5月1日起房地产等行业营业税改增值税的消息传开后，坊间对于二手房买卖的计税办法有诸多猜测。不少市民担心，自家的老房子如果按增值部分缴纳税款，税负将比以前大幅上升。24日，国家税务总局网站上公布的营改增细则让这部分市民心中悬着的石头可以落地了。

　　焦点一：营改增了，买卖二手房咋缴税?个人出售两年以上普通住房免增值税

　　财政部、国家税务总局3月23日下发《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税(以下称营改增)试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围。根据试点办法，全面推开后，提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。

　　对普通市民来说，营改增最受关注的地方要数个人房产买卖环节的营业税要改增值税了。济南市民张女士手中有一套上世纪90年代房产，她最近听到一种说法：“营改增后按照房屋增值部分乘以一定税率征税，而税率可能是11%。”这让张女士最近心里一直打鼓：“自家的老房子是房改房，买时只有3万元左右，现在市值已经达到了近百万，如果真按增值部分算，岂不是要交近10万的税?”

　　记者看到，财政部、国家税务总局发布的《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》明确规定：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

　　对北上广深四市，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。

　　业内人士普遍认为，过渡期二手房交易营改增完全平移了现行二手房交易营业税政策，对个人房屋买卖缴税基本没有影响。

　　焦点二：实际交易中，缴的税多了还是少了?比率都是5%，营改增后二手房实际税负下降

　　按照细则规定，营改增后个人购买不足2年的二手房出售时增值税征收率为5%。之前营业税税率5%，增值税征收率也是5%，看上去这个比率一样，但财税专家指出，营改增后，税负实际上略微降一点。这是为什么呢?

　　山东财经大学经济研究中心主任、财税专家潘明星说：“计算营业税税额时，是在房屋价格全款的基础上直接乘以5%的税率。而在计算增值税税额时，应该将含税价款中所含的增值税先扣除掉，用不含税价乘以征收率。”

　　举个例子：5月1日前，个人将未满2年的住房对外销售，那他应该缴纳营业税。房子售价100万元，就该缴100万元* 5%=5万元;5月1日后再卖，缴纳的就是增值税了，应该缴100万元/(1+5%)*5%= 4.76万元。算下来，缴增值税将比缴营业税少0.24万元。这样看来，营改增后二手房交易的税负确实会有所下降。这也与之前财政部承诺的税负“只减不增”相吻合。

　　需要注意的是，不少市民印象中，营业税的税率是5.6%，记者了解到，这是一种将营业税和附加税加在一起的笼统说法，其中包含了占营业税7%的城建税、占营业税3%的教育费和占营业税2%的地方教育税附加。营业税改增值税后，这些附加税费仍然要征收，但是由于增值税纳税额与营业税相比略有下降，这些附加税的基数也会同样减小。

　　营改增还有一个大招：

　　企业买房可抵税款，写字楼去库存不愁了

　　值得企业关注的是，营改增后所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。业内人士评价，该项措施对于所有企业而言都将是利好因素。尤其是当企业改善办公条件购置办公楼时，购置办公楼的成本会降低。该举措也会刺激企业购置办公楼改善办公条件的消费预期。

　　山东财经大学经济研究中心主任潘明星也认可这一解读。“道理很简单，营改增后，所有购进不动产或服务的企业，将从销售方获得增值税专用发票，可抵扣本企业的税款，从而减轻了税负。企业买房可抵扣大量的税，尤其是年销售额不大的企业，买房后，由于房产的价值较高，且可以抵扣税，很多企业可能好几年不用缴税。营改增后，房地产下游企业税负将降低。简单地说，就是买房子的企业，税负将降低。而且，这种减税，在产业链上是层层传递的，惠及整个国民经济。”潘明星说。

　　潘明星认为，对于中国经济而言，房地产营改增的意义还不止于此。当前供给侧结构性改革的一项重要任务是去库存，而房地产去库存又是其中很重要一项。近几年楼市一直低迷，库存严重，将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣，显然将刺激企业买房，进而推动房地产行业的去库存。资料显示，目前全国有2亿平方米左右的商业地产，众多房企正面临空前的商用物业去库存压力。营改增的落地将有望促进写字楼库存去化。