由于种种原因，物业和业主仿佛成了一对难以调和的矛盾，纠纷不断发生，物业埋怨业主不交费，业主抗议物业服务差……于是，一种业主自治的模式进入人们的视线。这种模式能否行得通？能带来哪些好处？是否代表未来趋势？
去年，物业公司的突然撤离令北京品阁小区１４８户业主选择了“自治”，这也是北京第一家“抛弃”物业公司、由业主自治管理的小区。半年来，小区被管理得有声有色。
邵里庭是品阁小区整个业主自治活动的带头人，１８天前，他成为“北京三自品格社区服务中心有限公司”的总经理。
业主和物业
矛盾难化解
“从和物业公司较量的两年经验里，我们很清楚，业主和物业公司有一些对立性的矛盾很难化解。”于是，当物业公司撤离后，他们选择了“自治”。
２００４年１１月，品阁小区的业主入住。在此后将近两年的时间里，他们遭遇了和全国成百上千家小区业主极其相似的维权经历。“先是楼宇交付时间拖延，接着是绿化面积缩水，再之后是车库地下一层用作旅馆。我们的物业费按照每平方米２．７８元的甲级公寓交纳，但丢东西、毁坏车辆的事情仍不时发生。小区的业主们非常不满。”邵里庭对记者说。
于是品阁小区的业主与开发商指定的那家物业公司交涉，双方开始了旷日持久的“拉锯战”。对于业主们执意要收回的“地下一层旅馆”使用权，物业公司始终不肯退让。
业主们表示抗议的方式仍旧沿袭物业公司与业主之间纠纷的老套路，就是不交物业费，“在长达半年的时间里，有６０％至７０％的业主没交过物业费。”邵里庭回忆说。
事情的转变来自于物业公司的一个突然决定。２００６年９月的一天，原管理品阁小区的某物业公司突然撤出小区，除了保洁员、电工等几人，物业公司的员工全部离开。
品阁小区开发商向业主们表示要指派其他物业公司接管小区，但这个提议被业主们拒绝了。“从和物业公司较量的两年经验里，我们很清楚，业主和物业公司有一些对立性的矛盾很难化解，开发商指定其他物业公司是换汤不换药。”邵里庭说。
情势所迫，邵里庭这个曾带领业主们向开发商索赔违约金的业主代表，此时再度被大家推到了台前。
邵里庭在这次物业公司突然撤离之前，已经和开发商、物业公司打过多次交道。由他当谈判代表，业主们不仅索赔到了违约金，而且交涉将２００５年１０月起的物业费降低到每平方米２．２元。但邵里庭和几个业主代表也遭遇了半夜陌生人敲门、电话恐吓等骚扰。
物业公司撤离后，邵里庭等人通过楼层召集人和联络人，向全体业主发放了调查表。“商讨小区的物业管理方式时，我们设计了三个选择：一是原物业公司继续管理；二是招标选择物业公司管理；三是业主自治管理。结果是，在收到的１００余份调查表里，各有一人选择前两种方式，其他人都选择自治，我们就这样决定实行小区自治。”邵里庭介绍。
对绝大多数业主的这一选择，邵里庭并没有感到意外。他认为，是两年来维权形成的团结协作令业主们意识到自治的可行性，他们主动选择了小区自治。
精打细算
自治好处多
自治让业主感觉到，给小区出力就是为自己出力，为小区节约就是给自己省钱。精简开支后，物业费不仅够用，还能有盈余。
２００６年１０月起，品阁小区开始尝试一种全新的小区管理方式——业主自治。
邵里庭面临着两种管理：对于收支上的管理，他要“精打细算”；对于人心的管理，他希望能“齐心协力”。
邵里庭摊开纸，算了一笔账：我们主要的收入是物业费，现在每年有近４０万元。另外是电梯的广告费，每年有１万元收入。物业管理上的支出主要有三大块，一块是电梯费用，一块是水费，另一块就是人员工资。“我算了一下，即使是在上下班高峰时间里，两部电梯也完全够用，这样关闭其余的两部电梯以节省开支。”
原来的品阁小区物业有１９人。邵里庭精简队伍，他将电梯维修和楼宇维修外包给专门公司，现在品阁小区只外聘１２名服务人员。
此外，邵里庭还与街道居委会合作，请辖区内的低保户和下岗工人来担任门卫值班员，“这样既保证了岗位的稳定，也解决了下岗职工再就业的困难。”“地下二层车库原来有１４６个照明灯，每月耗电量是一笔不小的开支。一位懂电学的业主给我提合理化建议，按他的建议去做，果然节省了能源和开支。”邵里庭说。
此类事情还有很多。“自治让业主感觉到，给小区出力就是为自己出力，为小区节约就是给自己省钱。”邵里庭说。
品阁小区自治管理后，小区物业费再次降低为每平方米２元，邵里庭对这个定价颇有信心。“现在的收入主要靠物业费，精简开支后，物业费不仅够用，还能有盈余。盈余除了用于小区建设和服务中心的经营费用外，还能充抵业主们下一年的物业费。”邵里庭说。
６月２９日，北京三自品格社区服务中心有限公司在海淀区工商局注册成立。“三自品格公司”的成立，让业主自治这种探索从试验性的尝试转向了更为严谨的法律层面。 据《民主与法制时报》
延伸阅读
北京将建立物业调解组织
为有效化解物业管理纠纷，北京市将建立市、区县、街乡、社区四级物业管理纠纷指导和调解组织体系。各级人民调解委员会由专职人民调解员、律师及相关专业人士等组成。人民调解组织将重点解决在物业管理区域内围绕物业使用、物业服务、物业交接发生的业主或业主委员会与物业管理企业之间的各类民事纠纷。
但是，业内人士认为，调解纠纷着眼的是纠纷产生后的“化解”，而不是如何从根本上遏制和减少纠纷的发生，并非一个治本之策。 据《工人日报》
业主和物业
有四大矛盾
“现在，业主与物业成了一对矛盾体。”这是很多业主发出的一种呼声。记者在天津一网上论坛中调查时发现，业主与物业间的矛盾主要集中在四个方面——物业费是否合理、物业是否能接受业主的意见、物业合同的执行和物业的服务态度成为最突出的矛盾。
在参与我们调查的近百名业主中，６０％以上是因为物业费问题与物业产生矛盾的。有的业主甚至说：“拒绝交费可以帮助物业意识到咱们业主的价值。”人们不是不想交钱，而是希望自己的钱交得有道理，有收获。
物业对业主的要求“不上心”是业主们另外一个不满意的地方。
在调查中，记者发现有２０％左右的业主对于物业的工作作风很不满意，因为物业对业主提出的一些建议和要求根本“不上心”。
此外，物业公司不能履行服务承诺，有的物业管理公司在对物业实施管理过程中，不经过物业管理委员会和业主的同意，擅自减项，或不按合同执行，这也是让业主非常不满的。物业工作人员的服务态度也让不少业主不舒服。
据《每日新报》
物业公司的
先天不足
记者从房管部门了解到，物业公司主要有三种形式：
一种是由开发商派生出来的物业管理公司，它实际是开发公司的一个部门。因为它不是一个独立法人的企业，因而可以说是先天不足，后继乏力。
一种是独立经营核算的纯粹专业化的物业公司。
第三种是由企业系统转制过来的公司，这类公司也进行独立化的企业经营，但与原企业有着千丝万缕的联系。一方面，开发企业希望“肥水不流外人田”，且不允许其通过招投标承接市场项目，某种程度上削弱了物业企业的市场竞争能力，影响了行业整体服务水平的提高。另一方面，由于开发企业与物业企业的关系，客观上影响了物业项目正常的接管验收和工程资料的交接，对规范市场起到负面作用。
据《城市快报》
去年，物业公司的突然撤离令北京品阁小区１４８户业主选择了“自治”，这也是北京第一家“抛弃”物业公司、由业主自治管理的小区。半年来，小区被管理得有声有色。
邵里庭是品阁小区整个业主自治活动的带头人，１８天前，他成为“北京三自品格社区服务中心有限公司”的总经理。
业主和物业
矛盾难化解
“从和物业公司较量的两年经验里，我们很清楚，业主和物业公司有一些对立性的矛盾很难化解。”于是，当物业公司撤离后，他们选择了“自治”。
２００４年１１月，品阁小区的业主入住。在此后将近两年的时间里，他们遭遇了和全国成百上千家小区业主极其相似的维权经历。“先是楼宇交付时间拖延，接着是绿化面积缩水，再之后是车库地下一层用作旅馆。我们的物业费按照每平方米２．７８元的甲级公寓交纳，但丢东西、毁坏车辆的事情仍不时发生。小区的业主们非常不满。”邵里庭对记者说。
于是品阁小区的业主与开发商指定的那家物业公司交涉，双方开始了旷日持久的“拉锯战”。对于业主们执意要收回的“地下一层旅馆”使用权，物业公司始终不肯退让。
业主们表示抗议的方式仍旧沿袭物业公司与业主之间纠纷的老套路，就是不交物业费，“在长达半年的时间里，有６０％至７０％的业主没交过物业费。”邵里庭回忆说。
事情的转变来自于物业公司的一个突然决定。２００６年９月的一天，原管理品阁小区的某物业公司突然撤出小区，除了保洁员、电工等几人，物业公司的员工全部离开。
品阁小区开发商向业主们表示要指派其他物业公司接管小区，但这个提议被业主们拒绝了。“从和物业公司较量的两年经验里，我们很清楚，业主和物业公司有一些对立性的矛盾很难化解，开发商指定其他物业公司是换汤不换药。”邵里庭说。
情势所迫，邵里庭这个曾带领业主们向开发商索赔违约金的业主代表，此时再度被大家推到了台前。
邵里庭在这次物业公司突然撤离之前，已经和开发商、物业公司打过多次交道。由他当谈判代表，业主们不仅索赔到了违约金，而且交涉将２００５年１０月起的物业费降低到每平方米２．２元。但邵里庭和几个业主代表也遭遇了半夜陌生人敲门、电话恐吓等骚扰。
物业公司撤离后，邵里庭等人通过楼层召集人和联络人，向全体业主发放了调查表。“商讨小区的物业管理方式时，我们设计了三个选择：一是原物业公司继续管理；二是招标选择物业公司管理；三是业主自治管理。结果是，在收到的１００余份调查表里，各有一人选择前两种方式，其他人都选择自治，我们就这样决定实行小区自治。”邵里庭介绍。
对绝大多数业主的这一选择，邵里庭并没有感到意外。他认为，是两年来维权形成的团结协作令业主们意识到自治的可行性，他们主动选择了小区自治。
精打细算
自治好处多
自治让业主感觉到，给小区出力就是为自己出力，为小区节约就是给自己省钱。精简开支后，物业费不仅够用，还能有盈余。
２００６年１０月起，品阁小区开始尝试一种全新的小区管理方式——业主自治。
邵里庭面临着两种管理：对于收支上的管理，他要“精打细算”；对于人心的管理，他希望能“齐心协力”。
邵里庭摊开纸，算了一笔账：我们主要的收入是物业费，现在每年有近４０万元。另外是电梯的广告费，每年有１万元收入。物业管理上的支出主要有三大块，一块是电梯费用，一块是水费，另一块就是人员工资。“我算了一下，即使是在上下班高峰时间里，两部电梯也完全够用，这样关闭其余的两部电梯以节省开支。”
原来的品阁小区物业有１９人。邵里庭精简队伍，他将电梯维修和楼宇维修外包给专门公司，现在品阁小区只外聘１２名服务人员。
此外，邵里庭还与街道居委会合作，请辖区内的低保户和下岗工人来担任门卫值班员，“这样既保证了岗位的稳定，也解决了下岗职工再就业的困难。”“地下二层车库原来有１４６个照明灯，每月耗电量是一笔不小的开支。一位懂电学的业主给我提合理化建议，按他的建议去做，果然节省了能源和开支。”邵里庭说。
此类事情还有很多。“自治让业主感觉到，给小区出力就是为自己出力，为小区节约就是给自己省钱。”邵里庭说。
品阁小区自治管理后，小区物业费再次降低为每平方米２元，邵里庭对这个定价颇有信心。“现在的收入主要靠物业费，精简开支后，物业费不仅够用，还能有盈余。盈余除了用于小区建设和服务中心的经营费用外，还能充抵业主们下一年的物业费。”邵里庭说。
６月２９日，北京三自品格社区服务中心有限公司在海淀区工商局注册成立。“三自品格公司”的成立，让业主自治这种探索从试验性的尝试转向了更为严谨的法律层面。 据《民主与法制时报》
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北京将建立物业调解组织
为有效化解物业管理纠纷，北京市将建立市、区县、街乡、社区四级物业管理纠纷指导和调解组织体系。各级人民调解委员会由专职人民调解员、律师及相关专业人士等组成。人民调解组织将重点解决在物业管理区域内围绕物业使用、物业服务、物业交接发生的业主或业主委员会与物业管理企业之间的各类民事纠纷。
但是，业内人士认为，调解纠纷着眼的是纠纷产生后的“化解”，而不是如何从根本上遏制和减少纠纷的发生，并非一个治本之策。 据《工人日报》
业主和物业
有四大矛盾
“现在，业主与物业成了一对矛盾体。”这是很多业主发出的一种呼声。记者在天津一网上论坛中调查时发现，业主与物业间的矛盾主要集中在四个方面——物业费是否合理、物业是否能接受业主的意见、物业合同的执行和物业的服务态度成为最突出的矛盾。
在参与我们调查的近百名业主中，６０％以上是因为物业费问题与物业产生矛盾的。有的业主甚至说：“拒绝交费可以帮助物业意识到咱们业主的价值。”人们不是不想交钱，而是希望自己的钱交得有道理，有收获。
物业对业主的要求“不上心”是业主们另外一个不满意的地方。
在调查中，记者发现有２０％左右的业主对于物业的工作作风很不满意，因为物业对业主提出的一些建议和要求根本“不上心”。
此外，物业公司不能履行服务承诺，有的物业管理公司在对物业实施管理过程中，不经过物业管理委员会和业主的同意，擅自减项，或不按合同执行，这也是让业主非常不满的。物业工作人员的服务态度也让不少业主不舒服。
据《每日新报》
物业公司的
先天不足
记者从房管部门了解到，物业公司主要有三种形式：
一种是由开发商派生出来的物业管理公司，它实际是开发公司的一个部门。因为它不是一个独立法人的企业，因而可以说是先天不足，后继乏力。
一种是独立经营核算的纯粹专业化的物业公司。
第三种是由企业系统转制过来的公司，这类公司也进行独立化的企业经营，但与原企业有着千丝万缕的联系。一方面，开发企业希望“肥水不流外人田”，且不允许其通过招投标承接市场项目，某种程度上削弱了物业企业的市场竞争能力，影响了行业整体服务水平的提高。另一方面，由于开发企业与物业企业的关系，客观上影响了物业项目正常的接管验收和工程资料的交接，对规范市场起到负面作用。
据《城市快报》
栾晓磊
