为贯彻全国住房工作会议精神，央行、银监会拟于近日联合发出通知，对房地产信贷领域提出新的政策要求。
第二套房的房贷首付比例或将从３０％提高到４０％以上，多套房比例在此基础上由各商业银行掌握；同时，第二套房的贷款利率亦可能在标准利率基础上，调升１０％左右的幅度。
９月２６日，上证地产综指下跌３０３．２５点，下跌幅度达３．９７％，在上证各类综指中跌幅居前。房地产板块股价的深度调整，与市场传闻监管部门将出台新的调控政策有关。
记者了解到，为贯彻全国住房工作会议精神，央行、银监会拟于近日联合发出通知，对房地产信贷领域提出新的政策要求。
据悉，新的信贷政策框架主要包括两个方面，首先是配合有关部门进一步规范发展商品房金融市场；其次，还要加大对住房保障体系的金融支持。
规范商品房金融市场的核心政策在于，一方面规范和控制投机性需求，将第二套房的房贷首付比例从３０％提高到４０％以上，多套房比例在此基础上由各商业银行掌握；同时，第二套房的贷款利率亦可能在标准利率基础上，调升１０％左右的幅度。另一方面，从控制供给角度，进一步治理违规房地产开发贷款，规范开发商信贷行为，对查明囤积房源、囤积土地的开发商，将提高信贷标准或贷款利率，甚或不能予以贷款；同时，还可能提高预售房的房贷标准。
在住房保障体系的金融支持方面，央行、银监会正和财政部、建设部等有关部门研究制定具体办法，拟在利率、期限、资本金要求等方面，对廉租房提供政策支持。
８月２４日到２５日召开的全国住房工作会议要求加快房地产的金融改革。此次将要推出的房地产金融政策作为相关政策的序幕，其他新政措施亦将陆续出台。据《上海证券报》《财经》
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提高第二套住房首付是调控还是无奈
“目前为止，我没有看到总行关于提高房贷首付到四成的正式文件。”近日，建设银行广东省分行信贷管理部相关人士表示，“虽然之前有消息这样（传）说。”
随着上半年楼价涨势如虹，银监会７月份提出了控制房贷风险的通知，一时间，江苏、海南、广东等地的银行纷纷传出提高房贷首付甚至暂停发放贷款的消息。但是至今为止，似乎没有人见到银行提高房贷首付的正式文件。
上述人士认为，在存款准备金率不断上调的情况下，加上上半年贷款额度发放过度，导致了部分银行头寸紧张的状况。
“目前，中国银行广东省分行已经在内部下发文件，试图通过减少跟贷款按揭中介的合作来降低房贷的发放额度。”一位贷款中介公司负责人表示。
就在最近传出建行广东、江苏、海南等地分行要提高第二套房首付比例的时候，２５日，据了解，中行将在１０月份以后继续审批二手房按揭，但估计只有１５亿元左右的额度。深圳创辉租售相关人士表示，深圳中行和建行占据了当地房贷市场的大部分份额，但早在７月下旬，客户就基本得不到这两家银行批准的贷款了，而光大银行、深发行这些银行的份额都在做大。
之所以出现这种状况，一位银行业人士认为，一个是受到贷款额度的影响，出现上半年早放贷早受益的放贷倾向，导致额度紧张；另一个是涉及银行信贷风险控制的要求。 据《第一财经日报》
延伸阅读
建行预警个人房贷“疑似次债”如何化解
建行研究部日前连续三次发布《美国次级抵押贷款危机研究报告》（下称“报告”），报告指出，虽然我国没有典型次级住房抵押贷款市场，但我国住房按揭贷款同样有风险，并正逐步进入违约高风险期。
记者了解到，目前银行作为原告的借款纠纷诉讼正在增多，而其中相当部分是个人房贷诉讼，在一些大城市，按每起案件标的１０万元计算，一个月甚至有几百万到上千万元债务需要追讨。
银行遭遇房贷违约案件
这几年来，无论是建行还是工行，都不断遭遇个人房贷违约行为。
更麻烦的是，提起诉讼仅仅是追债的启动程序，即便是胜诉判决也不一定能执行到位。上海君泽律师事务所刘文华律师是建行上海分行的法律顾问，已经代理了多起个人房贷追债诉讼。
最近，刘文华就拿到了一份浦东法院的胜诉判决书，被告人李某还不上贷款，然后不知去向。
２００５年１月１１日，刘某和建行上海分行签订《个人住房商业性抵押借款合同》，为李某购房提供担保，以房产为抵押物向银行借款人民币３１万元，借款期限为２０年，但李某自２００５年７月起至今都未还款。
“找不到人，只好缺席判决，但这种判决怎么执行呢？”刘文华坦言银行的处境很尴尬。
征信材料应更加严格
建行浦东分行的代理律师王骐江也经常遇到类似的案子，他认为，拖欠银行贷款，非但会直接导致银行不良贷款比例上升，并且最后损害的还是普通老百姓的利益，因为银行会就此严控贷款，更多购房者将得不到贷款。
建行的报告指出，在央行近年来连续多次加息、个人房贷支出不断增加的情况下，国内商业银行个人住房贷款在近一个时期内逐渐步入违约高风险期。有数据显示，工、中、建三大行房地产贷款中的个人住房不良贷款由２００５年末的１８４．４２亿元上升到２００６年末的１９２．４１亿元。
根据国际经验，个人住房贷款的风险暴露期通常为３到８年，一位资深人士表示：“上述案例在美国可能都会被归入‘次级房贷’的对象，但是我国没有优级、次优级、次级贷款的概念。”
该业内人士表示，因为最近加息而付不起房贷的人，可能还未大量暴露，但是数年之内或许会显现。
刘文华则表示，这些案件的发生，对于银行而言，要做的就是“亡羊补牢”，在贷款发放上严格把关，尤其要注重征信体系的建设。
报告也指出，必须改变商业银行信贷人员仅仅凭着借款人身份证明、个人收入证明等比较原始的征信材料进行判断和决策的现状。
降低风险势在必行
针对上述问题，银行不断寻求方法破局。“大房换小房”、“产权房换廉租房”，都是银行和律师们想出的办法。
不过，这些办法目前执行起来却困难重重。建行上海分行副行长沈芳珍表示：“贷款人向银行贷了一部分款项购房，现在无法归还贷款，但是房子的价格又超过贷款，最好可以用房价和贷款的差价再买一套小房子，这样既保证了一家人的居住，又保证了银行债权的实现。或者搬出产权房后，可以租房子住。”
刘文华曾尝试用租房代替产权房实现银行债权，“但是房屋的租金也不便宜，我们为债务人租房子住，但是租多长时间呢？有时候贷款和房价差额也不一定很大。”
此外，报告也给出加快住房抵押贷款证券化的建议，转化银行功能，降低银行的市场风险。
据《第一财经日报》
栾晓磊
