认识各不相同

　　业内对房价升降的判断不一，其中一个重要的原因是，人们对去年以来始终争论不休的房地产“泡沫”问题在认识基础上存在差异。面对越来越多的空置房，有人认为是严重的“泡沫”，有人却觉得这是“结构性失衡”所致，认为空置房不一定是不良资产。
　　另外，由于各地楼市发展的不平衡，不同物业产品受新政策的影响程度也不同，这些都导致人们对现实及未来市场判断上的差异。要想笼而统之地断定房价的升降似乎不大容易，然而，根据新房贷政策侧重防范风险的政策取向，一些业内人士认为，包括经济适用房在内的房地产开发企业都会受到新房贷政策的影响，其中中档房价格将会上升，投资型高档物业的后续项目将会降价。

　　经济适用房价格不变

　　尽管此次出台的新房贷政策强调，该政策有意向中低档项目倾斜，但所有的房地产开发企业，包括经济适用房项目的开发商都感到面临巨大的资金压力。　
　　几位房产商坦言，新的贷款政策对经济适用房项目的流动资金会产生较大影响。虽然政府对开发建设企业早有规定，不得垫资开发，但现实情况是，几乎９０％以上的企业都有垫资行为。新政策掐断了建筑公司的贷款，这意味着施工企业难于垫资开发了，这将迫使开发商加大施工付款力度。经济适用住房由政府限价，不会涨价，但今后同样要面临只还不贷的资金压力。

　　中档房房价上升

　　目前，有业内人士分析认为，新房贷政策实施后，由于商业银行只能对购买主体结构已封顶的居民发放个人住房贷款，以往利用个人按揭资金建设期房的做法将成为过去。但开发企业用高于个贷利率的开发资金贷款解决前期投入，将因开发成本的增加使房价提高。　
　　中房协秘书长王平认为，央行规定建设项目必须在封顶后，才能获得个人按揭贷款，其目的是为了支持中低收入者的消费，减少购房者的利息负担；同时，央行对购买高档商品房、别墅及第二套商品房的借款人采取的提高个贷首付款比例和贷款利率的规定，也是为了通过抑制富人的投资性行为来降低市场风险。但房地产产品多层建筑的主体最少需要半年时间达到封顶，高层建筑则至少需要两年才能封顶，这期间，开发企业只能用生产资金从事前期开发，由于开发贷款的利率为７·６％，大于个人按揭５·４％的利率，其增加的部分最终将会体现在房价上。　
　　业内人士认为：由于近两年市场竞争加剧，除了一些高价项目拥有高额利润，大多数项目的价格已趋于回归，利润空间已被挤压。新房贷政策施行后，如果同样一套售价３０００元／ｍ２，价值３０万元的商品住房，将会因开发投资贷款利息的增加而出现六七千元的利率差。同时，购买封顶后的现房，每平方米需要增加５元的税费，此外，教育费等等也要相应提高，累加下来这套住房要增加２万余元的成本。如果开发企业采用信托等其他方式融资开发，由于利率大多高于银行贷款，其增加的成本会更高。这些肯定会反映在后期的售价中。　
　　另外，由于资金来源减少，期房改现房销售，大多项目会放慢开发速度，由此会使市场上商品房的供量减少，在人们对中低档房需求旺盛的市场条件下，供求关系的改变将会使这部分房价上涨。　

　　高档房后续项目会降价

　　央行此次紧缩房贷的政策直指高档商品房。规定要提高高档商品房的首付比例，取消优惠住房利率。　
　　中国光大银行消费信贷处副处长肖英男认为，新房贷政策会压减开发企业过高的利润空间，减低因投资引发的银行和买家的风险。同时，由于减低了投资买家的热情，高档投资类物业的价格会有所下降。　
　　某房地产顾问分析认为，高档房受新政策影响，由于资本收紧，需求收拢，将会降价。没有后续项目的在建企业，当前，会抓住新贷款政策门槛高形成的后续新项目延迟上市的时机，保持现有的房价；但对那些销售进度慢、利润空间高和有后续项目压力的开发企业，则会选择降价。　

　　房价变动明年集中显现

　　工商银行资产风险管理部秦中舜处长表示，对央行的新政策，各商业银行落实需要一个渐进过程。工商银行今年４月实际上已经调整并开始实施新的房贷政策。目前执行的原则是，原有的高档房建设按原合同执行，央行新政策后的新建项目则要按新规定执行。因此，他推测市场上房价的变化将会在明年下半年集中显现。
　　（贝娱）