住房租赁接棒成为房地产市场下一个转型方向,近两年来似乎已经是共识。政府出台政策建立购租并举住房制度,鼓励住房租赁市场的发展。最近,长租公寓被推上了风口浪尖,爆仓、资本推动房租上涨成为关注焦点,而在济南,刚刚开始发展的长租公寓一房难求,有的品牌入住率高达99%。

　　房租月均2239元，同比涨13.95%

　　尽管长租公寓推高房租价格成为争议焦点,但在业内看来,目前,济南的住房租赁市场,长租公寓大约也就有1万套左右,九成以上的租赁房源还是掌握在散户手中。这些体量还不足以推高房租。

　　根据中国房地产业协会发起建立的“中国房价行情平台”统计数据,济南的租房价格是28.76元/月/㎡,同比增长了13.95%,平均总价是2239元/月。

　　今年26岁的朱先生,在济南工作有六年时间了。六年里,搬家6次,房租虽然涨了,但是房间也变大了。2012年,朱先生在济南租一间面积只有十来平米的小卧室,当时每个月只要400元,还没有暖气。到2016年10月,朱先生在济南山大南路上租了一间20平米左右的房间,月租750元,加上水电费和宽带费,差不多也要840元。今年初,朱先生住房升级,在青后小区租了一间带阳台的主卧,每个月850元的租金。

　　“虽然我的房租都在涨,但是房子也不一样,对于我来说,没有感觉到房租的明显上涨。”朱先生说。

　　而对于中介,房租上涨的感觉也并不是十分明显。一家房产中介相关负责人介绍,济南的房租一直以来都是不温不火。拿鲁能领秀城来说,房租没有房价那么疯狂。一套90平方米两室两厅的房子,两年前以2300元的价格租给了一家小饭桌,这两年间并没有涨过房租。如今房主想要用2700元的价格再往外出租,最终却以2500元的价格成交。

　　“高房租现在是有价无市,房租高了只能空置,最后的成交价格并没有涨多少。”该负责人介绍。

　　在济南刚刚起步，出租率已高达99%

　　与普通住宅租赁市场有价无市相反,在济南刚刚起步长租公寓,有效入住率甚至达到了99%。

　　24日,在济南槐新街老机车厂附近的一家长租公寓7月15日刚刚开业,6月2日就开始对外开放并接受预约。开业之后,33天就实现满房。这家店158个房间都是23到35平米左右的小房间,按照房间面积和朝向的不同,月租金大概在1200元到1900元之间。店里还有两个保洁,两个管家。

　　店长介绍,租户年龄要求在18岁-35岁之间,大部分都是白领或者学生。有在和谐广场等附近写字楼的白领,甚至有在大观园、万达上班的。租户李女士在银行工作,入住泊寓机车厂店大概有半个月,房租1500元。

　　2015年,万科旗下的长租公寓品牌泊寓在济南启动,2016年第一家泊寓开店。去年10月的数据还是有6个投入运营项目,4个正在筹备,而现在,济南万科长租公寓业务的负责人孙漠林介绍,万科已经有9家门店投入使用,另外还有9家店正在筹备当中。有效出租率达到了98%到99%。

　　另外,龙湖的冠寓也已经进军济南租赁市场,代理公司世联行所持的红璞公寓,也是济南长租市场的一个成型品牌。

　　尚无标准参考，以集中式为主

　　说到底,长租公寓只是住房租赁市场的一部分,住房租赁市场上占到大多数的依然是中介和散户。济南市场上的长租公寓,占大头的还是开发商对现有的企业或个人房源进行租赁,然后改造成集中式公寓,再对外出租。

　　据介绍,目前万科租赁项目的房源有酒店、厂房、商场、办公楼等。机车厂店的就是原机车厂的办公楼改造,一共5层。改造主要涉及改建筑结构、水电、消防等。目前,在济南长租市场中,大多数都是改造自多种业态的集中式公寓。类似自如这样分散式的公寓,还尚未有大的开发商或者机构进行改造。

　　孙漠林介绍,实际上,在长租公寓改造上,无论是集中式还是分散式,目前国家都没有相应的标准出台。“万科目前也没有计划做分散式的公寓。”孙漠林说。目前,集中式公寓的改造,在消防、安全等方面的各项标准尚且可以参照酒店的标准,但是分散式公寓没有可以参照的范本。做分散式公寓,管理难度也更大。

　　而集中式公寓,就需要大空间开发,以便形成规模,因此房源的寻找比较困难。找房源的过程中,不仅要考虑到房屋产权性质,还要考虑到地段,辐射范围。

　　前期改造成本高，毛利润很低

　　“其实,长租公寓是个薄利行业,并不怎么赚钱。”孙漠林说。从入驻济南到现在,泊寓的租金涨幅每年不会超过5%,在有些区域,甚至低于周边租金涨幅的平均水平。

　　世联行山东区域董事副总经理聂非介绍,济南的长租公寓市场发展比较缓慢。一方面租金并不是很高；另一方面,济南的流动人口不算大。从市场供应来看,济南缺乏物业供应,而市场上所供应的物业也大多是老旧物业,租金差还不足以覆盖改造成本。

　　孙漠林也表示,万科目前所改造的物业大多是老旧物业,前期的改造成本较高,毛利润很低,差不多需要七八年才能收回成本。

　　尽管利润薄,但是不少开发商已经开始布局租赁市场。

　　目前,山东省已经出台了意见鼓励住房租赁市场发展,鼓励住房租赁企业收购、长期租用、受托经营闲置住房、库存商品住房、公寓等用作租赁房源。允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造、审批合格后出租。但是具体到各个城市,仍还没有出台相应的政策给予补贴或者补助。（齐鲁晚报·齐鲁壹点 记者张玉岩）