本报记者 刘帅 张玉岩

写字楼物业费高、 公摊高等因素都是影响写字楼市场的原因， 也有业内人士表示， “关键不是税费， 而是需求量少。 ”

某二手房销售网站区域总监王德 （化名） 告诉记者， 济南著名商圈泉城路上的写字楼都不是很景气， 有的写字楼销售周期高达10 年“ 。主因在于泉城路没有形成办公聚集区。 ”王德说“ ，写字楼的需求量不是很大， 而推出的楼盘比较多， 像是西客站有的写字楼50% 都在空置， 市区写字楼能入驻80% 就算是很不错的了。 ”

同时， 写字楼的二手房交易也很疲乏。 “这主要是因为写字楼的需求量并不大， 而楼房库存体量却不小。 ”王德说。 大多数企业都选择租赁写字楼，所以写字楼的交易频率并不是很高， 一些写字楼卖不出去的，就变成开发商自持， 一边对外出租， 再寻找合适的机会把写字楼卖出去。

与住宅相比， 二手房写字楼交易之后， 需要缴纳营业税、 土地增值税和契税。 营业税是交易差额的20%， 如果没有发票， 则需要缴纳全额5 . 6%的营业税。 土地增值税则是由税务部门进行核算， 缴纳增值30%到60%的税款。“写字楼增值越高， 缴纳的税款越多， 不过写字楼的价格一直比较平稳。 ”王德说。

房地产行业研究人员李丽丽告诉记者， “写字楼的公摊比较高， 30%左右， 物业费十分昂贵， 甚至能达到八九元一平一个月。 住宅的物业费贵的也就2元一平一个月。 这也是中小企业选择住宅作为办公场所， 写字楼难卖的原因之一。 ”

王德告诉记者， 虽然写字楼的税费高， 但最为关键的还是需求量少。 张强告诉记者，“截至 4 月底， 写字楼去化周期18个月， 公寓可能是30个月， 但最近可能出现新的变化。 ”

行业研究人员李丽丽 （化名） 告诉记者， 保守估计， 济南写字楼库存量至少100万平米， 每年济南写字楼销售五六十万平。“今年上半年写字楼市场销售的达到40万平左右， 新增库存80万平左右。 销售的40万平还包括之前积压的库存， 库存压力还是比较大的。 ”

“市场未来将会继续以去库存为主， 随着CBD的建设， 大批商业用地的出让， 济南写字楼未来供应还会增加。 济南写字楼价格走势一直比较稳定，随着住宅市场价格过热， 部分投资转向写字楼市场， 预计市场价格不排除出现稳中有升的态势。 ”链家济南新房事业部分析师对记者表示。