调控组合拳下探访沪渝京深楼市众生态

　　上海：土地拍出高价 新房成交下滑

　　上海房产税开征后的首批土地竞拍昨日举行，其中住宅用地溢价较高，房地产新政的出台以及房产税的开征难抑拿地热情。而与此同时，购房者的观望情绪逐渐趋浓。

　　难抑拿地热情

　　昨日，共有11幅经营性土地在沪开拍。住宅地块方面，崇明商住办地块、浦东临港新城泥城住宅地块、宝山住宅地块的溢价率分别为143%、206%及90%。这次被业内称为开发商“低调出手”的竞拍，最后仍以较高的溢价收场。开发商称，不管出台什么样的政策，开发商都需要拿地，从某种程度上说，开发商更在乎今后的市场有没有需求。

　　一位开发商在接受记者电话采访时表示，政策出台前后，上海的土地市场变化并不是很大，可能一些中小型开发商会选择观望，而从规模较大的开发商或国企的实际行动来看，拿地热情并未受到地产新政和开征房产税的影响。

　　一手房成交下滑

　　在“新国八条”和上海房产税试点实行的双重挤压下，沪上楼市一手住宅成交量出现较为明显的下滑。据网上房地产数据，27日至30日的成交套数分别为933套、571套、318套和436套。

　　搜房网数据监控中心的调查显示，4成以上购房者已对原先的购房计划直接“刹车”。此外，上海今年2月预计开盘量14个，环比减少36%，部分开发商借“淡季”观望。

　　中介方面，汉宇地产市场研究部的调查显示，房产税推行以来，不少分行的咨询量暴增，增幅高达200%。不少在沪工作的新上海人尤为关注房产税，问题大多围绕自己是否需要缴纳房产税以及是否符合退税条件等。

　　重庆：心态悄然生变

　　首笔房产税入库

　　1月28日，重庆市刚刚启动房产税试点，30日上午10点，首笔个人住房房产税就在重庆北部新区地税局人和契税征收点申报入库，征收个人住房房产税6154.83元。

　　据悉，该笔税款产生于当地一高档社区二手房转让，住宅类型为花园洋房，建筑面积202.73平方米，交易单价13071.57元/平方米。由于该住房建筑面积交易单价达到上两年重庆主城九区新建商品住房成交建筑均价2倍（9941元/平方米），属于应税住房。

　　开发商冷暖不均

　　自开征房产税以来，重庆一时成为各方关注的焦点。开征房产税对重庆房地产市场的影响究竟有多大？房地产市场对开征房产税又有何反应呢？

　　在重庆东原集团位于主城区大石

　　坝的D7区楼盘，销售主管夏先生称，目前主要销售60多平米至90多平米的户型，属于中高档楼盘，重庆确定开征房产税以来，销售情况没有太大变化，本地刚性需求的购房者对房产税关注不多，关心的人主要是外地购房者。

　　在重庆南滨路的一高档楼盘现场，销售经理陶小姐说，目前每天客户来访量与前两周相比变化不明显，客户对房产税并没有太多关注，已经购买的客户更关注的是开发商会不会因此而降价。

　　在重庆渝北区一别墅楼盘，销售人员告诉记者，元旦之前销售情况都还不错，元旦后情况差了些，前两周已经购买了一套别墅的客户，在确定开征房产税后要求退房，应该说影响还是比较大的。

　　购房者“抓小放大”

　　重庆多家房产中介提供的信息也显示，这几天二手房的交易情况变化不大，只是购房者在咨询房产信息时，为避免缴税，一部分人打算放弃购买大户型高档商品房，转而购买“起征点”之下的房产。一些房产开发企业则表示，房产税刚开始试点，尚无法对市场影响进行评估，但拿地会趋向谨慎。

　　尽管房产税试点刚刚实施，还很难看出其对房地产市场的影响，但对市场上一些投资客的心理影响已开始显现。记者认识的一位房地产小炒家就直言不讳地说，以前认为炒房只赚不赔，现在看来风险也增大了。“还好，手里的盘大多放出去了，现在只剩两套80多平方米的房子，达不到起征点，不过也打算尽快脱手。”

　　而对于尚未置业的重庆市民来说，对开征房产税则态度积极。记者走访的几位市民均认为打击房地产投资、投机，给了无房者置业的机会；而一旦购买自住住房，面积也好档次也罢不会“超标”，也就无纳税之忧。但他们也同时表示还得再观望一下，“至少也得等到春节后再考虑是否购房。”一位市民说。

　　北京：抢搭过户“末班车”

　　国务院房地产调控新政出台后，北京楼市客户咨询量明显增加，尤其是二手房市场中抢买房、抢过户、抢贷款的政策“末班车”效应显现，近几天二手房成交量明显放大。

　　记者了解到，27日，房地产新政出台后的第一天，北京中原近200家分行电话或门店咨询量与平时相比增加了50%，最近几天因此新增了3000～5000提前购房者。同时，北京二手房市场再现调控后的抢购潮，27日当天过户量达到2093套，这是自2010年4月29日以后再次突破2000套。另外，由于担心新政实施后首套房利率优惠将被取消，目前北京已经出现了明显的抢贷现象，都想赶在春节前办完贷款手续。

　　28日起，北京各区地税部门开始严格按照“新国八条”执行“未满五年普通住宅出售时全额征收营业税”的政策，而27日之前已网签的购房人仍可按以前的营业税政策执行。同时，北京各大银行28日起也开始对申请二套房贷款的新借款人按照6成首付执行，已签署合同中的借款人根据各银行的节点，或以网签，或以批贷为最后日期，不少借款人正在抓紧办理手续。

　　北京市交易管理网的数据显示，1月26日，北京二手住宅网上签约1124套，27日达到2093套，而28日受营业税政策执行影响，二手住宅网上签约量降至1049套，但仍然突破千套。29日是公休日，签约量为343套，但也比新政出台前公休日日均100～200套的签约量明显增加。1月1日～29日，北京市二手住宅网签总计22385套，据北京中原预计，全月成交套数将超过25000套。新房方面，由于1月以来入市的住宅项目明显减少，成交量上变化并不明显。

　　北京中原三级市场研究总监张大伟认为，北京作为大都市，外来人口越来越多，需要改善住房条件的家庭比例也比较高，有较大的购房需求。而调控中最严厉的限购政策，特别是对非本市户籍的家庭只能拥有一套住房的政策，肯定会影响部分购房者入市，60%以上的购房者将出现明显的观望倾向，中长期看，北京楼市的成交量将出现20%以上的下降，很可能重现去年4月以后的萧条现象。但在北京市的政策执行细则出台之前，市场则可能再次出现集中过户和加速购房的高峰。

　　深圳：经纪人大多已回家过年

　　“新国八条”、沪渝房产税试点和全额征收营业税等调控政策频繁出台，深圳楼市却反应平淡，多数房产经纪人甚至已放假回家过年。

　　房产中介生意冷清

　　在景田成宏地产门店记者看到，中介生意异常冷清，店里的13位经纪人已有10位回家过年。据经纪人小周介绍，临近春节，不仅相当多的地产经纪人回老家过年，市场上的买卖双方也都无心交易。

　　记者在21世纪不动产也了解到，目前公司后勤人员已有超过1/3回家过年，一线房产经纪人则超过一半。深圳作为移民城市，房产市场的主要参与者回家过年，对市场的影响不言而喻。

　　在采访中，不少中介都看好春节后的房地产市场，一方面春节长假可以消化“政策利空”，另一方面则是因为节后是二手房的交易旺季。

　　营业税威力最大

　　近期出台的调控政策的力度并不被市场看好。但21世纪不动产研究人员认为，这些政策中全额征收营业税对楼市的影响最大。“以前是按差额征收房产交易营业税，但在实际操作中可以规避，现在个人将购买不足5年的住房对外销售，将全额征收营业税，这将提高炒房成本，对短线炒房打击尤其大。”他认为，房子的快速周转和房价上涨是相互推动关系，全额征收营业税对房价可能也会产生影响。

　　房产税对深圳影响有限

　　世联地产认为，征收房产税的象征意义大于对目前楼市的实际影响。

　　同时，深圳是否会成为第三个征收房产税的城市也引发了人们的猜测。业内预计深圳短期内恐难开征房产税，而即便征收，力度也很难超越沪渝两地。