青岛不少楼盘违规搞认筹 一个月出5个日光盘

    总房源238套，577名报名者有购房意向，9月24日开盘当天下午所有房源售罄；10月13日，崂山区高科园附近的一家楼盘开盘，当天500多名会员争抢317套房源；10月14日，四方区新都心一家楼盘开盘，仅仅4个小时，464套房源被一抢而空；10月30日，李沧区一家楼盘开盘竟出现购房者提前一天排队的现象……一个多月的时间，虽然有二次调控，青岛仍出现了5个日光盘，楼市真那么火？ 

    楼盘现象 

    一个多月连出5个“日光盘”

    “最近一直在关注四方新都心区域的楼盘。市北区几个名牌楼盘价格太高了，而且还没房源。前段时间，市北区错埠岭附近楼盘开盘，连选房的机会都没有，报名者太多了，还得摇号，摇不上号根本没有选房机会。”在市南区工作的赵先生告诉记者，“之前四方新都心的房价没有超过万元，没想到3日的时候，一楼盘开盘，虽然是精装修，但是参考价到了13000元/平方米左右，实在是贵。”

    11月3日的时候，四方新都心区域的这家楼盘正式开盘。记者从青岛市房地产交易中心网上数据查询发现，该楼盘此次仅推出了117套房源，分别是10号的两个单元、6号楼的两个单元。而参考价格为13000元～14000元/平方米，可浮动幅度为10%。而户型方面约为57平方米～127平方米。11月4日，记者从该楼盘售楼处了解到，开盘当天房源就被抢空了，只剩下几套套一户型的房源。

    记者了解到，这家楼盘早在8月份的时候，便开始办理会员活动了，加入会员开盘时还有优惠。而开盘价格方面，早先记者曾咨询过，价格肯定在1万元以上，但是具体价格不定。让人意外的是，经过几个月的客户积累，楼盘开盘起价就到了11600元/平方米。

    又一个日光盘诞生。一个多月以来，青岛已经诞生了5个日光盘了。9月底出台了二次调控政策，仍未阻挡住日光盘的继续出现。

    9月24日，青岛出现了自4月份新政以来的第一个日光盘。这家楼盘位于市北区，总房源238套，开盘当天577名报名者有购房意向，当天下午3点清盘。10月13日，崂山区高科园附近的一家楼盘开盘，当天500多名会员争抢317套房源，虽然有二次调控震慑，当天仍有200多名会员选择了入市，房源去化率达到了80%。

    10月14日，四方区新都心一家楼盘开盘，现场涌入了2000多人，仅仅4个小时，464套房源被一抢而空。10月30日，李沧区一家楼盘开盘竟出现购房者提前一天排队的现象，300多套房源当日卖出了80%以上。

办了会员仍买不上房子

    从事证券工作的王先生，一直想买房子，并不是投资，而是自住。他很早便加入了中海清江华府的会员，一直等着开盘 ，之前意向的房源是 90平方米的户型，预计价格是12000元/平方米。3日下午开盘的时候，王先生赶到了售楼处。虽然王先生办理了会员，但预约号仍排到了500多号 ，而房源只有100多套。更让王先生感到意外的是，还有排到980多号的购房者。下午五点的时候，终于轮到王先生看房源了，他相中的90平方米的房源已经被其他人选走了，价格也超过了13000元/平方米。售楼处的工作人员告诉王先生，他可以等着购买12月份开盘的二期，到时候会有优惠。

    “昨天下午在售楼处，得有上千人，人非常多，但房源非常少。一看自己的号，选上房子的可能性就很小了。”王先生告诉记者，“没想到楼市还是这么火爆。四方新都心都这个价格了。”

热销背后

搞认筹办会员，蓄积客户

    水榭花都新房源还没推出，现在已经认筹了，据了解房源面积80平方米～120平方米，认筹开盘可享9.8折优惠。御景尚都楼盘，10月24日便开始认筹，认筹房源为39#楼(高层)、47#、48#楼(洋房)。参加认筹客户需缴纳2万元购房诚意金办理御景尚都VIP卡，成为御景尚都VIP会员。VIP会员可以享有在开盘当天优先选房的权利，并且在选房成功后将享有2万抵3万的购房优惠。开盘当天未成功选房的客户，开盘25天后意向金将原数返还。绿城理想之城二期房源，目前还没有推出，正在搞加入会员开盘享受优惠的活动。

    新的日光盘中海清江华府楼盘，也在之前进行了办会员活动，有客户虽然加入了会员，但在开盘当天却没有选到房子。另外，国庆节以后崂山区开盘的那家楼盘在早些时候也进行了会员活动。记者采访发现，出现的五家日光盘只有一家没有搞会员认筹活动。

    “提前预售，收取意向金、定金、发放VIP卡等是现在非常流行的销售策略。这是从南方传过来的，效果非常好。”林宪周分析说，“按照经验，收取意向金、办理VIP卡可以让楼盘积攒很多人气。100套房源，发放300个会员卡，还得通过摇号选择客户。没有选上的会员就得等到下一批房源，这样一来开发商就不愁房子卖不出去了。”

    自4月份新政以来，青岛楼市陷入了观望之中，新建商品房的存房量一直在增加。截至11月3日，岛城新房存量达到了78668套。“金九银十，两个月开了大约50家楼盘，按道理说，应该进入了人选房的市场。但事实情况正好相反，供应量加大了，市民反而买不到房子了。”林宪周说道，“这跟开发商的开盘策略有关系。现在开盘的楼盘，每次推出的新房房源数量大多在300套左右，多的有400套，少的仅有100多套。而开发商积累的客户多达上千人，少则500个。开盘当天，这些客户一拥而上，售楼处自然呈现出爆满状态。出现的日光盘都是这种情况，开发商让房选人。”

    3日开盘的中海清江华府，一期仅推出了117套房源，4个单元。10月13日崂山区高科园附近的一家楼盘开盘，仅317套房源，会员达到了500多个。9月24日市北区一家楼盘开盘，总房源仅238套，577购房者通过摇号确定选房顺序。10月14日，四方区新都心一家楼盘开盘，房源比较多有464套，但现场拥入了2000多人。

专家称保值性需求入市

    对于一个多月以来，连续出现日光盘的问题，记者采访了岛城楼市专家张百忍。“这个十月，青岛的住宅销量又创历史最高，虽不是绝后，也将空前。去年最高时月不过才9800多套，今年9月最高时也不过9500多套，而如今在二次调控和加息背景之下大大突破万套大关，达到13517套，在全国几百个城市中排名数一数二。”张百忍介绍说，“房子(此处单指住宅)是做什么用的？第一是居住功能 ；第二是投资功能 ；第三是投机功能。这三类需求很多时候区分不是那么大，有时是会互相转化的。而后两者一旦比例提高，房价就如脱缰之野马，一路狂奔。目前的调控政策保护的就是第一类的购房者，打击的是二、三类的客户。但是从现实来看，二、三类还没压住，第四类更牛的客户反而出现了。”

    “第四类客户，就是一种使用房子的储存功能 ，把房子作为一种保值或者增值的稀缺品囤积起来，如同黄金、珠宝、书画一样，用以抵御通货膨胀。这是很多老板们的手段，他们把实体经济的资金抽出来，大举购买房产，这不是信贷政策能挡得住的，因为他们都是全款付清。他们只期望能保值就可以，而目前的青岛楼市给了他们增值的惊喜，以至于进入资金更多。”

涉嫌违规

认筹办会员违规，国家严厉禁止

    市民高先生选择在四方新都心购房，他曾在一家楼盘交了10万元的认筹金 ，但这家楼盘的首批房源开盘当天就销售完毕了，紧接着传出了下批房源涨价的声音。“本来非常想买的，但是人太多了，价格可能也涨，还是放弃吧。”高先生说道。

    对于目前青岛楼市重新出现的搞认筹 、办会员的情况，这种行为是国家调控政策严厉禁止的。早在4月份，住建部便下达了相关通知。今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。

    记者了解到，住建部在相关通知中说，随着房地产市场的持续升温，近期部分城市出现了一些房地产开发企业捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为。通知要求，今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金 、预定款等性质的费用。

    对于违规认筹 、人为制造房源紧张等行为，青岛版楼市新政也有相关规定。在规定时间和场所未公开全部准售房源和价格，以及故意采取畸高价格销售或通过签订虚假合同等方式人为制造房源紧张等捂盘惜售的，国土资源房管部门应会同工商、税务等部门责令其限期整改。拒不整改的，依法严肃查处。

    记者了解到，早在今年4月份的时候，青岛市国土资源和房屋管理局的陈培新局长便表态，对不按照市场经济规律来开发、销售的房地产开发企业，可出重拳打击，对存在包括捂盘惜售等违规、违法行为的房地产开发企业可停办一切手续。

    目前青岛部分楼盘实施每次只推几百套房源是否违规？记者采访得知，国家对此明确规定，楼盘预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。显然，青岛这些楼盘打了政策擦边球。像中海清江华府，只推了117套房源，但是属于两栋楼，虽然一共只有4个单元。对于开盘最低房源限制，青岛还没有明确规定。而其他地市已经有规定了。比方说杭州便规定，每次申请预售证预售总面积至少3万平方米。

    “开发商用少量房源来人为制造热销情景 ，购房者往往会被开发商的这种烟雾弹所迷惑。”林宪周说道。 

    记者 李晨