□本报记者 王  爽  杨学莹

    仿佛一夜时间，济南楼市行情大变：逐步提价代替了原先的优惠打折；成交量月月攀高，开发商开始 严格销控、捂盘惜售。楼市是真热还是虚火？

    量价齐升土地热拍

    7月15日，洪楼一家二手房中介的办公室里，经纪人田先生带客户看完房子，汗涔涔地回来，端起杯 子一饮而尽。“这几个月市场比较火。你看办公室里几乎没人了。”

    济南市房屋产权交易中心的数据印证了田先生的感觉。2 月份以来，济南市二手住房成交量月月创历 史同期新高，上半年共成交登记1.11万套，首破半年万套大关，比去年上半年增49.6% ，半年顶了去年 10个月的成交量。

    价格上，21世纪不动产济南区域分部总经理张文告诉记者，眼下，该公司经手的二手房成交均价为  6300-6400 元，比2008 年均价涨了三四百元。

    新楼盘也出现了量价齐升的局面。济南房管部门官方网站显示，今年2－6 月份住宅类商品房成交量 分别为 832、 1663 、 1894、2240、2438套，一个月比一个月多。

    新房价格方面，6月份的统计数据还未见公布，但记者一个月来自选了12个较大规模楼盘进行跟踪询 价，发现其中3 个楼盘出现“坐地涨价”现象。名士豪庭近期调价70元，金色阳光花园7 月初借封顶分户 型调价 30、 50元，路劲·御景城也有百元之内的调整。新开盘的房源更是节节涨价。

    房价推高增强了开发商对未来的信心，直接表现为土地市场突然火爆。根据研究机构信立怡高的监测 ，4－6月份，济南的居住商服用地成交71.81 万平方米，占上半年土地成交总量的 98% ，居住类地价 也比2008 年涨了13.9% 。回想1、2月份，济南的居住商服用地还仅成交了1 块、 1.73 万平方米——从 冰到火，转变何其快。

    开发商手头宽裕

    与之前开发商赶着卖房的劲头迥异，眼下，开发商突然充满了“耐心”。奥体中心附近某楼盘一部分多 层已盖好，售楼小姐透露“留到明年再卖”；经十路某业内公认“善于销控”的楼盘，每次开盘只推出一两座 楼；高新区某大盘干脆宣称前期还在售的 4号楼“停售”。

    “开发商手头资金宽裕了，不再急着卖房回笼现金。”一位业内人士对记者说，“可以撑着坐等房价升了 再卖。”

    开发商底气何来？人民银行济南分行的一组数据也许能说明这个问题。今年1－5月，全省建筑业贷款 增加42 亿元，同比多增 31亿元，多增了近200% ；仅 5 月份当月，全省建筑业贷款增加10 亿元，同比 多增13 亿元。1－5 月份，全省房地产开发速度加快，完成房地产开发投资 731.8亿元，增速由前4个月 的12.2% 猛然提高到 20% 。

    购房者方面，除了刚性需求压抑后的集中释放、通胀预期，“贷款容易”也成了楼市转热的一个重要原 因。今年以来，不少商业银行悄悄降低了二套房贷门槛，即首套房贷已结清，二套房贷首付比例可降到 二成，贷款利率也可打七折。

    一商业银行负责人称，松动了限制后，4、5 月份该行个人住房贷款出现激增，说明住房的投资性需 求开始增大。今年上半年，我省个人住房贷款猛增 252 亿元，同比多增 115亿元。但5月末，山东银监 局叫停了放松二套房贷的做法，贷款环比立即出现了下降。

    建筑业贷款和个人住房贷款双增，源于宽松的货币政策。据人行济南分行统计，上半年，全省人民币 贷款余额24698亿元，比年初增加 4650亿元，同比多增3181亿元，已远超全年计划。

    “降息以后，银行的利润低了，只有贷出更多的款，才能维持往年的利润水平。”省城某国有商业银行 信贷部负责人告诉记者，况且今年银行“不差钱”，当然会在规避风险的前提下，使劲向外贷款。

    业内人士普遍认为，楼市的快速回暖，与资金效应的幕后推动密不可分。“流动性一泛滥，必然第一 时间扑向楼市、股市等资产市场，并推高价格。”国务院发展研究中心宏观经济部副部长魏加宁曾表示 ，上半年有20% 左右的信贷资金即超过万亿的资金流入房地产和股票等资产市场。

    如何去“虚”存“实”

    针对济南的房价，大众网近期作了一个调查，69.77% 的网友认为房价“太高”。按济南 2008 年城市居 民人均可支配收入 20802.2元计算，一套60万元的房子，一个三口之家不吃不喝要攒10年。

    张文感到，5月份以来市场发生变化，投资客入市加快。这些都是楼市“虚火”的病征。

    记者注意到，对一路走高的楼市，监管部门已经警觉起来。5月末，山东省银监局发文规范二套房贷 ，明文强调二套房“贷款首付款比例不得低于40% ，且应随套数增加而提高”。

    央行也开始回笼流动性。本月9 日，央行在公开市场发行 500 亿元1年期票据和500亿元3个月期票据 ，回笼货币1000亿元。这是自去年9 月份以来最大的单日央票发行规模，也是央行7 个月以来首次发行 1年期央票。上月底，银监会向各商业银行下发《关于进一步加强信贷管理的通知》，要求银行严格控 制贷款流向，保证贷款发放进入实体经济，防止信贷资金违规流入资本市场和房地产市场。

    山东大学经济学教授李铁岗认为，面对楼市虚火，地方政府要做的是增加保障型住房建设投入、增加 土地供应等，这些调整措施比较温和，更尊重房地产商品市场属性，其见效时间较长、对市场信心打击 小。

    “在需求方面，要点旺‘实火’、控制‘虚火’，即激发有效刚性需求、控制非理性投资。特别是下半年， 应进一步扩大新增土地、存量土地供应量，加大房地产投资，加快项目开发进度，从而增加市场供应量 ，解决市场供不应求的现状，平抑市场价格。”李铁岗说。

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    中国人民银行统计数据显示，今年上半年金融机构人民币贷款数据合计约7.37万亿元，远超出年初设 定的“全年 5万亿元”的目标。

    国家统计局7月10日发布了1月—6月全国房地产市场运行情况的数据。数据显示，1月—6 月，投入到 房地产企业的国内贷款为5381亿元，增长32.6% ；而投放的个人按揭贷款为2829亿元，增长63.1% 。

    今年 6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2% ，环比上涨0.8% 。这也是今年以来全国 70个大中城市房价同比、环比首次出现双上涨。