面对各大城市楼价经历了大幅上涨后，年底楼市出现了成交量下降、市场观望气氛浓厚的状况。万科董事会主席王石表示，“我承认楼市拐点确实已经出现了”。
近期部分城市房价过快上涨的趋势有所遏制，可以视为前期价格偏离实际的合理调整，随着市场机制的自发作用，以及调控的合理引导，住房市场开始逐渐回归理性。
万科集团董事总经理 郁亮
一向被视为行业标杆的万科地产，再次当起了“带头大哥”，这一回是带头低价出击。
近年来万科经营节奏明显呈加快趋势，从获取项目到实现销售的周期明显缩短。这是万科迅速做出放弃高价，快速回收资金决定的依据。
１２月９日，星期天，位于广州老城荔湾区的万科金色康苑开盘，售楼部前一大早就出现了长长的人龙，据说最前面的人两天前已经“到位”。这种通宵排队购房的盛况，广州多年未见。
开盘仅两个小时，当天推出的１５６套单位抢购一空。“旁边的房子每平方米要１．８万元，万科的房子一平方米便宜４０００多元，当然要抢！”一位熬夜排队满脸倦容的大婶告诉记者。
不仅仅是广州。１０月２０日，万科以７５００元／平方米的低价推出位于深圳龙岗坪山的万科金域东郡，开盘当天售罄；上海万科部分楼盘降价，平均降幅１５％……
万科“领跌”，扯开了楼市降价的序幕。随后，中海地产、招商地产、金地集团纷纷跟随进入降价潮。“领跌”的内在原因是，看淡后市的万科正在主动调整自己的产品结构，迎合政策的调整，再次以“好孩子”形象出现。
降价１５％－３０％
“万科以更为合理的价格推出自己新面市的产品。”万科董秘肖莉回应降价事件说。
“万科的项目的确有降价的趋势。”万科一位内部管理人员透露。
“金色康苑周围的房价都达到了１８０００元／平方米，万科的开价是低了不少。”长城基金一位研究员认为，但相对于获得这块土地为３０００元／平方米的成本，万科仍然获利丰厚，“主动缩窄利润空间，但是加速资金回笼，并且获得良好的社会形象。同时低价开新盘，项目后期销售压力也会较小，定价如果不合理，后期价格过高，在这样的市场环境下，很可能会被自己‘套牢’。”该基金研究员认为，万科对市场的反应非常迅速。
逼近年尾，往往是地产上市公司销售集中的阶段，深圳综合研究院周旭研究员分析认为，第四季度实现的销售一般占据年度销售的１／３以上。按照结转规律，此段时间的销售虽然不能够进入当年的业绩，但是会为第二年业绩做出重要贡献。最重要的是，为明年获得土地储备，回笼资金。但是面对市场仍然观望，买卖双方胶着，价格仍然没有实质性下跌的情况下，开发商大量资金被积压在观望中。
以与原定价相比１５％－３０％的降价幅度开盘，短时间可以回收几亿元的流动资金。万科“领跌”再次验证“市场还是有需求”这个说法的同时，也在为自己争取流动资金。
１０月３０日，央行“窗口指导意见”几乎全面叫停了商业银行的所有信贷业务。同时，资本市场上，管理层也放缓了房地产企业的融资速度，万科的５９亿元公司债一直迟迟未能发出。根据公告显示，１１月内，万科仅投资３９．６８亿元购买三个土地储备项目，资金面临严峻的考验。
追求资金高周转率
万科总经理郁亮曾表示，成长能力受到利润率和周转效率的双重影响。其中利润率基本由外部市场所决定，可能存在短期波动。而周转效率主要由企业经营模式决定。
万科不追求过高的利润率，但万科追求高周转率。万科的开发周转速度一般比行业平均水平高出一倍以上。２００６年万科的总资产周转率是０．５６，而行业平均水平是０．３２。而近年来万科经营节奏明显呈加快趋势，从获取项目到实现销售的周期明显缩短。这是万科迅速做出放弃高价，快速回收资金决定的依据。
前期，万科的扩张模式最大程度地利用了牛市的大好机遇，以良好的基本面和项目，增发融资，不断做大市值，以方便进一步融资，１０月份完成融资后，万科的市值已经大约是美国四大房地产公司市值总和的１．５倍。
在土地市场上，依靠资本市场强大的融资能力实现快速扩张。王石在１２月１３日举行的“榆构万科住宅产业化研发中心”揭牌仪式上透露，万科开发量正以每年３０％的速度递增，预计２００８年开工面积达到１０００万平方米，２０１０年达到２０００万平方米。快速开发，从高周转率中获得利润，保证公司的高成长性，然后再融资，形成快速成长的循环。
遭遇两大挑战
在政策调控下，万科的这种模式遭遇到两大挑战。一个是，管理层放缓房地产企业的融资审批，资本市场融资速度放缓，难度增加，“长期融资受限，这种模式就难以为继。”融通基金研究员认为，另一方面，房地产实体市场的销售速度下降，引起周转率下降。
１０月底，万科开始积极应对。王石高调提出“不捂盘、不囤地”。降低万科在土地储备上的资金积压，实际上有利于万科提高其存货周转率。根据三季报显示，万科权益土地储备为１８１８万平方米，可用于两到三年的开发，低于碧桂园５４００万平方米、富力３１１３万平方米、雅居乐２４５５万平方米。
另一方面，王石表示，目前“万科开发的项目中，高档和中高档、中档的比例不超过３０％，但是万科认为比较合理的比例应该是２∶８。现在，万科正计划第一步把３∶７降到２．５∶７．５，再下一步降到２∶８的合理比例。”
“万科走的应该是两种模式，质素好的土地开发高档产品，以高利润获得成长性；８０％的那部分中低价房，以高周转率获得成长性，不排除有帮助政府开发政策性用房的可能。”融通基金认为。
出击政策性用房
１２月１１日，建设部政策研究中心主任陈淮透露，今后土地出让金的７０％以上将用于四种房建设，即廉租房、经济适用房、两竞两限房（竞地价竞房价、限房价限面积）和小户型房。这将意味着，政策性用房的开发规模会非常庞大，对以规模取胜的万科，是一个巨大的诱惑。
万科对政策性用房建设的浓厚兴趣早在２００５年１０月就公开表示出来。王石在北京宣布，公司将拨出５０万元征集城市中低收入人群居住解决方案；２００７年６月，万科启动“海螺行动Ⅱ”，王石透露，万科已经在包括上海在内的５个城市，参与政府主导的经济适用房、廉价房开发，首批廉租屋预计２００８年５月可以交付使用。
政策性用房的建设，并非没有利润空间，融通基金认为，政府给予开发商的回报不会低于社会平均回报，大约在１０％左右；如果开发商只是承建，不需要付地价款，土地不需要占款，提高了存货周转率，同样有利于利用周转率创造盈利空间的开发商，“这是考验开发商管理效率和资金周转的能力。”
长城基金认为，“但是，其他地产商的跟风，可能打开进一步的降价空间。”
据《２１世纪经济报道》
