半夜突然开盘，交全款才能优先选房，托关系才能买得到……上半年，济南楼市种种怪现象频出，由于处于卖方市场，在一些热点楼盘不是客户挑房子，而是开发商挑客户。

　　上半年由于供应暂时吃紧，客户难以挑房，热点楼盘普遍存在挑客现象。

　　作为购房人的你是不是胸中憋着一口气？

　　先别着急上火，因为事情正在起变化！

　　随着下半年供应量增加，开发商需要完成年度销售指标，市场变数不小，已经有楼盘重新走上电话卖房的老路子，抢先回流资金，应对可能的市场变动。

　　这些奇葩招式

　　你遇到过几个

　　1晚上通知，半夜卖房

　　“我就纳闷了，开发商现在怎么都喜欢晚上突然通知，半夜选房？偷偷摸摸，为什么不敢白天正大光明地卖？”

　　“现在流行半夜开盘，开发商这是闹哪一出？”购房者王女士称，自己参加了三次开盘，全部是“夜半鸡叫”。

　　3月下旬，前期关注了很长时间的一家楼盘，突然宣布开盘。

　　晚上接近8点，王女士接到置业顾问的电话通知，让她赶紧带好银行卡到售楼处排队，第二天一早就开盘。

　　王女士急忙让丈夫连夜把各个账户里的钱集中到一起，然后去排队，熬了一宿，本以为排队比较靠前，结果第二天轮到他们选房时，一套好房源都没有了。

　　5月下旬，她又等到旅游路上一楼盘开盘，这次比上一回更紧张，晚上接到的通知，必须马上赶到售楼处，晚了可能就买不到。

　　有了上一次的教训，王女士直接打车冲到售楼处，没想到这次是全款的优先选房，等到半夜，眼看着房源一套套的减少，最终无果而归。

　　上周，王女士第三次参加开盘，东部这家楼盘同样是安排晚上选房，好在这次房多人少，她很顺利地买到了目标房源。

　　记者调查发现——

　　热点楼盘在安排集中选房时，确实不少选择晚上、凌晨。但如此安排时间并不违规。

　　某楼盘的营销总监称——

　　我们只求悄悄地顺利卖房。房子少，客户多，领导又让挑客户，如果白天或者休息日卖，就怕出问题。临时通知靠谱的客户，有意向的肯定愿意来。说白了，还是卖方市场的缘故，两年前，谁敢半夜卖房？

　　2全款优先，贷款靠边

　　近日，记者以购房者的名义实地探访了一家高端楼盘。置业顾问简单介绍了楼盘的大致情况以及户型、配套、价格等信息之后，重点强调：房子少，客户多。所以，不敢保证一定能买到。

　　置业顾问强调——

　　按照上次开盘的经验，肯定有一部分客户抢不到房。运气好的话，有可能捡到顶楼、一楼。我私下跟你说，如果有门路，赶紧找找关系。不托人，有钱也不一定能买到房。最好能找到开发公司的领导，或者找政府监管部门，再不济，找街道办事处也管用。

　　几天之后，这名置业顾问再次打来电话通知——

　　很快就要开盘了，光找人可能也不行。领导要求，优先卖给全款的，贷款的先不考虑。你要是想板上钉钉，就得既有关系又有钱。现在房子卖一套少一套，贷款的客户要等网签才能放款，有意向的客户太多，所以就挑优质客户来卖。认筹金至少300万，尾款在选房一周之内补齐。你要是能全款，到时我就通知你过来。这几天赶紧先筹钱，房子不等人。

　　不过，开盘后十多天，这家楼盘仍然不时释放出零星房源，同样要求全款。

　　在不愁卖的热点楼盘，这样的情况并不是个例。

　　5月份一家楼盘在开盘时，明确规定：

　　全款购买的优先选房，同时捆绑买车位地下室的排其次，贷款买房的最后选，而且看谁的首付款高。

　　结果就是贷款买房的基本上没戏。

　　另外一家楼盘在认筹时就宣布一条规则：自愿认筹，但谁交的认筹金高，谁优先选房。

　　3电话卖房，卷土重来

　　您好，历下区的住宅有考虑吗？面积100-140平，2018年底交房，单价直降1000多，地下室降价500……

　　——21日上午，市民卢先生接到东部一家楼盘的推销电话，不免疑惑，现在买房不都得抢吗？怎么还有电话推销的？

　　他一再核实是公寓还是住宅，对方肯定地回答是住宅。卢先生说，去年开始，电话推销住宅的现象就销声匿迹了，即便是有卖房的，基本上全是公寓、商铺。

　　根据卢先生的反映，记者通过多个渠道核实发现，这个楼盘确实在通过渠道营销公司以打电话的方式卖房。最近开盘加推两栋住宅，包括高层和小高层，一共300多套房子。

　　开盘当天，只卖了100多套，剩下接近三分之二。小高层住宅公示的价格大约1.7万元/平方米，高层接近1.5万元/平方米，各种折扣优惠之后，实际售价差不多降1000元左右。这个价格跟几个月前的卖价相比，基本上没有太大变动。

　　开发商为了加快销售速度，重新启用渠道营销公司，目的就是尽快去库存，回收现金流。

　　济南地产界一位资深人士认为——

　　这可能是一个信号，不一定有代表性。

　　市场将来什么样谁也吃不准，各家房企对后市判断不一致。乐观的可能选择继续惜售，反之就得想办法跑量。

　　除非有的楼盘剩下货值不多，卖多卖少无所谓，没有什么销售压力。需要尽快回笼资金的楼盘，前期投入巨大，急需出货变现。如果再对市场预期不乐观，自然就要把现金拿到手，应对可能的市场变动。

　　用事实说话

　　下半年市场变数大

　　东部一家楼盘在六七月份有大量新房源上市，其营销负责人表示，定价策略是“平价走量”，绝不过度追求利润。

　　理由是，盲目涨价一旦超过了市场接受水平，势必卖不动。后期再降价销售的话，就会非常被动，而且前期高价购买的业主就有可能抗议，弄不好，打砸售楼处的闹剧指不定也会重演。

　　济南多家房企负责人坦言，下半年的市场变数确实不小。

　　先看供给端

　　上半年基本上是没货可卖。

　　由于受新规的影响，施工进度赶不上来，没货可卖，市场供应暂时紧张，一旦供应量上来，一房难求的卖方市场就难以维持。

　　而下半年呢？

　　以济南东部为例，从高新区向东，工业北路至旅游路之间有大量楼盘要出货了，一路向东，包括新东站、雪山、唐冶、孙村、圣井及其周边，按照土地可开发规模以及工程进度来粗略估算，仅东部下半年至少有100多亿货值的房子要入市。

　　市场需求是否足以消化这么多的供应，很难下定论。

　　再看需求端

　　史上最严厉的调控政策持续发酵，限购、限贷、限售、限价，对市场的影响逐渐显现。

　　有业内人士指出，在过去一年多的时间里，购房者扫走了十几万套住宅，投资需求受到全面抑制，而不差钱的高端客户基本上被吸引到地段好、配套全的高档楼盘。

　　各种需求在逐渐降温，房地产市场不会一直保持亢奋状态。因此市场变数较大。

　　另外，整个上半年，各大房企都没有多少货，销售量很低，而任务指标摆在那里可没减少，全都压到下半年。

　　去年行情太火，导致部分开发商上调今年的销售任务，全年的业绩必须指望下半年来冲。

　　本土一家房企的营销负责人指出——

　　目前来看，准备开售的各家楼盘基本上是平价走量，后期不排除以价换量的可能，降价也不意外。

　　帮您算笔账

　　房要怎么买卖才不亏

　　资金成本高，5年房价涨35%才保本

　　不仅是持有时间变长，资金成本也将大大提高

　　我们来算一笔账，假设现在有120万的首付来投资一套总价200万元的房子，投资客一般名下已经有房，二套房首付至少六成。如果买济南汉峪板块的新房，200万可以买到建筑面积100多平方米的房子。

　　按照济南市的最新调控政策，取得不动产权证两年之后才能卖。

　　根据一般工程进度，现在期房从拿到预售证到交房一般在一年半左右。交房之后办下来房产证，多数合同约定360个工作日，也就是接近一年半。

　　如此算下来，投资一套期房，持有需要满5年才能变现。

　　这期间的持有成本主要包含两大部分：

　　一、贷款利息及本金收益。

　　按照4.9%的基准利率、等额本息的还款方式，80万元贷30年的话，月供大约4245元。假如五年之后一次性提前还清，80万的贷款在5年里共产生利息约18万元。

　　120万的首付如果不用来买房，购买比较稳妥的信托产品，按年收益率8%来算，每年的收益也投资，期间可获利约47万元。

　　二、5年持有所要支付的费用。

　　这5年持有期间还要办理房产证缴纳的契税、维修资金，以及至少两年的物业费，零零总总算下来，至少在5万元以上。

　　结论

　　也就是说，到可以转让的时候，投资200万元的房子，成本至少70万元。即，卖270万元才能不亏。这意味着五年之内房价涨35%才保持盈亏平衡。

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