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今年5月，国务院的最新通知规定：房地产开发（不含经济适用房项目）固定资产投资项目资本金比例均由20%及以上提高到35%以上。这就意味着，房地产开发商的银行负债率将从平均80%以上大幅降至65%以下。具体到我省，房地产信贷都有哪些变化？购房者会不会受影响？房地产企业如何尽快适应新的发展形势？大众网为此制作两期“地产人物访谈”。本期，我们邀请济南鲁源房地产开发有限公司总经理齐志强，《齐鲁楼市》主编支英珉，与大家进行交流。

         本期嘉宾：济南鲁源房地产开发有限公司总经理 齐志强

            《齐鲁楼市》主  编 支英珉

              主持人 安文

鲁能康桥是山东省济南市电力系统在济南开发的第一个高档次、大规模的房地产项目，由济南电力集团公司投资，济南鲁源房地产开发有限公司负责开发建设。小区位于山东省济南市天桥区三孔桥街，北靠北园大街，南临大明湖、五龙潭公园，周围生活设施齐全，长途汽车站和市区南北高架桥使康桥的交通更加便利。小区总占地153亩，规划建筑面积23.56万平方米，绿化率达45%，总投资约7亿元人民币，是济南市一环以内大型中高档楼盘。小区于2001年9月11日奠基，全面竣工日期为2005年9月31日，届时将有1500户居民入住小区。

主持人：欢迎两位。“鲁能康桥”以独特的方式度过自己的3周岁生日。经过这3年的时间，鲁能康桥从一个默默无闻的品牌到如今占有市场的一席之地，都经历了一些什么样的发展？请齐总为大家介绍一下。

齐总：当时，项目周边环境很差，能否成功，大家心里都没底。我们的闫董事长请来各界的专家学者，为项目出谋划策，支主编和建行的范总，当时也在座，在这里，我们要感谢社会各界对我们的鼓励和支持。经过论证，我们决定以“适合现代居住理念，实现与国际接规”为指导思想，把小区定位为“现代概念电气化生活精品生态社区”。利用晚报的房展会，我们做过包括户型、面积、朝向等与居民生活息息相关的4次问卷调查，经过调研，根据反馈来的信息，我们曾经6次修改户型。我们请来威格斯国际置业顾问（香港）有限公司和美国EDSA公司参与整体策划设计，鲁源房地产开发有限公司开发建设，小区于2002年11月16日开盘。

鲁能康桥发展大体经历了3个阶段：第一，秉承鲁能集团“追求卓越、服务真诚”企业精神，把康桥打造成“全省首家电气化生活示范小区”，把先进的生活模式带给泉城的老百姓，提高大家的生活质量。作为在鲁能品牌打造下的一个精品项目，小区在建筑规划、景观设计、配套设施、智能化设施等方面都具有超前的时代感。在电气设计安装上，小区建有独立的供配电设施，楼宇有独立的配电间，每户有独立的配电箱，所有电器设备都采用了符合安全和防火要求的敷设方式。10-40KW的三相动力户式表在国内用的也不多，每平方米百瓦以上的配套，高出正常用电容量的几倍，远远满足了业主的各项用电要求。“电气化”是时代发展的趋势。第二，产品推广阶段，产品推广策略需要“因地制宜，灵活而又符合实际”。2003年，在一个会议的间隙里，我随手翻看一本营销书，说要利用好一切可以利用的资源，比如城市规划展，我灵光一闪：搞一次城市规划展览，借此机会，向广大市民推出“鲁能康桥的昨天今天和明天”。那次展览，给我们很大的信心。我们用心做事，用一流的规划、设计、施工、服务为业主提供超值的房产。我们交房子要关三关：质检关、工程部门的验收、物业公司和营销部门联合验收等等。我们的这些做法，最终赢得了大家的认可。项目先后荣获“安全电气化示范小区”、“济南市典范住宅”、“济南市景观楼盘”和济南市唯一“建筑施工安全文明小区”等多项荣誉称号。第三，打造“新都市主义”文化名盘。根据泉城新规划，北部将是济南未来的中心城区所在，这里会形成政务办公区和济南市极大规模的“北湖市民文化区”。在这个基础上，北部的生态环境、路网建设会发生根本变化，文化气氛会得到进一步的提升。该区域长久以来积淀的历史文化会逐渐得到改善和融合，相应北部成为省会济南的商业、金融、政治文化中心也就成为了必然。从这一点出发，我们提出了要打造“新都市主义”文化名盘的构想。小区的交通配套极为便利，随着北园高架桥的建成、经一路的拓宽，这种优势会更加突出。鲁能康桥将位于一环以内，被打造成“新都市主义”的地产代表，让业主居住在城市中心，符合“五公里生活圈”的最佳生活要求，同时也可大大降低居民的生活运行成本。

主持人：支主编，你是看着“鲁能康桥”一步一个脚印走到今天的。

支主编：是的，可以这么说，“鲁能康桥”发展到今天，创造了4个奇迹。第一，作为中高档楼盘，它销的最快，2003年，创造销售3个亿的好成绩。第二，得到业界认可，获得“中国名盘”、“中国健康社区”、“中国水景名盘”三个大奖。第三，得到社会认可，他们的投诉比较寂静。第四，树立了“鲁能康桥”在省城的地位，他们是在用实力说话。

主持人：用三年的时间，“鲁能康桥”取得了成功。而随着市场环境的变化，“鲁能康桥”要具有更深刻的品牌内涵，那么，这是否是齐总和你们的团队所面队的一个挑战？

齐总：是的。房地产行业经过不断的发展、淘汰、更新，其结果必然是有实力的品牌开发商才得以生存、发展、壮大。

关于品牌，我们从进军房地产市场的第一天起，就下决心打响“鲁能康桥”这个品牌。鲁能康桥是鲁能品牌在房地产领域的品牌扩张和发展，所以相比别的开发商，我们的起点要高一些。在鲁能康桥的项目运作中，我们走的是低利润、规模化发展的道路，目的就是打出品牌，只有这样业主才能相信你，才能相信你以后的开发项目，才能坚定信心地跟你走。正是通过这样的品牌经营，我们很快完成了从新楼盘到知名楼盘的嬗变。

有人说："品牌是由一种保证性徽章创造的无形资产"。在信息时代来临的时候，就要把品牌战略置于企业战略的重心。在这个层次，品牌的作用是从公司层面来整合资源，为产品品牌提供保障。我们现在做的就是把公司文化及战略与产品协调一致。我们以人为本，诚信经营，一切为业主着想，做有责任的开发商。比如现在的运营全部按规划走，第一批房产证已全部办完；我们的物业即将跟万科公司合作；我们将五龙潭泉水引入康河，让业主真正享受到泉文化的滋养。

主持人：请问齐总，“鲁能康桥”下一步有什么打算？

齐总：2004年1月，我们成立了山东鲁能康桥置业有限公司，就是要充分发挥鲁能品牌的资源优势，用产品树品牌，用品牌带动产品开发。占地28万平方米的鲁能康桥发展中心现在正在规划中，经一路高档住宅项目也在论证中。总之，我们会为广大购房者、为济南的城市建设做出自己的贡献。

支主编：作为一家有责任感的房地产企业，在完成了资金量、品牌度的积累后，为了长远发展，势必要采取一些适时的调控措施，这对整个企业、乃至整个行业的持续健康发展都是有利的。

主持人：在宏观调控的大形势下，房地产融资方式的变化、土地制度的变革，都会使房地产企业的经营模式，交易方式随之改变。请问齐总宏观调控对济南已经立项及在建项目会不会有影响？房地产企业如何尽快适应新的发展形势？

齐总：我们必须全面地理解和贯彻中央这次加强宏观调控的方针政策。我想，这次宏观调控的目的，主要是为促进国民经济既快又平稳地向前发展。银行贷款难度的加大，对我们有影响，但影响不大。对一些中小企业可能影响比较大。企业要有所为，有所不为，要认清形式，把握好发展节奏。

主持人：前不久，由鲁源公司赞助，由济南市名泉保护办公室、大众报业集团、山东省摄影家协会等单位联合主办“鲁能康桥杯”济南泉水·泉情·泉韵摄影大赛，受到广大泉城市民及摄影界的关注，请问齐总，“鲁能康桥”为什么要参与这次大赛？

齐总：“鲁能康桥”作为济南第一个将泉水引入社区的房产楼盘，把房产开发与济南泉水文化进行了成功的结合，得到了房产界和消费者的认可。今年，济南泉水喷涌势头很旺，鲁能康桥在奠基三周年之际，赞助本次摄影大赛，是为进一步唤起济南市民爱泉、护泉意识，弘扬泉水文化。我们有责任把泉城泉水的文章做足、做透。

主持人：谢谢两位。

后记：采访过程中，齐志强的声音一直很轻。在他的办公桌上，我们看见《中国住宅创新手段》、《最优户型360例》、《地产营销》等等很多专业书籍随意堆放着。越是深入地了解“鲁能康桥”的开发过程，越能体会他的热情与康桥开发每个细节的思考的交融。也许，个中的艰辛和坚韧，非三言两语所能描述，年轻好学、良好的审美眼光和敏锐的市场把握能力最终造就了他和他的事业。而活在今天，就要积攒在未来的发展中具备突破性表现的实力，要思考产品还能不能做得更好？齐志强说。

 分享他们的快乐，祝福他们的明天。