济南市商品房维修资金综合管理系统上显示的维修信息

物业张贴的《关于使用住宅专项维修资金的公示》

齐鲁网3月11日讯维修资金，全称叫“住宅专项维修资金”，业主在办理房产交付手续前，按照房屋建筑面积，一次性足额交存首期维修资金，在房屋使用超过质保期之后专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。现在如果买一套130平左右的高层住宅，一般要缴纳1万6千元左右的维修资金，商品房的质保期过了之后，维修资金到底该怎么用？用了多少？都花在了哪里？您都清楚吗？济南的初女士和她的邻居们最近就为这事儿有点挠头。

物业主动要求维修下水道 修前修后两个价

据山东人民广播电台《有事大家帮》报道，初女士家住济南历下区师大新村，从2015年年底开始，她家单元楼里的邻居们就因为维修资金的事儿跟物业掰扯不清。据初女士介绍，师大新村小区的物业是山东明德物业管理有限公司。2015年年底左右，小区物业工作人员联系初女士，提出要维修楼道西侧的下水道。

初女士说，当时下水道并没有坏，小区物业人员说换换，一家200多。于是初女士就跟邻居说了，邻居们挺顺利的签了字。

据记者了解，初女士所居住的楼房2005年交付使用，相关设施都已经超过质保期，因此，维修下水道需要动用相关业主的住宅专项维修资金。这次维修单元西侧的下水道施工前，物业以每户200元左右的价格征得了三分之二以上业主的同意，因此开始实施维修。但是施工结束之后，物业再次找业主确认并准备支付施工方尾款时，却因为价格差异的问题遭到业主的反对和抵制。

初女士：“到了尾款了他又让我来签字，现在一家成700了，降了一次现在还得拿666。”

整个单元西侧五户居民，只有二楼、三楼两户签字认可，而这两户业主签字也都是在价格不明、甚至是迫不得已的情况下进行的。

二楼的业主表示，“物业的人来了，开始我也不愿意签，他也不走，说起来时间挺长，他就诉半天苦，我就有点崩溃了。他说就是这样，找的人就是这么贵，也没说出理由来。”

三楼的业主也表示，“物业就说从下面往上走到你家了，反正都干完活了就签了吧。当时也不知道花多少钱。”

通过采访记者得知，初女士家的这一侧下水道在很早之前的确堵过一次，很快就修好了。因为初女士家住在一楼，下水道堵塞对她家的影响是最大的，因此邻居们对这次维修都积极配合。但初女士恰恰不这么认为，她觉得邻居们为自己着想同意维修下水道，开始她通知给大家的是每户200块钱，现在又变成了700，这事儿可得说清楚！

修前价格未公示 收费名目多达100多项

在跟明德物业师大新村项目部和总部400客服多次沟通无果之后，初女士将此事反映给记者。经过几次调解之后，明德物业方面联系下水道施工方，将费用从3547元降到3297元，并提供了一份《修缮工程预算书》。大大小小列举了收费名目100多项，其中包括多项“文明施工费”，还有“社会保障费”，甚至还出现了“住房公积金”！这一看不要紧，业主们更加火冒三丈：一共两三个工人干了半天活，换了个2米左右的pvc下水管，怎么就搞出这么多收费项目呢？

且不说这个价格收得是否合理，物业动用维修资金进行公共设施的维修到底应该走什么样的流程？如此地前后价格不一是否应当呢？在施工之前是否有价格公示呢？

2月22日，在初女士家里，记者见到了明德物业师大新村项目部李经理。她说，经过查阅资料，之前小区里维修类似的下水道的确是只需900元左右的费用，如果是5户分担的话，的确一家200元左右，但现在为何涨到了3000多，她也不知情。

初女士认为，在施工之前征求业主意见的时候，物业方面就应该公示价格，并征得业主的签字认可。对此李经理也表示同意，并承认：之前的操作的确忽略了价格公示的环节，没有做到逐户签字认可。

李经理：“以前他们确实是没签过，后来我说以后只要动用维修资金都要带着公示单或报价单去找业主，刷身份证的同时让业主看价格。当时我也问过了工作人员也说公示、报价都贴了，然后才做的业主的思想工作。”

李经理这里一提到思想工作，记者不禁心头一紧，脑海里立刻浮现出二楼业主的那句话，她说：“物业来家聊了40分钟，我快崩溃了！”于是就签字认可。在这次采访中，业主们一致认为：价格不公开的任何思想工作都是空谈，甚至可能是欺骗。

除此之外，住宅维修资金到底该怎么用？相关规定是什么？是否有漏洞存在呢？

住宅维修资金使用存漏洞遭业主质疑

根据2015年5月1日开始实施的《山东省住宅专项维修资金管理办法》的规定：“物业应当按照规定通过公开招标等方式，选聘具有相应能力的单位，签订维修服务合同，组织工程施工、验收、造价决算等工作……”那么明德物业师大新村事业部的这次维修下水道是否是按照正当程序进行呢？

另外，记者在采访中意外从初女士家单元楼公告栏里翻出了另外两份有关住宅专项维修资金的公示，其中一份牵扯到2013年的一次3万多元的屋面维修，业主们竟然都不知情，同时也在担心自己家的维修资金账户上到底被动用了多少？还剩多少？

有关维修资金的使用管理，我们山东省住房和城乡建设厅、财政厅等部门去年曾经印发并实施《山东省住宅专项维修资金管理办法》。初女士等业主所反映的下水管道维修动用维修资金款项不明的问题，记者在3月8日同初女士一起来到济南市住房维修资金管理中心，资金使用科潘科长就污水管道维修使用维修资金的流程做了说明：“污水管道维修如果是一般程序的话，需要分摊范围的业主2/3签字，如果是污水管道破裂，或者堵得很厉害，可以走应急程序，就不用2/3签字的过程。”

据潘科长介绍，师大新村是济南市业主决策平台应用比较好的一个小区，业主一般是通过刷二代身份证、网上投票、短信投票三种方式进行投票。通过“济南市业主自治管理平台”记者看到，初女士家所在单元西户2015年底的这次下水管道维修，五户业主中有四户表决通过，其中三户是通过短信平台投票，而初女士是通过PDA投票。这里所谓PDA投票就是物业工作人员使用便携式仪器上门刷业主身份证。

潘科长表示，通过PDA投票，在刷身份证的时候，机器上就应该显示维修什么项目花多少钱。初女士却说，当时物业并没有说花了多少钱。

有关2015年底下水道维修价格公示的问题，记者曾经在前期采访中逐一询问单元楼里相关的五户居民，大家都表示不知情。

2月22日，今年1月份刚刚接管明德物业师大新村项目部的李经理也同记者一起在单元楼的公告牌进行查找，也没有发现这份公示。就这个问题，记者后来专门询问了明德物业师大新村物业前任经理--徐经理。

徐经理对此表示：“公示不可能永远挂在那里，因为公示挂在那是大家谁都可以看到的地方，时间久了他可能会脱落。这个事情需要业主大家都集体去关注有关的物业法规，如果你不了解就像不懂法一样，犯了法了还不懂得。”

单元楼公示栏形同虚设 2013年的维修资金公示业主均不知晓

采访中，记者特意留意了一下师大新村单元楼里的公示栏。公示栏紧靠着单元门，在不开门的时候光线很暗。而且，公示栏最大的一个插栏常年固定放置着商业广告，另外两处A4纸张大小的插件栏，一个放着水电费缴纳通知，另外一个则厚厚地安插了很多文件，其中包括商业广告、小区通知、维修资金公示等等。

这就意味着，如果一段时期有超过2份的通知需要张贴，如果业主不刻意寻找的话，可能永远都看不到藏在下面的文件内容。如果真是这样的话，那么公示无疑就形同虚设了。有关这个问题，记者也咨询了济南市住房维修资金管理中心资金使用科潘科长，他的回答令记者感到诧异。

潘科长：“如果这个业主没看见是不是因为他不在这住，或者没注意没看见。物业肯定是通过公示的过程，上面写得很详细的，维修资金怎么使用，预算多少钱，至于他看没看到什么原因具体就不好说了。”

物业和房管部门最终都把责任推给了业主。大家都是按流程走的，那么难道是业主错了吗？

暂时放下下水道，再说说采访中记者意外发现的一份2013年的维修资金公示，这涉及到初女士所在4号楼整幢的屋面维修，价格是31160.4元。这份由来已久的公示时隔两年多依旧置身于公告栏中，但业主们却完全不知晓。

初女士气愤的表示：“这扒拉出一个单子3万多维修资金没有了，我们全楼上一个人都不知道。住房维修资金怎么管理？怎么使用？需要走什么手续？因为这是我们自己的钱，你们任何人没权动我们的资金。”

初女士的问题代表了很多业主的心声，那么这个2013年3万多块钱的屋面维修资金花了没有？是怎么花的呢？

3月9日，记者应邀来到师大新村物业档案室，师大新村前任物业经理徐经理专门就此进行了详细的查询。在“济南市商品房维修资金综合管理系统”上我们发现：2013年11月21日，物业的确申报过4号楼的屋面防水维修，预算费用也确实是31160.4元，徐经理表示当时这属于应急维修，并不需要业主签字。

徐经理表示：“楼顶漏水属于应急，应急就是只要发现漏水了这个活应该是先干，不能等这个签字那个签字很长时间完了以后才干。不是一户，是好几户，到现在可能还有漏的。”

说到这里，有关维修资金使用流程的思路已经逐渐清晰，各种问题、矛盾、争议的症结所在也逐渐显露出来。就像开始管理中心工作人员所说：维修资金使用分为一般程序和应急程序，应急程序不需要业主签字，一般程序价格公示之后业主能不能看到也无法保证。那么问题就来了：业主的权益如何保障？

采访到最后，明德物业徐经理最终承认物业在使用维修资金方面的确存在不足之处，也就此提出了合理化建议。

徐经理：“我发现这个事情了，相互之间的沟通问题，这种情况很多。我认为可以这样去做：比较小范围的维修牵扯面比较窄的维修，应该加一个细节，就是提前通电话或者别的方式跟每一家做个沟通，当然这个工作是在整个维修资金管理系统操作过程中不存在的一个环节，但这个环节恰恰可以解决业主和物业沟通不顺畅的问题。”

徐经理这里所提到的“细节问题”非常关键，实施起来也一定非常有效，但这却是在维修资金管理系统操作规范之外，这样的现实令人不寒而栗。谁能保证每一个物业都会把每一项维修资金的使用都公示得明明白白、尽人皆知呢？

全国两会正在召开，政协委员曹德旺曾经说过这样一句话：“我不相信任何人，包括我自己，我只相信制度和逻辑。”那么，如果制度和逻辑出现了误差和漏洞，那又该如何保证工作的公开、透明呢？

记者的调查报道结束了，但是，初女士等师大新村业主的心里有关维修资金使用的疑团依旧没解开。很多很多的问号没有答案，也不知最终会不会有答案。

据记者了解，目前有关住房专项维修资金的使用，原则上应该是由小区业委会代表相关业主负责申报，但因为很多小区业委会没建立，或者业委会精力不允许，往往会委托物业进行申报，物业负责选择施工单位，做出维修方案和预算，然后进行公示，一般程序的维修通过2/3以上业主同意就可以动用维修资金。

济南市已经缴纳维修资金的业主如果想查询自己的资金使用情况，可以登录“济南市专项维修资金管理网”，输入业主姓名和身份证号，即可查询。