【开栏语】

　　楼市和房价是永恒的热门话题，进入移动互联网时代，大数据不可或缺：信息越对称，掌握的信息量越大，在做决策和把握时机时才越有利，这正是大数据产生的实际效益。今起本报开设“数读楼市”栏目，聚焦大数据，关注新生态，解读房地产业大势，洞悉泉城楼市，把脉房价走向。

　　“你说这套房价格高不高?”来济南买房的吴磊显得很不淡定，上周他刚从中介签下了阳光100小区一套三居室。相信这种出手前的纠结和疑惑，每位购房者都有。

　　房价高不高?上周中央“权威人士”在人民日报《开局首季问大势》的文章中给出了答案：房地产泡沫、股市、汇市、非法集资等风险点增多……

　　官方首提“房地产泡沫”，这是对中国楼市的大势把脉。作为二线城市的济南，房地产泡沫有吗?有多大?且让我们边分析边看吧。

　　[错误的建议] 买房省了3400元的税，却多花了2.7万元

　　“你说这套房这个价格高不高?”同样的话，今年1月份，吴磊也曾经问过记者。

　　吴磊是记者的高中同学，专科毕业后一直在老家打拼。前年，他来济南在二七南路开了一家特产店，专营阿胶和玫瑰产品。去年，眼看孩子到了上小学的年龄，便有在济南买房的打算。他四处看房，最终看中了这套阳光100小区的三居室，107㎡售价113万。

　　订房之前他咨询记者，当时记者答复说：等等营改增吧，能少交一些税!之后，税果然降了，按照五一营改增后的新算法，他少缴了3400元的税。不过，这套房价格也从113万涨到了116万。

　　“早知道不听你的了，还能少花2万多。”开玩笑的话，却让记者有些无地自容。作为媒体工作者和楼市刚需者，记者一直关注楼市政策和房价走向，但很多事情往往这样：作为购房者，即便我们是楼市舞台的主角，即便如何入戏，也决定不了楼市的剧本走向，于是经常“猜中了开头，却猜不中结局”。

　　[吓人的数据] 济南三口之家想买房，至少不吃不喝7.4年

　　5月9日出版的《人民日报》头版刊登了《开局首季问大势》的文章，“权威人士”再度发声谈中国经济：房地产泡沫、过剩产能、不良贷款、地方债务、股市、汇市、债市、非法集资等风险点增多……“房地产泡沫”对中国楼市和房价给出了定位，值得一提的是，这是1998年中国住房分配制度改革以来，官方第一次将“房地产”和“泡沫”放在一起。

　　“房地产泡沫”有多大?来看一则消息：上周上海易居房地产研究院发布《2015年全国35个大中城市房价收入比排行榜》数据，深圳以27.7的指数高居首位，济南房价收入比为7.4，位列第28位。

　　衡量房价高不高，主要看房价收入比。什么是房价收入比呢?举个例子，你年收入是8万，买一套100㎡的房子是80万，那房价收入比就是80/8= 10。7.4是什么概念?这意味着，济南三口之家想买套房，至少不吃不喝7.4年。

　　[同类的比较] 比比省会城市，济南算是“幸福宝宝”

　　全国35个大中城市房价收入比排行榜中，深圳、上海、北京数值均超18列前三，这三大城市不用说，房价高得全世界人民都知道。二线城市中，仅成都(29名)、青岛(30名)、沈阳(32名)、长沙 (35名)排在济南后面，买房压力比济南小。

　　一样是副省级省会城市，杭州、南京同为11.3排名并列第8，西安排名第26位，也在济南前面。就连经济不如山东发达的省份省会城市也比济南买房压力大，比如山西太原、河南郑州、新疆乌鲁木齐、江西南昌、安徽合肥、河北石家庄、广西南宁、陕西兰州、吉林长春、广西西宁等。

　　总的来看，在全国直辖市、省会城市和副省级城市中，济南房价收入比排名倒数第8;省会城市中排名倒数第7。这个排名不光让北上广的“宝宝们”羡慕不已，也足以让大多数省会城市的购房者嫉妒。

　　如果按照全球通用的标准，济南房价依然不容乐观。一般而言，在发达国家，房价收入比在3—6之间。根据中国的实际，房价收入比保持在6—7属合理区间。放眼全球，济南的“7.4”已超过泡沫界定线，但在中国虚火的楼市下，比深圳的“27.7”更靠谱一些，尽管这是“五十步笑百步”。

　　专家把脉

　　“济南楼市还很健康”

　　“济南的房地产市场，我觉得现在还是很健康。”国际五大房产顾问行之一的戴德梁行香港区高级董事总经理陶汝鸿回答道。除了房价收入比和租售比等标准，还有城镇化率这一标准可衡量楼市泡沫。“我觉得中央政府的把控还是做得非常好的。在过去几年，过快的时候就做一些宏观的调控把它调慢一点，这个调控就是防止泡沫出现或增大。”陶汝鸿认为，中国城镇化正处于快速发展期，平均城镇化率在56%左右，但远未饱和。“山东发展快一些，也不过57%”。陶汝鸿说，中国香港和日本的楼市泡沫均产生在城镇化率达到75%以上，并且经济增速较慢的情况下，而中国城镇化仍有发展空间，且经济保持中高速增长，因此出现崩盘的可能性不大。

　　■在济南买房，算算攒几年?

　　假若济南3口之家想买套100㎡左右的新房(2015年济南人均住宅面积为35㎡)[房价]济南3月份新建商品房

　　均价8008元/㎡8008元/㎡×100㎡=800800元

　　[收入](去年国家统计局数据)济南市城镇常住居民人均可支配收入38763元38763元×3(人)=116289元

　　[年数] 想买房至少不吃不喝：800800元÷116289元=6.88

　　剔除可售型保障性住房后济南房价收入比：7.4

　　■算房价别忘了这个因素

　　[房价涨幅与收入涨幅] 收入涨幅若超过房价涨幅，买房会越来越轻松[数据] 济南一季度人均可支配收入涨幅为8.1%，明显高于房价涨幅[举例] 按智联招聘数据，济南一位普通白领去年平均月薪为5331元，按一套100㎡新房计算，不吃不喝要12.5年，但5年之后月薪可能涨到8000元。