新华网上海７月７日电（记者 叶锋）“好房源很抢手，租金明显在涨。”中原地产闵行区七宝店一业务员６日这样向记者介绍近期住房租赁的行情。

    近日，各地房租有不同程度的上涨，部分城市涨势较快。高房价没有显著回落，房租却悄然涨起，这让不少新就业人群、外来人口等存在“租房刚性需求”的群体感到压力。

    房租快速上涨，主要是租赁旺季到来所致，也和适租房源长期供不应求、买方市场观望情绪浓厚等因素有关。作为新一轮楼市调控的内容之一，房屋租赁市场还有待更好地规范、管理，廉租房、公租房等租期稳定、价格相对低廉的房源亟待加快“入市”。

    “售”冷“租”热：部分地区房租呈较快上涨态势

    离上海地铁九号线七宝站步行五分钟之遥，有一个“牡丹新村”小区，出租房较多。中原地产的业务员介绍，二手房的买卖近期十分冷清，但租赁却相当红火。一套６７平方米的两居室，去年二季度的租金还只是每月２０００元左右，今年６月下旬的报价已达２５００元左右，至７月初已涨至２８００元。

    他还说，近期租房的人明显增多，一般一套房子不用一周就可租出，租客七八成都是刚参加工作的大学生，通常是两三个人合租一套两居室或三居室。这位业务员所在的门店，６月二手房的成交量比５月下滑三成，但租赁单数却是前者的两倍。

    ５月起，复旦大学硕士毕业生王宇和室友一起在虹口足球场附近找了一套合租房。王宇说：“我们前后约过五、六个中介，每次想去看房，都被告知原先的房子已经没有了。我跟着其中一个中介看了两天，有些房子价格合适但环境太差，有些房子价格高出预期；此外，中介还总是催促我们赶紧预订，称‘不然马上就没了，而且７月份租金会更贵’。”

    统计数据印证着人们的直观感受。上海房屋租赁指数办公室新公布的数据显示，６月上海房屋租赁指数为１２２７点，较上月上升６点，环比上涨０.４９％，且呈现出近年来少有的低、中、高端市场全线上涨的态势。

    中原地产研究咨询部总监宋会雍介绍，从各门店监测的数据看，上海６月二手房租金涨跌均有：在普陀区的中远两湾城、闵行万源城以及大虹桥区域等，投资客集中，近期挂牌出租量增多，房租稳中有降；而世博园区外围、地铁线附近及高校周边等区域，交易量和租金都有１０％以上的上涨。

    “房租上涨”是４月中旬新一轮调控政策出台后各地楼市的一个新变化。比如，北京一些二手房中介公布的数据也显示，调控政策出台之后租赁成交量相比之前上涨超过５０％，租金价格环比上涨超过５％，单位使用面积租金首次突破５０元每平方米。

    房租上涨的“季节因素”和“调控因素”

    这一轮房租快速上涨，原因何在？综合各方分析看，主要有三类：

   一是“季节因素”，每年的春节过后和６－８月间都是租房旺季，前者是年后大批农民工返城，后者则是大学毕业生就业，两者均显著增加了租房需求。业内人士分析，大学生就业租房的高峰期仍将持续，因此部分地区房租可能将维持１－２个月的上涨。二是“调控因素”，受调控导致的观望情绪影响，一部分欲转租为购的人群延长租房期，同时一部分业主“转售为租”“合力”激活了租赁市场，使之呈现“价涨量增”状态。三是最低工资线、人均可支配收入等标准的逐年提高，以及市区适租房源供应的长期偏少，也增加了房租上行的动力。

    值得关注的是，在此次房租上涨中，中低价位房租涨势尤为突出，这对新就业大学生、城市外来人口等“夹心层”人群造成一定压力。复旦大学毕业生王宇说，在虹口足球场周围，稍微好一点的两居室月租金都已涨到３０００元以上，且中介费需要１０００多元，加上水电费和生活开支，“差不多半个月的工资就没了。”

    另一方面，“租房”换不来“心安”，一些人对“租房”生活的顾虑仍挥之不去。一些长期在上海租房住的外来人员告诉记者，他们有过多次“被迫搬家”的经历，有时是房东单方面想隔出更多小间用于“群租”，难以接受的租客只能搬走；有时是房东在房价快速上涨时把房屋“转租为售”，为此不惜赔付违约金也要让租客走人等等。

    中国指数研究院副院长陈晟认为，租金涨跌是一个短期问题，租房者合法权益保障的薄弱、租房的不稳定性更是困扰我国住房租赁市场的关键问题。

   “住房租赁”调控有待进一步加快

    “住房租赁”是此次房地产调控的重要内容。今年４月１７日公布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》中，便明确要求“住房城乡建设部门要会同有关部门抓紧制定房屋租赁管理办法，规范发展租赁市场。”

    业内人士建议，部分地区房屋租赁供不应求的局面短期无法完全改变，眼下应着手解决房屋空置率居高不下的问题，将大量存量房逼入市场，并防止某些机构在调控期间借机炒作房租上涨的行为，这也可以进一步坚定人们对调控的信心。

    陈晟还认为，目前我国许多城市租售比悬殊。如果依靠出租，房屋的投资回报率只有２％－３％，远低于一个健康市场５％以上的水平。如果租金的合理上涨能和房价的合理回落同步，将有利于促进房地产市场的理性发展。但他强调，租房市场应和商品房市场一样，部分需求价格由市场自行调节，但前提是政府应承担起为租房托底、保障的职责。

    新一轮楼市调控加大了廉租房、公共租赁房等“保障性租赁房源”的推进力度。这些房源租金较低，租期稳定，因而备受期待。业内人士建议，廉租房、公租房的计划亟待加快落实，尽快转变成包括大学生、常住人口等在内的大量中低收入人群看得见、住得上的现实房源。