深圳房价将走向何方？
１１月份，尽管南方大地还是一片温润，但是置身于深圳楼市中的人们却早已经感受到阵阵凉意，他们，包括开发商、房地产中介以及炒楼者。
连续四个月下滑的成交量，已经让深圳楼市蒙上一层霜；曾经让这个行业疯狂的楼价也开始出现松动。更为严峻的是，低迷的成交量让深圳中介行的业务面临有史以来最残酷的考验。
原先趋之若鹜的买家，现在仿佛商量好了一样突然间蒸发了；而自己手上的资产，则随着每一次降低的挂牌价格而不断缩水。
资产的膨胀与缩水
在深圳就职于某开发企业的王先生，一边利用周末打理新房子装修，希望赶紧租出去，一边计算着自己总资产的变迁。他说，今年６月，其名下的五六套房子总价值在１０００万元左右，现在如果出手的话，可能就８００万元，而且还是在有人接手的情况下，四个月缩水２００万元。
由于从事房地产开发，王先生比普通人更早介入房产投资，早在三四年前就开始陆续购入房产。他记得当年最早投资的罗湖一套房子，价格才５０００多元一平方米。
几年来，王先生购置了五六套房子，目前全部处于出租状态，正在装修的一套是今年新买的，装好后将立刻租出去。现在他的租金收益与银行按揭款基本持平。
进入２００７年，仅用了不到１０个月的时间，深圳楼价从每平方米９０００元迅猛上涨到１５０００元。更为疯狂的是，今年４、５、６月份，成交也创下天量。有统计数据显示，深圳以往的二手房成交量维持在一个月６０００—８０００套左右。
但是，进入７月份，深圳楼市成交量在宏观政策调控下以同样惊人的速度掉头向下。截至１０月，其一、二手房成交量已经连续四个月下滑。深圳世联行市场研究组日前发布的研究报告显示，在交易市场观望气氛浓厚和一手房推盘量逐步减少的双重作用下，１０月深圳一手房市场日均成交住宅不足６０套，较９月下降５１．２％。
而“十一”黄金周期间，深圳官方统计的数据显示，整个一手房市场仅成交８７套房子，这被视作深圳楼市步入萧条的强烈信号。
同时，深圳的楼价也呈现明显的松动迹象。卖方市场已然转变为买方市场，二手房买家讨价还价的幅度愈来愈大。
像王先生一样的投资者已经明显感觉到买家的犹豫，原先趋之若鹜的买家，现在仿佛商量好了一样突然间蒸发了；而自己手上的资产，则随着每一次降低的挂牌价格而不断缩水。
中介关门与行业洗牌
当房产成交处于旺势时，最受益的除了开发商，当数中介行。但是现在，深圳的二手房市场正经历着最残酷的寒流。
某知名中介代理行负责人透露，上半年该公司一天能成交１００套左右，现在只能成交两三套。另有知情人士透露，该代理行１０月份的成交量大约只是９月份的十分之一，整个１０月份一个门面的成交量也就三四套，公司正面临着如何缩减开支的压力。因为仅仅在今年上半年，该公司在深圳就新开了５０家店铺，而如今交易量根本不足以支持这么多门店的开张。
记者了解到，大的代理行还能暂时支撑，但更多中小代理行则已经大面积结业关门。
据悉，倒闭的原因一方面是因为成交量的锐减，另一方面是房租成本的大幅增加——两个月之前，这里的一套带电梯的三室一厅的住宅空房的月租金在３５００元左右，如今已经飞涨至４５００元，相比较１０月份深圳新房均价１０％的降幅，租金的异常飞涨成为了一些炒房客维持月供的资金链不至于马上断裂的最后手段。
与此同时，房地产经纪人的日子也越来越难过，人员流失现象严重。某大型中介行原来一个分行有２０多人，现在只剩下十几人，原来的编制是一个组１２人，一共两个组；现在每个组缩减到８个人，经纪人的收入也受到较大影响。据称，以前店面经理每个月２万元左右，现在可能５０００元不到。
行业萧条的迹象日渐明显。世华地产总经理梁文华日前在接受媒体采访时表示，他估算今年７月份深圳地产行业有１６００多人被淘汰，８月份有２８００多人，９月份有５０００多人，估计１０月份有不低于６０００人被淘汰。
下降通道支撑在哪里
１０月２７日，位于龙岗布吉的某知名开发企业下属楼盘推出新一批产品约２８０套多层和小高层住房，按照多层８３００元／平方米和小高层复式住房１２０００元／平方米的均价出售，最便宜的几套电梯小高层住房只有６０００多元／平方米，不少多层住房为７０００多元／平方米。结果，两个多钟头就销售２５０套，２８０套房在一个星期内全部卖完。
在低迷的深圳楼市，这个项目算是掀起了小小的波澜。行业质疑上述企业不按常规出牌，低价抛售产品。不过，这也让深圳处于情绪低谷的房地产行业看到，只要价格下调，深圳对住房的刚性需求依然存在。
登记了六个号才有幸抽到一套房的李先生，在谈及自己这个时候入市买入该项目的原因时表示，楼盘开盘价比较低，跟以往以及周边项目比较起来价格明显合理了许多。
日前，该项目负责人在接受采访时否认当初的定价偏低，但该负责人坦称今年上半年的价格太不理性，现在只是理性的回归。据悉，无论中海还是金地、万科，这些品牌开发企业最新推出的项目相对而言较上半年保守了许多，更多的楼盘则通过打折、送礼包、送装修等方式变相降价。
种种迹象显示，深圳的楼价已经进入下降通道，只是底在哪里，现在谁都说不清。中原地产深圳公司总经理李耀智的判断是，政策环境的变化可能会使得深圳楼市回落到２００６年底的水平，下降幅度为４０％。
另外有中介行业人士则指出，虽然深圳楼市的价格已经松动，但是会跌多少，这很难说。因为现在市场上虽然人心有所动，但是毕竟尚未出现大量抛售的现象。
据了解，由于价格的下降，让许多投资者放弃短期内放盘的念头，暂时转向租赁市场。同时，为了能够以租养供，深圳多数物业的租金呈现上涨态势。中介人士透露，近几个月租金上调幅度大约在２０％左右。
据《第一财经日报》
一些中介机构遇冷。
深圳楼市萎缩预警全国？
２００４年，国家一系列宏观调控之后，上海楼市出现了成交量下跌，发展商变相降价促销，直到２００６年年底，楼市受到金融环境影响，才逐渐回暖。
而此次深圳楼市的萎缩，与２００４年的上海不太一样。深圳房地产研究中心主任王锋说，上海那次市场变化是区域性的资本炒作，而此轮的疯涨是全国性的，调控也是全国性的。他看到，深圳、北京、广州三个城市的楼市运行数据是趋同的。
今年房价的上涨，首先是深圳，然后才是北京、上海，世联董事长陈劲松问，“现在深圳开始喘气了，接下来是不是轮到了北京上海？”他说，“我认为相当有可能。”
今年以来，深圳住房均价从政府年初公布的八九千元上涨到１５０００元，领涨全国楼市。然而今年下半年，深圳楼市又以黄金周成交量只有８７套的销售成绩，预警全国楼市。
上海佑威房地产研究中心提供的数据显示，近三个月沪二手房成交量急剧下跌。根据上海易居研究院提供的数据，上海１０月成交套数为１８５９１套，比９月锐减近三成。
从南到北，楼市在今年上半年的疯涨之后骤然转身，陷入观望。二手楼市场上，上海莘庄板块价格微跌，据满堂红上海置业统计，大户型房价已下跌５％。
而以汤臣一品天价楼盘闻名的汤臣集团，在上个月以３．３３万元／平方米抛售了浦东张江湖庭花园１００套独栋别墅，每套１０００万元。这次被业内人士惊呼为“贱卖”的销售，迅速为汤臣套现１０个亿。
除了上海，成都和广州的二手楼市场也急速变脸，从卖方市场转入买方市场。
中央调控无疑严厉指出了炒房风险，除了第二套房贷新方案，央行持续加息和调高准备金率也给楼市戴上了紧箍。今年八次上调之后，央行准备金率已经达到了历史最高的１３％。金融系统不断吸收货币流动性带来的直接后果，是上海、深圳、杭州等多个上半年楼市过于火爆的城市，部分银行陷入了连第一套房也无款可贷的困境。
据《南方都市报》
部分“二线半”城市楼市近况扫描
与成都、重庆、武汉、杭州等二线城市相比，乌鲁木齐、昆明和长沙虽同属省会级城市，但就经济实力、区位优势乃至对外来投资者吸引力而言，无疑相对略为逊色，我们姑且定义为“二线半城市”。
如果说楼市的火爆是由大城市向中型城市蔓延的，那楼市的降温则很可能从中小城市开始。如今，国内楼市投资“拐点”是否已现的议论四起，它们会不会又是率先“露出马脚”的那一群呢？
乌鲁木齐：
１０月成交下跌三成
在９月份房价同比涨幅高达２１．１％，跃居全国７０个大中城市第一名（国家发改委公布数据）之后，这个中国最西端的区首府迅速遭遇寒流，１０月份全市房屋成交量环比下滑近３０％。当地购房者“看的多，买的少”，而开发商同样在是否推出新盘及提价等销售策略上举棋不定。
今年７～８月间，乌市房价涨幅已居全国四强之列，市区楼盘均价每平方米４０００元左右，有些新盘已达６０００元，而乌市新区地价也从两年前的３０万元／亩涨到１２０万元／亩。作为对比，２００５年上半年，乌市房价涨幅为－６．０５％，是排行榜上名副其实的“副班长”。
昆明：
经历“炎夏”仍是“春城”
经历了去年火热的“炎夏”之后，今年昆明楼市总体趋势只能用“春意正浓”来形容。官方数据显示，今年前三季度，昆明房屋售价同比上涨３％，其中商品房售价同比上涨仅２．１％。在总人口５１４万（其中城镇人口约２１４万）的昆明，以乡村小镇为代表的低密度休闲地产逐渐成为主流趋势，这决定了有大约四成左右的外来购房投资者，是支持昆明楼市、推动楼价走高的中坚力量。
同时，以近期３６８０亩的金源世纪城等为代表的城郊大盘放量上市，全年卖楼动辄过百万平方米，这也让年均销售面积不过数百万平方米的昆明楼市，其实际均价有被低估之嫌。
长沙：
深幅调整后迅速回升
据官方数据显示，今年前三季度长沙房地产开发投资３１０亿元，同比增长超过４５％，１～８月份全市商品房销售成交超过６００万平方米，相当于去年全年，而９月初的一周内更创下售出５３万平方米期房的纪录，第三季度商品房均价也达到每平方米３７９１元，同比上涨２６．５％。
但９月中旬到１０月中旬每周新盘成交量都在２５万平方米左右，仅为楼市高潮期的一半，成交均价也回落到每平方米３５００元左右。
据《中国经营报》
