电商冲击的背后，导致近几年济南商铺投资收益不高，也在很大程度上导致了淘宝街面临的关门结局。与此同时，分割出售产权再售后返租的模式也为后期运营埋下了风险。

　　随着撤场时间的临近，一些商户打折甩卖。齐鲁晚报·齐鲁壹点 记者左庆摄

　　商铺投资收益不高，业主盼开发商回购

　　无论是电商冲击影响生意，还是运营商经营存在问题，让淘宝街如今不得不面临关门的，最直接的原因还是600多户业主作为产权所有者，感觉并未获得应有的收益。

　　根据业主提供的调研数据，淘宝街一楼东半区的好位置，现在商户实际要交的租金在每天每平15元左右，高的达到20元以上。西半区偏僻的位置，每天每平10元左右。而业主从运营商那里拿到的租金，我们在一楼抽取了50户业主，依据合同约定平均每天每平2.73元，这中间的差价太大了。”山东文瀚律师事务所律师王善岭说。

　　有业主已经对此次投资表现出后悔之意。“其实，走到现在，我挺后悔当年投资了这块商铺，感觉还不如投资住宅省心和赚得多。”淘宝街一位业主告诉记者，在今年济南东部住宅疯涨的映衬下，商铺投资市场越发显得平淡。

　　该业主说，尽管10年来商铺每平米均价理论上至少也翻了三番，却可能面临着“有价无市”的困窘。“我当年是每平1万元左右买的，现在旁边聚隆广场的商铺卖到每平3万到8万元，感觉升值不少，但也没个准价。尤其是这两年电商对实体经济的冲击很严重，实体商铺的行情普遍低迷，现在转卖我这个铺子的话，还真不一定好卖。”

　　“一个关键问题是，运营商想和业主续约的返点数，仍然按照10年前的总房价来计算，而且一续签就是12年。10年来洪楼地段的房价上涨的幅度可不小，12年后市场肯定还会继续上涨。作为业主只是希望有一个合理的租金上涨幅度，10年前把自己的血汗钱投资商铺，就是图个好回报。因此，现在运营商再按照10年前的总房价作为计算租金的基数，业主肯定不接受。”王善岭说。

　　目前正接触商铺投资的济南好顾问房地产咨询有限公司的王和新告诉记者，和投资住宅相比，投资商铺的风险要大得多，同样的面积，商铺价格是住宅的两三倍，投入成本很大，但商铺的租金回报率和房价增值空间又在很大程度上受到后期运营的影响。“如果投准了，就是‘一铺养三代’，投不好的话，空铺率高或者租金上不来就得认栽。”

　　目前，部分业主甚至希望当时的开发商海威置业能够将商铺统一回购。在这部分业主看来，天天淘宝街的商铺不像普通临街的独立商铺业主具有完全的控制权，可以自用或外租，也可以决定租价多少。淘宝街的商铺因为在一个商场内，涉及业主众多，需要联合经营，有很大的连体性。这对单个业主来说受到制约，缺乏控制力，个人只能跟随大众走。

　　分割出售商铺产权，售后返租危险重重

　　花高价购买商铺却缺乏有效控制权，这一问题的背后和很多商铺开发采取“售后返租”的模式不无关系。10年前，开发商海威置业将商铺产权分割出售给600多名业主，这为淘宝街今天的争议埋下很大隐患。

　　售后返租，是指开发商将一个商业项目分割成众多小面积产权商铺出售给小业主，同时，与小业主签订返租合同，承诺在一定期限内，由开发商或运营商统一经营管理，同时每年支付给小业主固定的租金，一般年返租回报在4%-12%之间。很多投资者对每年租金承诺心动不已，但那些售后返租真的像看上去那么美好吗？

　　“‘一年返8%，十年返80%，你用20%的价格就能买到一个店铺’，多数开发商都是这样吆喝。听起来很好，但实际上这是开发商巧妙融资的一种手段，这种快速回笼资金的模式其实有很多风险。” 一位从事济南商业地产招商运营工作的业内人士说。

　　该人士介绍，这种模式对开发商来说能刺激销售，快速回笼资金，但对业主来说风险很大，因为商铺的养成具有很大的不确定性，对管理公司的要求很高，在委托经营的长达10年甚至20年的运营期内，一旦商场经营失败，就可能导致业主租金颗粒无收。

　　“一旦出现这种商铺经营不善的情况，商铺分割、一盘散沙的局面将导致单个商铺在市场上难以转让。也就是说，业主们投资之后，其财运很大程度上取决于整个商场经营的好坏，一旦出现问题，单独的小业主很难全身而退。”该人士说。

　　上述人士还介绍，售后返租模式在商品房尚未竣工的情况下尤其危险。“房子还没盖就用这种模式售房，有可能涉嫌非法集资甚至诈骗，开发商将资金挪作他用、资金链断裂、房子烂尾或者开发商卷款跑路的可能都是有的。”

　　事实上，对于售后返租，国家曾多次发文规定。建设部2001年颁布的《城市商品房预售管理办法》明确规定：房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

　　“租金不到位、物业管理发生问题、房产证无法办理、商铺经营不善、开发商跑路、管理公司跑路、楼盘烂尾，这些问题都有可能发生，因此消费者在投资商铺时，对于售后返租模式一定要慎重。”该人士提醒说。