人们对物业税的关注，更多是因为房价的疯涨。
国家税务总局相关负责人表示，目前正在积极稳妥地进行物业税出台前的准备工作。权威人士日前透露，明年有望在现有１０个试点省市中选择部分城市进行“实转”。
目前，物业税已经在北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆、河南、安徽、福建、大连这１０个省市进行房地产模拟评税试点。
明年拟实施
“空转实”试点
虽然目前有市场人士预计，随着物业税“空转”省市增加到１０个，明年全面开征的可能性加大，但业内权威人士指出，根据目前进行的房地产模拟评税试点情况，明年将会选择部分试点城市进行“实转”，即进行征收试点，而全面征收仍需要更充分的准备。
国家税务总局有关负责人表示，开征物业税政策性比较强，而我国地区间经济发展差异大、房地产产权管理情况复杂，因此要在立法前进行更多研究，从技术上为物业税的开征作好准备。
据悉，从２００３年起，财政部和国家税务总局先后批准了北京、江苏、深圳等六个省市作为试点先行单位，进行房地产模拟评税试点。今年又批准河南、安徽、福建、大连四个地区部分区域作为房地产模拟评税扩大试点范围。
改革关键
在计税依据
业内专家介绍，物业税在部分城市空转以及将要进行的实转将逐步完善物业税的基本框架。从现在的情况看，作为房地产保有税的物业税，有望将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，按年征收物业税。
国家税务总局副局长宋兰曾介绍，我国房地产税制需进一步改革和完善，即通过稳步推行物业税来取代目前在房地产保有环节征收的房产税和城镇土地使用税。她认为，开征物业税有利于房地产市场的健康稳步发展。但物业税需要制度、技术、人员专业技能和信息化等方面的条件，还需积极研究。
从技术角度看，物业税改革关键在计税依据的调整，按照国际惯例，评税价格应作为计税依据。税务总局有关负责人表示，在对按评税价格计征物业税的可行性进行充分论证的基础上，税务总局和财政部加强了与有关专家及国际组织的合作、沟通、联系，并选择部分地区进行模拟评税试点，目前已创建了符合国情的评税工作模式，开发了计算机评税软件，建立了政府部门间的良好合作关系，并培养了一批专业人才。
“以地生财”模式
有望被改变
国民经济研究所所长樊纲表示，物业税是房地产市场的内在稳定器，而当前对房地产市场的调控政策多是从外部用力。“大家都想着未来价格上涨带来的好处，同时又不支付物业持有成本，这就鼓励了投资性需求的膨胀。”樊纲认为，开征物业税将有利于减少市场上大量存在的闲置房，也有利于减少奢侈品需求；还将使政府具有稳定的税源，避免“土地财政”。
开征物业税的意义绝不仅限于调控房价，其更重要的意义在于开征物业税能够改变地方政府“以地生财”的开发模式。“开征房地产税，能够引导地方政府增加基础设施，提供更多公共服务，改善区域环境，从房地产价格升值中获得更多收益。”业内专家指出。
但物业税的实施效果还需要看其征收的力度大小，所以，即使开征物业税，也不一定导致房屋价格下降，“比如，如果物业税的适用税率低，每年每套房子平均只需缴纳一二千元，那么相对于房价上涨所带来的好处，仍是微不足道的”。
目前，我国居民住房来源比较复杂，拆迁房、单位分配住房、商品房、经济适用房、两限房等，因此，征收物业税要么需要分类征收，要么就只能实施比较低的适用税率。业内人士认为，对房地产市场的调控，并不能单纯依靠物业税，单凭简单的物业税也很难扭转房地产价格的基本走势和格局，“组合拳”仍将是房地产调控的基本模式。
据《中国证券报》
小资料
物业税
物业税也叫不动产税，它的征税对象主要是土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高。不动产税是拥有房屋者所要交纳的税，属于持有税。业内人士认为，开征物业税直接增加了需求方持有房地产的成本，对投资和投资性需求的抑制作用较大。
延伸阅读
真能抑制房价吗
８月份中国７０个大中型城市的房地产价格较上年同期上涨了８．２％，为今年最高单月涨幅。物业税的推出能真正抑制房价吗？
冯科（北京大学经济所房地产金融研究中心主任）：房价肯定回调，物业税明年试点铺开的话，大家会很谨慎地去买第二套第三套，就会守住自己这一套了，第二套需求就会萎缩。
但如果按照新老划断的形式，那可能影响不大，如果全面征收，那就乱套了，北京一般的人都有两套房子，以前单位分的一套比较窄，为改善居住条件又买了一套，最后可能抛售，至少抛售一套旧的。市场很多存量会放出来，存量放出来后对新量的需求会萎缩。到你征收物业税时有钱人也不买了，不买还抛，市场上没钱的人原来就不买，现在也不买，市场就可能崩盘。
张斌（中国社科院财贸所副研究员）：理论上是有不同的意见，有一方认为物业税征收之后会抑制房价，因为房子的成本不是一次性的成本了，要考虑自己今后的现金流，这一派的观点比较鲜明。还有一派认为目前房价上升，物业税可能会起到一定的抑制作用，但是最终可能作用不是那么显著，因为相对于房价的不断攀升，物业税那部分成本，就像炒股一样，你的印花税的税率上升了，如果预期能挣那么多钱的话，你不在乎这个成本。
所以说现在我们不是说物业税对房价会怎么样，或者物业税究竟能在多大程度上起到立竿见影地使房价下挫的效果。有的人认为如果房价持续上升，人们对房价上升的预期高于对成本的考虑的话，仍然会买房子，房价仍然会升。
但是物业税作为一个长期税种来讲，不应当是用来抑制房价的，一个税收政策应该有一个主要的政策目标，物业税的主要目标我个人认为是贫富分化的问题，调节收入分配，这是一项制度。房价高的时候要征，房价低的时候也要征，不应当为短期内抑制房价这个目标服务。
会否成了劫贫济富
有没有这样的可能，比如说穷人有可能很早的时候其房子就在市中心，后来交不起物业税，渐渐地穷人都搬出市中心，慢慢地整个城市穷人区、富人区分得特别明显？
冯科：有可能这样。比如一年内房价涨得特别厉害，翻了五倍，物业税也要翻五倍，但是收入翻不了五倍，所以分区是一定的。
张斌：可能会出现这个结果。如果对所谓收入低的人都免征的话，就变成与收入有关系的一个税，这时候你应当让他把市中心比较贵的房子卖掉，在稍微远的地方买一个便宜的房子，然后把差额用来交税，用来交便宜房子的税，大多数情况会导致这样一个结果。
还有问题很复杂，举个例子来讲某个政府官员分了一套１５０平米的房子，是政府租给你的，或者是就让你长期住，你没有产权，你这样的房子交不交税，谁来交税？
土地出让金还交不交
开征物业税能够改变地方政府以地生财的开发模式吗？
张斌：这就是刚才我们所说的，就是增加地方政府收入，而且地方公共环境越好，基础教育水平越高，老百姓房价越高，环境好了房价高了，征的税就多了。这时候很多人就认为可以激励地方政府来改善公共服务，把单纯以土地生产变成一个完善居住环境，完善配套设施来使得这个房产长期增值，持续增值，以获取不断的收入，这也是我们认为物业税可能起到一个比较好的效果的一个原因。
但是，这里面还有物业税征了，地方出让金还征不征的问题。有的人认为土地出让金是土地出让金，这两个不能混为一谈。但是土地出让金收了之后，再加征一个物业税，等于说政府即有一次性的卖地收入，又有房产收入，这样的情况合理不合理，现在还是有争论的，还没有定论。
计税依据如何确定
从技术角度看，开征物业税的主要障碍在于确定计税依据，应以什么为计税依据？
冯科：物业税是一种新增的税种，依据房产多少平方米以上要征收，我觉得这个在技术上比较难操作。
如果是９０平方米以下不征收，那肯定促使小户型的销售很旺，有可能就有人买好多套小户型，用不同的人来买，规避这个税收。估价体系跟中介系统没有完善，估价不准确可能会产生不均的社会矛盾。
张斌：国外有的实践是划区域按面积，总量划大的区域，这个区域是几类地区，每平方米多少钱，这样的话评估的成本也比较低，但这样可能就缺乏公平，在一个区域里，也有好房子坏房子，是有差异的，这样的话就等于说划区域，按从量征收。大多数比较成熟的市场经济国家，按评估价格征收，这样就有一个问题，评估成本比较高。
在税率方面，就涉及到一个免征额的问题，就是到底向谁征收，定不定免征额，如果定的话定多少，免征额怎么也得有一个人均标准，不能一个人住１４０平方米和八口人住１４０平方米征一样的税，那就不太合理了。
据《和讯财经》
