经济日报-中国经济网北京8月28日讯 今日，中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组发布2020年8月《中国住房大数据分析报告——从租房市场看第四季度宏观经济与房地产调控形势》（简称“报告”）。报告指出，住房租金首现季节性回升，疫后经济进入实质性复苏阶段。一线城市中，北广深租金均季节性上涨，仅北京租金继续下跌。多数二线城市租金出现季节性上扬，仅三个城市城市下跌。

　　反映22个核心城市住房租金综合变化的纬房租金核心指数显示，2020年2月以来，受疫情冲击等因素影响，核心城市住房租金连续4个月下跌。2020年6月进入租房市场传统旺季，核心城市租金才开始止跌。2020年7月，纬房租金核心指数上升至102.6点（以2018年1月租金水平为100点），比上月上升1.03点或1.01%。

　　报告指出，这是疫后核心城市住房租金首次出现显著回升。虽然7月租金上升具有鲜明的季节性特征，并且在随后的8月或9月租金可能重新下跌，但其背后的经济信号意义十分重大。租金涨跌背后，是招聘、开业等经济先行指标的活跃度变化。核心城市租金出现显著季节性回升表明，疫后经济已经进入实质性复苏阶段。开业、招聘等经济先行指标已经开始实质性复苏，未来经济增速继续回升可期。这对房地产市场调控也将产生重要影响。

　　一线城市中，7月上海、广州、深圳住房租金均出现较明显的季节性上涨，其中广州环比上涨1.04%，上海环比上涨1.07%、深圳环比上涨1.62%。只有北京仍环比下跌0.67%。

　　多数二线城市7月住房租金出现季节性上扬。2020年7月，二线城市中南通、南京、杭州、成都、长沙住房租金环比分别上涨了3.12%、3.11%、2.77%、2.43%和2.42%，依次居二线城市租金涨速前5位。2020年7月二线城市中，仅天津、大连、福州三城市住房租金环比下跌。其中天津环比下跌0.01%、大连环比下跌0.1%、福州环比下跌0.13%，租金跌幅均较为微小。

　　与住房租金受疫情影响连续下跌不同，核心城市房价在疫情冲击下仍连续上涨。反映24个核心城市综合房价变动的纬房核心指数显示，2020年7月，纬房核心指数环比上涨0.6%，为连续第5个月房价环比上涨。相比2020年2月的阶段性低点，核心城市房价上涨了4%。

　　2020年3月以来，二手住房成交量迅速回升。反映重点城市二手住房成交量的纬房成交量指数显示，2020年7月，10大重点城市二手住房成交量指数为243.88（以2017年1月成交量为100点），虽然较上月略有下滑,但仍处于历史较高水平。

　　一线城市房价上涨相对较快，二三四线城市房价涨速相对平缓。纬房城市分级指数显示，2020年7月，一线城市房价环比上涨1.7%，涨速相对较快；二线城市环比上涨0.27%，三线城市环比上涨0.43%，四线城市环比上涨0.25%，房价均稳中有升。三四线城市房价在3-5月份之间出现短暂下滑后，均重新上涨。

　　报告认为，近年来，房价的涨速要总体高于租金涨速，二者之前存在一个“剪刀差”。2020年以来，随着房价上涨与租金下跌，房价与租金的“剪刀差”不断扩大，房地产市场的泡沫化风险也同步有所增加。2020年7月虽然租金出现季节性上涨，但租房旺季过后租金大概率仍将下跌。如果房价继续上涨，房价与租金背离的趋势将不会改变。如果不加以有效控制，房地产泡沫仍存在扩大的可能。

　　报告指出，宏观经济已初步从疫情阴影中走出，房地产调控空间加大。房地产市场有结构性过热的态势，需要有针对性加强调控。因而，有必要有针对性地加大调控力度，抑制房地产市场的结构性过热，降低宏观经济风险，促进消费水平提升进而国内大循环的实现。

　　课题组建议，推动形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局，化解宏观经济风险，需要坚持“房住不炒”，抑制房地产泡沫扩张。通过健康度分类评价管理，夯实城市政府稳定房地产市场的主体责任。结合集体土地入市改革，促进住房用地制度改革的推进。深化住房金融改革。