新调控逼青岛20余楼盘开盘 "银十"成色或加重

    “限购令”已在全国10余个城市推行，房产税正箭在弦上，此前对调控政策放松的乐观预期已越来越渺茫，后市涨跌还很难说。趁着购房热情仍高，尽快开盘，把资金落袋为安，是开发商的理性选择。

    据青岛新闻网房产频道跟踪统计，上周（10月10日-10月16日）青岛市新房共成交了3612套，成交量比前一周环比上涨了77%，连续四天单日成交量超过了500套。10月19日单日成交达到1185套。     

    每次调控来临之际，都会有一个成交量“井喷”，短期内调控政策或许会加重“银十”的成色。

    新增住宅供应量上升

    统计数据显示，“金九银十”青岛住宅新增供应量在快速上升。 9月份共计有50多个项目开盘或加推房源，新增供应量达到15692套，成为年度供应高峰，同时也是1998年房改以来单月供应量的最高纪录。10月份第一周（10月3日－10月10日）受国庆长假影响，住宅新增供应量回落至855套，10月份第二周 （10月11日至18日）住宅新增供应量又速度回落至4317套。

    九月份以来供应量大幅增长，主要是因为4月份新政出台之后，众多项目延迟开盘，延迟开盘有客观原因：

    一、项目开盘前一般要进行客户积累，有的积累几个月，有的积累一年甚至更长，当项目达到一定的有效客户积累量，才会选择开盘。由于新政出台后投资客大部分撤离，刚性需求客户购买能力相对较弱，购房都比谨慎，而开发商对项目的定价并没有下降，这样客户积累起来比较慢，有效客户没有积累到一定程度，项目就会延迟开盘。

    二、新政出台后，项目开发的各项审批都比以前严格，部分项目在预售证获得上比以前要困难，耗费的时间增加，也是主要原因之一。

    此外，房地产市场素来就有“金九银十”之称，这是众多项目集中在下半年销售旺季开盘的原因之一。

    预计10月份新增住宅供应量相比9月份会有所下降，但仍将在相对高位。

    开盘！开盘！

    调控在加码、在细化、在落实，短期内不可能有价格的快速上涨。捂盘早已是楼市过去式，开盘，尽快开盘才是开发商的选择。初步统计，10月中旬至11月份这一时间段，青岛各区域已开盘和有望开盘的项目至少在20个以上，这其中包括海尔原乡墅、绿城紫薇广场、海信天玺、龙湖滟澜海岸、万科城等各区域的代表性项目。

    开盘仍火爆

    调控来袭，市场还没有快速逆转，如果定价合理，仍会吸引众多客户入场。过去一周，开盘的万科城纽约街区、宝龙城市广场、海湾豪庭等项目，都取得了不错的业绩。一些项目此前客户积累时间比较长过程，甚至出现了“日光盘”。

    以万科城为例，该项目去年拿地，万科在该区域主推青岛新都心，使地段价值得到提升，万科城首期纽约街区开盘，均价12000元／平方米，价格已与浮山新区比肩，成为四方乃至青岛地段价值上涨最快的区域。开盘当日，800余组客户，抢购464套房源，四小时即售罄。

    刚需是主流

    刚需是楼市最终实的支持者，年底之前，满足刚需的开盘项目有不少。在四方西部大盘联城海岸锦城会在本月底首次开盘，而另一个四方项目城投昌平馨园也有望在年底之前开盘。

    在四方新都心，万科城阿姆斯特丹街区、中海清江华府有望于10月底或11月份开盘，同在万元线之上的项目如依山半岛、利源国际公馆也正在加紧开盘进度，有望在11月份开盘。

    浮山新区及新都心7月底以来，已推向市场的新房源在4000套以上，鲁信含章花园、万科城、桃源山色、恒易慧心园都取得了不错的销售业绩。

    为此，一位浮山新区未开盘项目的销售人员坦言，其他楼盘销售火爆，对他们有一定压力，唯有加紧开盘速度。

    向北走，李沧区宝龙城市广场三期和春和景明会于10月底或11月份开盘；再向北进入城阳南部，香邑漫步二期会在11月份开盘。

    周边高端项目可圈可点

    除了市区项目，一些本土及外来大型开发商在周边区域开发的新盘同样可圈可点，是高端客户关注的焦点，如海尔·原乡墅、绿城紫薇广场、龙湖滟澜海岸、海信凤凰金岸等都已开盘或近期即将开盘。

    龙湖滟澜海岸是其在青岛开发的第一个项目，继卓越蔚蓝群岛之后，有别墅专家之称的龙湖会将该片区再拉升一个台阶。

    2010年海尔地产的新项目海尔·原乡墅已于10月16日开盘，海尔·原乡墅是海尔地产第一个秉承“新东方主义”建筑理念开发的项目，一期共116栋独栋及联排别墅，位于即墨市温泉旅游度假区，纯正日式温泉会所设计，五重院落、六重景观体系、高端U-home智能体系、海尔集成精装，产品本身融入了许多创新理念。 （张则涛）