泉城地产 “商”味儿渐浓

市民越来越青睐吃喝玩乐“一条龙”的好去处。 本报记者 王媛 摄

　　在2010年12月29日济南市召开的经济工作会议上，济南市委副书记、市长张建国表示，济南的16个重点城市综合体项目招商建设进展顺利。不久前，万达广场开门纳客，恒隆广场等即将完工，鲁商广场、万豪国际星光天地等大型商业地产项目也在陆续入市。 种种信号表明，济南正兴起一轮商业地产热。人们不禁要问：这股热潮袭来的同时，给济南地产业留下了怎样的印记？又将给这座城市带来什么？

　　从深圳来到济南三年里渐渐找到感觉

　　逛完一圈万达，市民梁伟舒了口气：“济南终于有了自己的城市综合体。”三年前，白领梁伟刚刚从深圳来到济南时，觉得不太习惯，“在深圳五年，习惯了下班后集中购物娱乐，可是济南基本没有这样的消费场所，享受吃喝玩乐‘一站式’服务的地方更是难找。” 梁伟去过泉城路、泺口、洪楼、西市场这些商圈，但都找不到“感觉”：泉城路人多、路堵、玩不过瘾，泺口则更像是一个商品批发市场。“相比一线城市，济南传统的商圈有些保守，缺乏国际化的大型综合体项目，和城市化发展水平不匹配。” 后来，济南陆续出现泉乐坊、鲁商广场等商业区，直到去年11月第一个真正意义上的城市综合体开业，让梁伟慢慢找到了久违的感觉，下班后，他终于有地方可去了。吃饭、购物、唱歌、看电影……“不追求规模，但追求精致，这些地方不仅提供了方便，它们大气的外观还有种‘地标性’的感觉，在这里我能感受到现代化的生活气息。” 有同样感觉的，绝不只是梁伟。山东大学经济学院副院长、山东大学房地产研究中心主任李铁岗说，一直以来，济南的商业地产发展比较滞后，多局限在单体写字楼和商场上，缺少可供消费者集中娱乐消费的场所。直到2008年末，这一状况才有明显好转，当时，集办公、商业、居住、休闲娱乐等功能于一体的城市综合体项目陆续开工建设。 官方传来明确信号是在2009年。在当年年底召开的全市经济工作会议上，济南市提出投资4000亿打造奥体文博片区、长清大学科技园及园博园、恒隆广场、万达广场等16个城市综合体项目，一度成为各大媒体报道的重点。近期，济南市建委公开的“十二五”规划也显示，“十二五”期间，济南市将强力推进万达广场、九曲片区、西客站片区、大学科技园、泺口片区、奥体文博片区等16个城市综合体项目建设，集中打造一批代表省会品位和形象的地标性建筑。 “看来，我将来的生活会越来越丰富多彩。”梁伟说。

　　外来“大鳄”频出手商业地产吸引各方投资者

　　梁伟的另外一个身份是世联怡高房地产顾问机构济南市场部经理，他能够敏锐地捕捉到济南地产的每个微小动向。最近他发现，城市生活发生变化已经在统计数字上得到了体现。 数字显示，与2009年相比，在政府供地计划基本没有太大变化的前提下，济南商业用地越来越受欢迎，商业地产愈发活跃。自2010年第二季度以来，省城商业地产一直呈现旺销迹象。世联怡高房地产顾问机构数据显示，在住宅成交量大跌的2010年4月，济南商业地产成交量却不降反增，当月成交量超过前两个月成交量之和。此后，商业地产便一直热度不减。 “去年下半年以来，济南商业用地拍卖尤其激烈。”梁伟清楚地记得，去年6月份济南有9宗土地成交，全部为商业用地；10月份，东部三块商业金融业地块拍卖，最终以8亿元的总价成交，溢价近2.5亿元；12月，东部两块商业用地再次拍出高价，溢价率分别高达80.3%和141.1%。他甚至听说，部分住宅地产商悄悄转了风向，开始涉足商业地产。 济南市建委透明售房网的数据与梁伟提供的数据不谋而合。2010年年初至12月底，济南办公写字楼已售套数为1781套，商业用房已售套数为2143套，均价为19258元/平方米，成交量均比2009年多出千余套，均价提高了9000多元。 绿地集团、万达、万科……不经意间，这些声名显赫的地产“大鳄”在济南接连出手，这也直接导致省城商业用地突然升温。对此，山东师范大学房地产经营管理系主任程道平分析说，这与国家的楼市调控政策有一定关系。例如，国家提高住宅二、三套房首付，抬高了不少人的贷款成本。商业地产没有受到调控政策影响，贷款首付一直是五成，且购买套数不受限制，自然吸引了各方投资者的目光。 此外，济南城市空间拓展也为商业地产发展带来了机遇。省城房产评论人于清称，西部新城、东部新区和小清河滨河新区三大新区是济南重点打造的片区，随着现在众多住宅项目的开发，周边的商业需求也随之增加。“根据规划，文博片区将成为济南的大型居住区，商业地产项目的前景很好。”于清说，目前商业地产成交量比住宅地产少，而且其成交数据突然增长不排除大型商业项目开盘带来的偶然性，但按照未来的发展趋势，商业地产处于上升势头是必然趋势。