今年以来，尽管“租售比超过国际警戒线，房价虚高倾向明显”的声音不绝于耳，但房价仍节节攀升。铁一样的事实，让本来就为数不多的“空军”（对房地产看空的人）闭上了嘴，让一直在市场上比较强势的开发商更加口若悬河，也让更多的购房人飞蛾扑火般投入到火热的楼市中。然而，对于投资者来说，现在，当一套房子３０年也不能收回成本的时候，确实该静下心来算算账了。算过账后，你会发现，现在的房产并不都是人见人爱的金娃娃！
售楼员话中
有猫儿腻
“您要是考虑投资的话，咱们项目的房子年出租回报率应该在８％以上，这样，您１２年左右就能收回成本，１２年后就等于白得一套房子；另外，今后房价肯定还会上涨，您的房子还能升值……”目前，市场上对于想投资的客户来说，售楼员基本都是这样算账的。这些充满诱惑的话，在现在房价一个劲儿猛涨的前提下，１０个购房人中８个都会信，购房人自己根本不算。其实这里面是有很大水分的。
近日，一位从事多年销售的房地产业内人士向记者透了一下开发商给购房人算出租回报率的底儿。真是不算不知道，一算吓一跳。
这位业内人士说：“目前，开发商算出租回报率，一般是用年租金除以房屋总价，现在通用的说法是８％。实际上，这个８％是两年前就一直用的数字，虽然现在房价涨了，租金没涨，但这个数基本没变，如果你让售楼员现场给你算，也算得过来，怎么回事儿呢？这里面的猫儿腻主要在年租金的选取上，销售员算账时，选取的基本都是广告上周边房源租金报价最高的，说月租金３０００元也行，４０００元也行，购房人也没人细问。”
年出租回报率
实为３％
这位业内人士还透露：“即使是这个租金选取的真实性没问题，开发商算账时也很不靠谱：第一，开发商在算年租金时，基本都按一年两个月的空置期算，实际出租时，你会发现，除非租价低，否则一年的平均空置期都会超过两个月，另外，算租金时基本都不会扣除你的物业费、供暖费等成本；第二，算房屋总价时，都按购房的实际总价款算，不会加上你的相关税费、装修成本，公共维修基金、利息成本等。这样粗粗算出来的账基本都是虚高的，实际要细算，目前一套房子的真实出租回报率能达到５％就非常不错了，许多房子也就达到３％左右，也就是说，３０年左右你才能收回成本，而不像售楼员所说的１２年。”
北京中原三级市场部研究中心的分析人员给记者举了一个例子，望京地区慧谷阳光一套８８平方米的两居室，市场单价为每平方米１３０００元，总价为１１４．４万元，目前这套房的实际租金行情在每月４０００元左右，即使按开发商的算法，一年按１０个月出租，用年租金除以房屋总价，即４万元除以１１４．４万元，回报率也仅为３．５％左右。如果按实际的净租金和总成本算，租金中除去物业费、供暖费、中介费等成本，净月租金在３５００元左右；而房价加上１．５％的契税、２％的公共维修基金和装修费等，实际支出达到１２５万元左右，回报率更低。
利息加税费
抵消房子升值
现在许多投资客买房的账不是这样算的：我不管出租回报率高低，哪怕房子空着，只要房价涨了，我买的房子就值。
业内人士韩涛给记者算了另外一笔账：如果光算房子升值回报，现在买一套房除了房款本身，还要缴１．５％或３％的契税，２％的公共维修金和０．０５％的印花税；出售时，若房产未满五年，则需上缴５．５５％的营业税、０．０５％的印花税、收益部分２０％的个税（有发票）。除此之外，还要考虑装修费和贷款利率，相对来说，卖房时装修费按一半折价就不错了。贷款利率对于投资客来说是一笔比较大的支出，目前５年期房贷的优惠利率为６．２７％。
投资回收期
小于１５年较理想
韩涛说：“对于投资的人来说，对出租回报率和出售回报率，你可以不在乎，但不能不算。此外，作为投资型行为，银行利率和其他投资机会成本也应该是必须考虑的因素。”我爱我家副总胡景晖也提醒投资者：“房产本身是一种保值性较强、变现能力较差的长期稳定型投资产品，不适合短期投资。”
２１世纪不动产最新的分析报告显示，目前，北京市住宅的年平均回报率在４％左右，即２５年左右收回成本。我爱我家副总胡景晖说：“对于投资房产来说，１０至１５年收回成本是比较理想的，２０年还可以，２５年甚至３０年就要掂量掂量了。”投资回收期过长，有很多不确定性，意味着风险加大。
据《北京晚报》
声音
不要把Ａ股虚胖当作健康
刚刚过了一年多，沪深股市市值均已涨了六七倍，远超ＧＤＰ，这个过早到来的消息，究竟是一个喜讯，还是一个预告风险的信号？
与美国直接融资与间接融资比例基本接近完全不同，我们的股市市值是大大超过ＧＤＰ了，但我们直接融资的比例还低得可怜。今年前７个月，股市融资、再融资也不足２０００亿元，而新增银行贷款已超过４万亿元，直接融资只占间接融资微不足道的比例。以国民经济资金循环中这么小的融资份额支撑这么大的市值，怎么能说不是虚胖而是健康呢？
燕京华侨大学校长 华生
博文
比接班人更重要的是接班制度
中国企业在接班问题上并没有遇到太大的困难。“第二代”所执掌的企业——比如方太、苏泊尔、均瑶之类——也大多没有衰落。但细究这里的原委，一则中国经济正处在一个千年未有的高速上升时期，二则，这些企业事实上还大多有“太上皇”存在，哪怕真是“第一代”已经去世的，大多数创业元老尚在，经验在这里起到了至关重要的作用。
但这些都不能保障一个企业的基业常青。接班人问题，首要解决的是现代企业制度问题，也就是家族企业如何向现代企业转型的问题。这里的第一个阶段是人才引进。而要引进人才，就必须让人才真正担纲，甚至让家族成员也在其管理之下。美国杜邦公司，在１７０年的时间里，都是家族成员管理，但是，他的任何一个家族成员都会在工作５－６年之后面临严格的家族长辈的评价，假使不是那块料，等待他们的就是体面的免职。
ｈｔｔｐ：／／ｂｌｏｇ．ｓｉｎａ．ｃｏｍ．ｃｎ／ｙｕｌｅｉ
不妨一试
房产投资三个公式
考察一处房产是否值得投资，最重要的就是评估其投资价值，即考虑房产的价格与期望的收入关系是否合理。以下三个公式可以帮助你估算房产价值，不妨一试。
公式一：租金乘数小于１２
租金乘数＝投资金额／每年潜在租金收入，如果超过１２倍，很可能会带来负现金流。
公式二：８—１０年收回投资
投资回收期法考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金乘数适用范围更广，还可以估算资金回收期的长短。它的公式是：投资回收年数＝（首期房款＋期房时间内的按揭款）／（月租金－按揭月供款）×１２。回收年数越短越好，合理的年数在８—１０年左右。
公式三：１５年收益看回报
如果该物业的年收益×１５年＝房产购买价，那么该物业物有所值；如果该物业的年收益×１５年〉房产购买价，该物业尚具升值空间；如果该物业的年收益×１５年〈房产购买价，那该物业价值已高估。
名词解释
房屋租售比
今年４月，由中国社会科学院城市发展与环境研究中心编撰的２００７年房地产蓝皮书《中国房地产发展报告Ｎｏ．４》中发出警报，北京、上海、深圳、杭州等城市中心城区的租售比已经达１比２７０至１比４００左右，房价虚高倾向明显。
所谓“租售比”是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。从发达国家或地区的房地产市场规律来看，一般房屋租售比的警戒线是１比２００。
栾晓磊
