“娃娃房主”群体悄现
“娃娃房主？现在确实越来越多了。你看，前几天我们刚卖出的这套房子，登记的业主才刚一岁多呢。”八月初的一天，在市北区一个大型楼盘的销售中心，销售经理杨先生向记者介绍。
杨经理说，“娃娃房主”的现象两三年前开始出现，这一两年来持续增多。这些“业主”大多都是还在上学的孩子，甚至刚两三岁。“就我们的楼盘销售情况而言，‘娃娃房主’大致能占到业主总数量的5％以上。”
青岛市房地产交易中心一位不愿透露姓名的负责人也告诉记者，在岛城新房产中，杨经理所说的5％的比例还是具有一定代表意义的。尤其异地置业和二次购房者中，有很多人都选择以孩子的名义来购房。
该负责人同时对记者介绍说，岛城现在的“娃娃房主”主要有三类。第一类是独自作为新房业主的未成年人，这一类房主因为没有贷款的行为能力及还款能力，无法办理银行贷款，独自购房的话就需一次性付款。但这不是每个家庭都能承担的，所以就有了第二类——作为房产共有人的未成年人房主，即子女的父母（或一方）与子女共同作为购房人，由父母（或一方）向银行申请贷款和做出抵押承诺，同时办理承担连带还款责任的公证，从而申请到银行贷款来买房。而第三类，就是隔代继承得到房产，即家长主动放弃对自己祖辈房产的继承权，由孙辈直接继承。
“娃娃房”可避税保值？
在房产交易中心服务大厅，记者遇到了正在办理手续的张女士。张女士家住市南区，母亲刚去世，留下了一套房产，作为唯一继承人的她，想把这套房产直接过渡给自己三岁半的儿子。“我听说国家将来要征收遗产税，而且税率可能很高，我就算继承了房子将来还是要和现在自己住的房子一并留给孩子，到时还要交一次过户费，还有可能要交遗产税，还不如现在一步到位”。
市北区的赵先生是一家私营企业的老板，去年为正上小学的两个双胞胎儿子各自购买了一套住房，记者通过登记记录找到了赵先生。
“规避将来可能要征收的遗产税以及以后将房产转给孩子的税费，当然是原因之一。此外，这几年房价变化太快，加上整个CPI的上涨压力也在持续增长，现在给孩子先把房买好，为孩子的未来提供了保障，心里就踏实了。”
“再有，这样做也有防范生意上风险的考虑。商场如战场，尤其我公司的业务和外贸出口相关，近来的压力越来越大，先给孩子把房子买好，也是为家庭留条后路。”赵先生说。
另外，记者还了解到，随着社会变革和人们观念的变化，婚姻财产纠纷案件逐渐增多，部分对未来婚姻前景信心不足的年轻夫妻，为避免因婚姻变故而导致孩子生活失去保障，也选择了以孩子的名义购房。
“小鬼当家”未必划算
“娃娃房”避税保值，看起来确实划算，但专家却提醒，“娃娃房主”也会带来一系列需要注意的问题。
许多夫妇购买“娃娃房”的主要目的是避税，而德衡律师事务所的郑惠律师认为，按照现在的情况，“小鬼当家”并不一定能达到目的。
首先，对于遗产税的征收，国家还在讨论，出台日期还未定。其次，按照国际惯例，遗产税税率实行的都是高额累进税率，所以即使将来征收遗产税，肯定会有一个征税底线。并且，国际上的遗产税也是均衡贫富差距的一种手段，原则上只对富豪征收高额遗产税，并非所有的房产都需征税，普通市民可不必考虑过多。
再次，遗产税通常是和赠与税、转让税同步的，遗产税实施后，国家将会对个人房产进行调查，如果是未成年人，没有经济收入，子女的房产就属于赠与，要交赠与税，赠与税税率与遗产税税率不会差太多。可见，用孩子的名义买房，将来未必就能够避税。
在投资保值的意义上，有关专家认为，对于岛城的房产市场，长线投资难以预见房价走势，不能完全排除多年后房价下降的可能性，因此，买“娃娃房”来省钱甚至挣钱的做法，“风险”大于“保险”。
同时，如果家长遇到必要情况，需要对“娃娃房”进行再处置，程序上也将比较复杂。 “‘娃娃房主’的房屋不能由家长自由买卖或抵押贷款，只有当‘娃娃房主’确认同意卖房或抵押，且其监护人到公证处公证房屋卖出或抵押后所得款项将作为孩子生活或教育资金使用时，‘娃娃房’才可以由家长代为买卖、抵押。”郑惠说。
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