近日，中国房价行情平台公布了8月份31个省会城市（含4个直辖市）的住宅房价排行情况。济南再次刷新纪录，以11423元的均价跻身全国第10名。与去年8月份相比，房价涨幅达16.59%，相比上个月，涨了2.16%。

　　与济南楼市同样火爆的，还有被称为楼市“四小龙”的厦门、合肥、南京和苏州。不过，爆三样(微信:sdbaosanyang)的样哥梳理发现，近期上述这几个房价上涨较快的二线城市，都已先后出台了限购限贷的政策。那么，对于坊间传出济南开始新一轮限购政策前期调研的消息，是真是假？接下来的“金九银十”是济南楼市的下一个风口，还是踩刹车的滑铁卢？样哥为你一一揭秘。

　　文｜阳少侠

　　一、7月超青岛、8月进全国前十，济南房价真的涨疯了！

　　刚刚过去的7月和8月，济南的楼市如同坐上了“火箭”，蹿的太快。一位前往经十东路买房的市民王女士惊奇地告诉样哥：“一个月的时间，同样的房子价格涨了6000块，这不是开玩笑吗？”然而这绝不是玩笑。王女士所说的经十东路的景和山庄,三室两厅的房子卖到16000元/平方米，而一个月“涨价大潮”还未涌动至此，当时的房价才是9600元。而中国房价行情平台刚公布的8月份31个省会城市（含4个直辖市）的住宅房价排行情况，证明了上面这位王女士的感受绝非个案。

　　样哥对比中国房价行情平台的数据发现，济南以11423元的均价跻身全国第10名，与去年8月份相比涨了16.59%，与今年7月份相比上涨2.16%。啥？7月济南房价首次超越青岛成为山东第一，这又涨进了“全国前十”。看到这个消息，不少小伙伴表示已无力吐槽。是的，8月底，“国民公公”王健林来到一趟济南，要在济南东城建一个630亿的超大型综合体。这个消息，给当时连涨了12个月的济南楼市又打了一针“强心剂”。

　　据样哥统计，6月份济南的新建住宅价格均价还是8824元/平底。截至7月底，受到市场强劲拉动影响，济南的新建住宅均价已达到9178元/平米，并一下实现两个“壮举”——均价首破“9”、均价首次超越了青岛(8852元/平米)。

　　哎，写到这，作为刚需一族但确实买不起房的样哥也是无力吐槽了，七月八月，济南楼市提前“坐火箭”，根本都不等“金九银十”啊！

　　二、13个月连涨，“有价无市”还是真的火？

　　CBD开工涨，唐冶拍出地王涨，万科拿地涨，万达建游乐场涨……济南的楼市在最近半年，只要一有风吹草动，立马就有开发商跟风涨价，有的甚至还玩儿起了捂盘惜售。面对节节高升的房价,济南地产圈一位资深人士认为，有些楼盘压根就不值这个价，有的开发商有点“趁火打劫”，随便找个理由就敢涨几千。算上8月份，济南的楼市已经连续上涨13个月了。

　　样哥分析后发现，济南楼市能实现“13连涨”的壮举，除了与密集出台的贷款等楼市利好政策有关外，济南东部“地王”带来的土地成本上涨，CBD规划引发的预期效应，以及轨交这些基础设施配套带来的沿线小区涨价，还得以于这些利好消息在短期内持续涌现。而上面提到的济南经十路景和山庄小区，就是一个典型的例子，上述利好消息几乎均与这个小区沾边儿。

　　而在购房者一方，当前的楼市除了满足住房刚需外，已成了许多人实现资产保值的投资品，“买涨不买跌”的现象不只是股票和黄金的专利，对房子也同样适用。同时，政府在棚改项目安置补偿方案中，把货币化安置列为居民主要选择方式，也让大量拆迁户手中有了大笔购房资金。其中，济南就出台了引导征收拆迁群众选择货币化安置的政策，允许各项目征收主体以被征收房屋价值15%-20%的幅度设立货币化安置奖励资金。此前，二钢片区被划归为CBD片区后，拆迁补偿价格(住房补偿+奖励补偿)达1.5万/㎡。拆迁直接催生了一批“买买买”的购房大军，直接带动了CBD片区房价的一波上涨。

　　样哥从济南住建部门得到的数据显示，进入9月，济南“金九银十”房价上涨势头依旧强劲，网签数量持续上涨。9月1日到9月12日,济南市新建商品住宅的网签量已经突破5400套,日均450多套。而在7月和8月,济南的新建住宅日均成交量为380多套,增长接近两成。

　　三、新一轮棚改又增4万多户购买力，“金九银十”怕是还要涨

　　进入9月，济南东部房价继续领涨。比如，东部长岭山片区的银盛泰金域蓝山时隔三个月再次加推房源,已经从6月份的9200元/平方米,涨到了如今的14000元/平方米。同时，离市区和CBD越近涨得越快，奥体片区今年来普涨3000元+，再往东的汉峪金谷片区普涨2000元;再往东的唐冶片区普涨1000元。

　　8月26日,万达集团与济南签订协议,要在邢村立交桥西南角建设万达文旅城,经十路对面的景和山庄随后底气十足地涨了四五千元。业内人士对此分析，傍上大项目，许多楼盘喊涨底气足，日光盘成常态，因此济南的“金九银十”还有一定的上涨空间。

　　除了项目带动和市场表现良好，影响房价上涨的，还有大量现金流的入驻。近日，山东发布了明年全省计划新开工改造1477个棚改项目,共计74万余户。其中济南51个项目、4.3万余户。这意味着又有一大批居民面临拆迁。

　　明年，济南历下区仍以中央商务区为主,包括丁家村二期等,此外刘智远村旧改二期工程也将开工。历城区主要集中在三大片区,港沟(万达文旅城项目)、新东站片区、华山(中海项目)。市中区要在二环西路两侧改造3000户,一直未动的西南角终于要开始拆迁了。天桥区集中力量拆迁北湖片区,二期三期工程总计5800多户,同时边庄片区也有拆迁910户国有土地上棚户区的计划。槐荫区规模最大,总计开工9700多户,集中在吴家堡片区、张刘片区、五里牌坊、经十一路、匡山、原铅笔厂等地。而按照50%实行货币化安置的目标,拆迁户们“全城扫房”已成定局，这也将促进房价继续上涨。

　　四、已有5个二线城市紧急“限购”，济南会跟进吗？

　　一路飙升的房价，让购房者恐慌，也让不少开发商心慌，再这么涨下去，济南会不会像其他二线城市一样，遭遇政府新一轮的调控政策，实施“限购”踩刹车?

　　样哥发现，与济南相似的房价“疯长”城市有的已“顶不住了”。8月31日,排在房价全国第九位的武汉，连夜出台调控新政。这是继合肥、南京、厦门、苏州二线城市“四小龙”之后,第五个收紧政策的二线城市。新政实施后第一周,武汉的日均成交量断崖式下跌,仅为488套,而此前一周的日均成交量超1200套。随之而来的是业内对房价涨幅前10名城市大范围恢复“限购”的猜想。

　　样哥查阅相关报道发现，为了防止房价过快增长，遏制投机“炒房”，济南先是于2011年3月份出台了限购政策，规定对在济南市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。

　　该限购政策实施3年后，济南于2014年7月10日起，全面取消了商品房限购政策，成为当时全国第二个全面叫停限购令的城市。

　　1个月前，济南的房价还排在第17位，如今一下子涨到第10。近期，有消息称，济南相关部门已开展关于限购政策的前期调研。但样哥向多个相关部门求证，工作人员均称还没有听说要对现有政策进行调整。目前，驻济各大银行对房贷仍敞开供应,利率仍为史上最低，公积金政策也处于最宽松状态,继续支持居民购房。但济南的楼市如果保持当前的势头涨下去，来自“资产泡沫”潜在风险的压力，或许会迫使有关方面对是否恢复限购调控政策做出决断。

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