70多岁的邓先生于三年前高价购买了一套返租公寓，因为项目烂尾无法交房，开发商承诺的返租租金也成泡影。记者走访济南部分在售楼盘发现，售后返租销售的现象并不在少数。近10%的年收益让不少购房者动心，但该销售模式存在法律漏洞，政府部门尚无监管措施。

　　市民反映

　　投资80万买返租公寓

　　每年8万元租金成泡影

　　据邓先生介绍，2013年，他从一份宣传广告单上获知了一家公寓酒店的投资项目。该项目是位于经十路上的卓越时代广场项目。“广告单上写着：这是带租约产权式酒店，精装修带家电，五年返租50%，零月供，即买即返租。租金养老，租金养房，抵抗通胀。”

　　70多岁的老邓被广告上的“租金养老”打动，更对开发商所承诺的高投资回报很动心。“年返租金8万起，5年后相当于花40万买了一套精装豪华套间。”老邓说。随后，老邓便拿出40万的养老钱付了首付，购买了这个项目的一间返租公寓。根据协议，开发商将返租房租给酒店，酒店向业主支付租金。

　　“高回报也得要付出。”老邓称，鉴于开放商承诺的高回报，该楼盘单价比周边同类楼盘，单价要贵一倍左右，“25平左右的房间，套内面积15平，总价80万元。”

　　“之所以这么贵，是因为合同中明确规定每年按购房价款10%返租给我们，共返租五年。”与老邓有相同遭遇的业主曹女士说。

　　付完首付，老邓每个月要还近5000元的贷款，贷款期限是十年。按照当时的约定，每月酒店返还给老邓6000多元，还了贷款后还有盈余。签完合同，酒店很快便返给了他租金，第一年老邓拿了8万元左右。

　　但好景不长，一年后该项目便烂尾。老邓等业主大部分只收到一年的返还租金，之后就再也没收到，而每个月他们依然要缴纳贷款，本来是投资用的酒店，却成为他们的累赘。

　　记者调查

　　返租楼盘售价较高

　　商家承诺年回报10%

　　近日，记者走访了济南多个“返租”楼盘，发现这些楼盘价格一般高于同类产品，开发商承诺的投资回报多集中在6%—10%，年限一般在10年。

　　山大路沿线的天泰山大e号项目便是返租公寓。其广告称：“包租保管返租10年，每年保底三万五，加酒店30%的营业分红（2元/平/天），年回报率高达10%。”

　　该楼盘置业顾问介绍，公寓从四层到十三层全部采用酒店托管形式，包租十年，年回报率在8%—9%。“比较适合投资，不用自己操心； 托管给两个酒店，模式都是保底收益外加分成。保底收益方面，其中一个酒店2.42元/平/天，另一个是2.34元/平/天；分成是纯利润的分红，一家是25%，另一家30%。”

　　置业顾问算了这样一笔账：按照四星级酒店的标准，一个房间在300元—600元左右，平时入住率70%，“这样，一个月分成可以达到一千五六，再加上保底，一个月最低可拿五千元左右的回报。”

　　滨河商务中心也是类似模式。走在小清河沿岸，远远便能看到该商家打出的“十年包租托管，精装现房公寓”的返租广告条幅。据悉，该项目有45—100平方米的产权酒店式公寓，返租价为3600元/月。“高额回报，即买即返，10年包租包管理，全程公开发售。”在售楼处内部的广告牌上写着。

　　据该楼盘置业顾问介绍，12层以上的公寓皆直接托管给酒店，由酒店返房租。“水电物业不用管，定期收房租即可。一个月返3600元，面积越大，返的越多。”该置业顾问说，“89平（房子），一个月返四五千；61平的，一个月三千三，六十多平的，一个月三千八。”

　　当问及有无风险时，上述两项目的销售人员都会竭力打消购房者的顾虑。“（跟）我们签（合同）的是四星级酒店，我们已合作过五次，很有保障。”天泰山大E号的置业顾问说。“我们也很谨慎，这家酒店在济南有多家分店，信誉绝对靠谱。”滨河商务中心的置业顾问也表达了同样的意思。

　　但是在推销过程中，置业顾问并不会对购房者给出风险提示。对于如果酒店经营不善如何处理，他们的回复都是：不管如何，租金会一直返还。

　　“租金我们已经跟酒店管理公司谈好，业主与酒店直接签合同。”面对咨询，销售人员普遍会这样“承诺”自己的回报率。至于协议签订手续，滨河商务中心的置业顾问介绍，首先购房者须与开发商签购房协议，然后所有业主共同与酒店管理方签订租赁协议。“我们（滨河商务）也跟酒店签有协议，包括如何装修等等。”他说。

　　律师说法

　　返租合同钻了法律漏洞

　　政府部门尚无监管措施

　　返租承诺看似“信誓旦旦”，但却利用法律漏洞规避了风险。北京大成律师事务所（济南分部）律师李友震表示，类似协议中，开发商仅作为担保方，投资者直接与第三方管理公司签署委托经营协议，“这些收益‘承诺’并没有实质法律效力。”

　　卓越时代广场的业主们便是如此。邓先生购房时先后签订了商品房买卖合同、房屋租赁合同，还有房租费补充协议共三份。其中，与酒店的租赁合同是一份独立协议，里面并没有开发商的参与。

　　另外，这种项目有的产权不全，一旦发生纠纷也难以处理。如天泰山大E号，虽然置业顾问一再声称，在返租期间房屋可以买卖，买家继续履行托管合同，合同到期后可以把房子收回来，也可以继续租。但市民王女士却表示，上述承诺并不有效。“2016年11月19日，我在售楼处缴纳了2万元定金，约定可以7天内可退，但11月24日售楼处拒绝退款。”而当她咨询有关部门时，却被告知该项目五证不全，属于小产权房，超出监管范围。

　　对于返租模式，《山东省商品房销售管理条例》第23条中明确规定：房地产开发企业和商品房承销机构不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售商品房。如果开发商违反这一条例，由房地产管理部门责令限期改正，给予警告，并可处以十万元以下的罚款。

　　李友震称：根据上述条例，售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。

　　“但是在市场上流行的返租案例中，购房者多与酒店直接签约，返租合同中不见开发商的身影，因此对于这种行为的性质并不好界定。”山东景林律师事务所律师刘海川认为，由于法规中没有明确是否允许第三方法人或者开发商规定的第三方公司利用售后返租、包租的行为进行房产销售，所以开发商钻了空子，规避了风险。

　　针对酒店返租行为，济南市工商局工作人员表示：投资风险由投资者自行承担，需要购房者自己判断，工商局对这种销售行为并无监管职责。而济南市城乡建设委员会相关工作人员也表示：对返租的房产销售行为，建委尚无相关监管手段，“存在一定风险，不建议购买这类房子。”

　　“返租公寓听起来很好，但实际上这种开发商快速回笼资金的模式有很多风险。”律师李友震表示：对于开发商，这种销售模式能刺激销售，快速回笼资金；但对于业主则风险巨大，“委托经营期长达10年甚至20年，一旦酒店经营失败，谁来给业主埋单？”

　　至于在商品房尚未竣工的情况下购买返租公寓的行为，则更具风险。“房子还没盖就用这种模式售房，有可能涉嫌非法集资甚至诈骗，房子烂尾或者开发商卷款跑路的可能都是有的。”李友震说。

　　（齐鲁晚报·齐鲁壹点记者 王杰 魏新丽）