付和利率。最引人注意的是出台了“个人出售房产从严按差额的20%征收个人所得税”的政策。
　　但从目前房产中介重新开张和各种权威统计数据来看,房价上涨的步调受“国五条”影响有限。一是许多城市在执行“20%的个税”征收政策时,对不能确定房产原值的房改房,依规合理避免了20％的个税征收,这就缓冲了政策空间；二是对能确定房产原值的二手房,房主将“20%的个税”成本加价后再进行出售,这成为近两个月房价上涨的一个重要原因。
　　房价屡控屡涨,公众意见较大。但客观地看,这些年房市调控政策还是有效制约了房价的过快增长。比如,如果没有限购限贷政策,2010年和2012年,大多数城市房价涨幅根本不会明显回落。而且,像“个人出售房产从严按差额的20%征收个人所得税”政策,给交易双方增加了交易门槛,有明显降温作用。从某种程度上而言,这些年的房地产调控,就仿佛把一个“核装置”,从“原子弹”变成了“核电站”,调控的作用功不可没。
　　当然,面对价格不断攀高、情势复杂的房地产市场,调控也需要时时注意手段的更新,增强针对性。在限购和“国五条”政策出台后,许多人不惜以离婚等方式规避政策,这说明民间资本力量可能强于预期。在房产保值依然可期而限购政策有效施行的今天,如何引导民间资本力量投入其他领域,避免在房市火上浇油,需要认真研究。
　　同时要看到,在收入差距拉大的今天,把收入不同的群体共同赶到一个市场上购买住宅,也是不合理的。房价的起落取决于有效购买力,一千万元属于10个人和属于1个人,对于房市的影响几乎没有什么差别。在开发商品房获利巨大、而开发保障房利益狭窄的今天,对买不起房的市民,怎样通过政策托底,让他们都能够住上保障房,依然考验着地方政府的决心和智慧。