昨日上午，济南市国土资源局召开听证会，调整城镇土地级别、更新基准地价。此次调整城区土地评价范围向北延伸，首跨黄河，住宅基准价最高6245元/m2，不过据专家分析，基准地价很难影响房价。文/图 记者 郑心茹

听证会现场

　　城区土地评价范围首跨黄河
　　范围增加335平方公里

　　按照国土部的要求，各地市县国土部门要每三年全面更新一次基准地价。据介绍，这次基准地价更新是在济南市城市总体规划的基础上，适当扩大了城区评价范围，主要是北边界，首次跨过了黄河。
　　此次制定（调整）土地级别与国有土地基准地价范围东到东巨野河、历城与章丘行政界；南至狼猫山水库、向西沿绕城高速公路南环线至港沟立交，沿南部山体至规划中的二环东路延长线，沿南绕城高速向西直至与城市规划线相交，即到达规划中的二王寨区域立交桥，沿城市规划线直至长清区南部；西沿长清区文昌街道叶庄至玉清湖水库东；西北接黄河大堤南岸、至京沪高速铁路往北延绕城高速公路北环线北、过表白寺枢纽立交沿青银高速往东，至京沪高速公路往北、沿济北新城规划范围北边界往东至黄河东岸，向北延伸至321省道，向东直至徐寨村东边界。
　　与上次评价范围相比，边界有所调整，主要是北边界线，西北接黄河大堤南岸，至京沪高速铁路往北接绕城高速公路北环线，过表白寺枢纽立交沿青银高速往东，至京沪高速公路往北，沿济北新城规划北边界向东至黄河，向北延伸至321省道。其他界线与以往相比没有发生变化。
　　此次调整指导未来三年的土地价格，考虑到济南市正在申报国家级新区和临空经济区，因此将天桥区的桑梓店、大桥两个街道办事处，以及济阳的崔寨镇、章丘的高官寨镇（高新区代管的13个村），纳入这一轮的城区土地评价范围，增加了大约335平方公里。

　　首次增加公共服务用地
　　住宅基准价最高6245元/m2

　　为了区别同一土地级别不同区域土地治理和价格的差异，需要将土地级别细分区片。此次基准地价更新范围内还增加了城区公共管理与公共服务用地。商服用地共划分为96个区片，住宅用地共划分为86个区片，工业用地共划分为50个区片，公共管理与公共服务用地未划分区片。
　　本轮商服用地基准地价平均调整幅度为9.39%，住宅用地基准地价涨幅14.63%，工业用地基准地价涨幅4.73%。
　　据了解，商服用地一级至六级地主要集中在城区西二环至东绕城的区域内，为城区土地市场活跃区域，七级至八级地主要分布在城郊及长清区。商服用地基准地价一级价格拟更新为8510元/平方米，楼面地价为4255元/平方米;二级拟为7127元/平方米，楼面地价为3564元/平方米;三级拟为5203元/平方米，楼面地价为2602元/平方米。最末级商服用地基准地价没有调整，仍为878元/平方米，楼面地价为439元/平方米。
　　住宅用地土地级别划分以城市中心呈环状方式，总体分布趋势偏东。其中，一级至五级地主要集中在二环西路以东至东绕城区域内，为土地交易活跃区域。住宅用地基准地价一级价格拟更新为6245元/平方米，楼面地价为3123元/平方米;二级拟为4565元/平方米，楼面地价为2283元/平方米;三级拟为3724元/平方米，楼面地价为1862元/平方米。最末级住宅用地基准地价没有变化，仍为852元/平方米，楼面地价为426元/平方米。

　　轨道交通成影响地价的因素
　　住宅地价主要参考26个指标

　　济南的轨道交通规划从申报开始，就已经对房地产市场产生了影响。R1、R3、R2号线陆续开工建设，未来开通运营之后，势必进一步影响地价和房价。因此，在这一轮调整中，参照国内其他城市的做法，首次将轨道交通列为影响商服、住宅地价的因素之一。即，距离地铁站越近的土地，价格越高。
　　这一轮土地级别调整仍然考虑，比如，城区住宅用地分8级，主要参照7个因素，26个指标（如水电气暖、学校、医院、市场、公园广场、道路、公交站、环境、人口密度等）。Ⅰ至Ⅴ级住宅用地集中在二环西路至东绕城高速公路之间。

　　基准地价调整 难影响房价
　　地价在房价中所占比例仅为15%-25%

　　很多人关心一个问题，基准地价的调整，是否影响房价？
　　据济南市国土资源局的相关人士介绍，基准地价是政府公布的国有土地使用权的平均价格，由于土地成交价格大幅提升，基准地价也要相应调整。但基准地价并非成交价，而是一个综合参考价。土地成交价的涨跌主要与市场供求关系的变化有关，基准地价的调整并不对土地市场产生实际影响。而是能够更准确快捷地反映目前城市土地市场的变化，也可以使原来不合理的城市用地结构得到改变。
　　同时，房价也取决于供求关系，以及土地成交价格，基准地价作为地价的评估标准之一，仅是进行地价评估的基础。同时根据济南市房价、地价关系可以发现，地价在房价中所占的比例关系仅为15%-25%。调整后的基准地价仅是如实地反映区域的平均价格。基准地价的上调，不能直接导致房价上涨，也没有必然联系。