6月17日,沃尔玛闭店,在济南市泉城路西头唱出一首《凉凉》。没有了沃尔玛的“悦荟广场”更加“门前冷落”。16年来,曾经是泉城路金街“西热”重要支撑的悦荟广场日渐衰落,商铺租金从一年十五六万跌至三五万,一楼商铺已有约6成关门闲置。沃尔玛的闭店再度给商场带来了未知的变数。不少一楼商户跟着撤退。不过,商场运营方称,沃尔玛撤店给商场带来了新契机,目前正在重新规划招商,将引进超市、生鲜超市业态,同时还将引入时尚、亲子类品牌。另外,商场或将于年底正式改名“印象汇”。“印象汇”的新定位能否让商场焕发生机、让泉城路西头重新升温,业户和消费者都在期待。

唇亡齿寒：沃尔玛一撤楼下6成店关门

“沃尔玛关门后更冷清了,整日见不到有顾客进来。”王萍(化名)在这里已工作了八年。近年来商场人气每况愈下,沃尔玛撤店更让她感到“唇亡齿寒”。

沃尔玛所在的泉城路339号,一到四楼为商业区。其中,二楼和三楼为沃尔玛,四楼为新世纪电影院和电玩城,一楼则是一间间个体商铺。

“原本也就靠沃尔玛还能拉点人气,逛完超市有人会捎带逛逛一楼的店铺。”王萍说,可如今除了老顾客,几乎见不到新面孔。

近日,记者在商场一楼看到,这里客流稀少,不少店主在刷电视剧、聊天,商家数量看上去比顾客还要多。

事实上,尚在开门营业的店铺也寥寥无几。目前,只有靠近南侧门口和东侧沿街的铺子还都在营业,里面大片店铺已经关门,贴出吉铺转让的告示,靠近北侧的区域,整条街感觉已经许久无人到来。有些店铺连转让的广告都已残破不全。记者粗略统计了一下,一楼商场内约6成店铺已经关门,还有一些尚在营业的店铺也打出了转让的广告。

火爆一时:泉城路339号曾是最“洋气”去处

泉城路339号曾是泉城路西头火爆一时的第一代万达商业广场。2002年,泉城路大规模改造完成,彼时银座广场、三联、贵和商厦、贵和购物中心等构筑起泉城路金街的主要框架。不过,综合看来,当时的济南商业都是以本土品牌为主,显得有些沉闷,此时新鲜血液的注入让泉城路金街躁动起来。这股新鲜血液正是万达广场。

2002年8月,泉城路上济南万达商业广场正式开盘,建筑面积5万平方米。大连万达销售的全部是一楼独立产权的商铺,每平方米价格为2万-5万元。

“当时济南二环东路、二环南路位置的住宅价格才每平三四千元。”业户李蕙(化名)介绍,“这里价格相当高了,但是泉城路那可是济南的金街,当时想着‘一铺养三代’。”李蕙痛快地出手140多万,购买了30多平米商铺,每平价格超过4万。

销售火爆超出想象,不仅是济南人,北京、上海、江苏、浙江的个体老板也来投资。很快临街铺面几乎一扫而空。

在万达的吸引下,沃尔玛、必胜客都是首次登陆济南。2003年4月,沃尔玛中国总部在深圳与万达集团签订租赁经营协议,租赁二三楼开设沃尔玛济南店。当年9月该店正式开业,这是济南首家、也是山东首家外资超市。

而当时必胜客餐厅也签订了800平米的购买合同。一楼有必胜客,二楼、三楼是沃尔玛,四楼为新世纪电影院,吃喝娱购一体,成为当时最“洋气”的生活方式之一。

“开业时,商场里人挤人,都走不动。”很多人对当年开业时的情形记忆犹新。这对于当时刚刚改造完,招商并不很景气的泉城路来说,就像一针“强心剂”。

每况愈下:租金不涨反跌“一铺养三代”梦想落空

“前十年生意还真不错。”宋先生在这里干通讯产品类生意已经15年了,在他看来前10年是该商场的黄金期,不少人赚了钱。

“当时,我的铺子一个月租金就有1万多。”李蕙的铺子起初租得非常好。很多人同她一样,一个铺子一年十几万,不愁租。转折发生在2011年之后,客流越来越少,逐渐有店铺关门。

“商铺2005年开始对外出租,最开始租给了国美电器,后来租给一家美容院,一年能租16万左右。”然而行情转变之快,让房东张女士大跌眼镜。“租金一年比一年便宜。”张女士说,目前一年租金只有5万。

十几年时间,别的地方房价都在翻倍涨,可这里不仅没涨,反而跌去三分之二。“5万能租出去也算好的了,有些铺子空置四五年,一直租不出去。”李蕙说,“听说北边有铺子一年只租了5000元。”李蕙说,当年花140多万买的铺子,如今只要100万就卖,可没人接手。

走马换将:悦荟广场东家16年换了三茬

“这可是泉城路啊!”不少商家、业户都这样感叹。那么,为何占据黄金位置的悦荟广场每况愈下?

“生意不好,客流非常少。再加上沃尔玛关门、世茂国际广场的冲击,顾客越来越少。”一家手机维修店的老板无奈地说,泉城路西头以家电业态为主,近年来受电商冲击严重,也是重要原因。“我们过几天也不打算继续开了。”

“最开始万达管理时,境况还比较好,但管理方不断换人,管理越来越差。”业户张女士认为,商场东家不断更迭,导致商场整体规划管理出现问题。

据悉,该万达广场是万达在济南的首个项目,也是国内曾经的9个第一代万达广场之一。不过,在委托管理合同期满后,万达退出了这9个项目,把它们统一卖给麦格理基金。2012年正式更名为悦荟广场,彻底与万达脱离关系。

2014年,深国投商置联手黑石斥资60多亿,收购这9个悦荟广场。2015年,深国投商置更名为印力集团。目前的悦荟广场物业方为万科商业地产平台印力集团旗下印力北京城市商业公司。

6月1日在洪楼开业的印象城,正是印力旗下的商业品牌。据悉,印力的产品线包括综合体“印力中心”以及购物中心系列“印象城”、“印象里”、“印象汇”等。

腾笼换鸟:商场重新招商年底改名“印象汇”

据官方消息,济南悦荟在内的9个悦荟项目将陆续被改造为印象汇系列。不过,收购完成多年,济南悦荟广场一直没改名。目前,商场外立面刚进行了装修,改成了橙色,颇有活力。

“商场讲究整体协调,靠一家家商铺单打独斗是不可能的。”业户张女士说,商场一楼商铺多是独立产权,统一规划恐怕有难度。

不过沃尔玛的撤出,也让一些业主有了新期望。“听说沃尔玛合同到8月。”李蕙说,“不知会引进什么商业,如果二楼三楼做得好,就能带动整个商场人气。”对此,印力北京城市商业公司相关工作人员表示,沃尔玛近期撤出了国内很多城市,主要是其经营策略的转变。这对整个商场来说是个很好的契机。

该工作人员介绍,沃尔玛占用了很大面积,给商场调整带来了许多不便。“我们已重新对项目规划定位。”该负责人表示,沃尔玛撤出后,还会引进其他超市,另外还会引进盒马鲜生一类的生鲜超市。“目前正在洽谈的品牌已有3个以上。”

另外,商场还将引入一些时尚类、亲子类品牌,根据市场需求做一些品牌调整。“针对商场一层的产权问题,可能会与业主洽谈,由管理方租下来统一规划。”该工作人员表示,外立面“印象汇”logo目前处于审批阶段,估计年底前完成。

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不到2公里租金差20倍泉城路西头能否再升温

曾经,泉城路商业东冷西热的格局维持了许多年。如今,这种格局已被颠覆。随着世贸广场、宽厚里人气飙升,泉城路东头越来越“热”,而曾经辉煌一时的泉城路西部,热度却早已消退。

曾一铺难求的泉城路,如今越来越多的店铺被挂在网上转让。记者看到,在悦荟广场一层的15平米商铺,每月租金2500元,合5.56元/平/天。而记者在商场采访发现,很多商铺实际价格只有2元/平/天左右。而在宽厚里,一家15平米的店铺要价14500元/月,合32.22元/平/天；另外一家12平米的店铺要价21300元/月,合59.17元/平/天。相距不过2公里,租金水平相差之大让人大跌眼镜。

“当年泉城路西头除了万达广场,还有三联商社、苏宁等家电卖场,人气一直不错。”在悦荟广场干了15年的宋先生说。当时泉城路西侧,传统家电卖场聚集,人气火爆。

如今,泉城路西头仍延续了家电卖场的地位。路北侧的三联商社一度改为大中电器,后来又再改为国美电器,不过一直保持家电卖场的定位。路南侧的山东轻工大厦,一楼商铺挂了7块招牌,除了一家客栈的门面外,其余全是手机品牌。再往东则接连是苏宁和国美。

虽然定位未变,但市场变了。近年来,受整体经济形势以及电商冲击,传统家电线下销售已大不如前,三联排队买家电的场景已不复存在。

反观泉城路东头,曾经“冷”的代表便是泉城路77号。这里曾几度调整业态,却总是死气沉沉。不过,后来在餐饮上,泉城路77号找准了定位。济南第一家海底捞就开在这里。后期更是随着世茂、宽厚里人气的聚集,使得整个片区人气不断升温。

“之所以火,是因为抓住了消费热点。近年来,在线上消费冲击下,餐饮已成为线下消费带客的主力。”业内人士陈先生分析,原先商场餐饮业态占比只有百分之二三十,如今不少商场都已将餐饮业态的比例调整到50%以上。“消费趋势不断变化,如果想在市场中常胜不败,只能跟随趋势不断自我调整。”

“此次,‘印象汇’的调整对整个泉城路西头来说,可能是一个很好的契机。”陈先生认为,“近年来印力在全国接盘了不少商业项目,重新打造为‘印象汇’。外地不少项目已陆续更名开业,根据目前情况看,还是很值得期待的。”

（生活日报首席记者 段婷婷 实习生 孟庆美）