小区公摊高达33% 多数业主对公摊去向不知情

    42平方米的房子，实际面积不到30平方米，100平方米的房子，一般公摊面积要20平方米……记者调查发现，岛城住宅公摊面积有的甚至高达33% 。业主往往关心的只是公摊面积的大小，很少有人关心公摊面积摊到哪里去了。“楼梯、电梯，应该只有这些吧？别的就不知道了。”问及此问题，多数业主的反映都是如此。而业内人士称 ，公摊面积远远不止楼梯和电梯。目前 ，业主个人没有一个畅通的渠道了解小区的公摊内容，即使拿到了小区的规划，也因专业知识不够看不懂，很多业主在不知情的情况下失去了自己的权益。

新闻调查

有的小区公摊高达33%

    每一个买房者一般都会睁大眼睛看看楼盘的公摊面积。

    “公摊面积当然越小越好。”准备买房的小徐今年6月就开始看房，“我妈都急了，前一段时间看了一套房子，交了定金，但因为朋友说不好，就退掉了，现在后悔死了。”

    和普通的买房者一样，小徐买房考虑房子的面积、朝向、环境、配套等，非常仔细，但当记者问到有没有考虑公摊面积摊到哪里去了，她的回答让记者愕然，“这是买房以后考虑的事，现在谁管那个，只要公摊面积小就行了，没考虑。”

    近日，记者走访了岛城不少小区，并针对小区公摊面积的问题进行了采访。记者发现，不同小区的公摊面积不同，即使同一小区，不同的楼座公摊面积也不一样。一般多层公摊面积在15% 左右，相对多层来说，高层公摊面积要多一些，因为多出了电梯井等配套设施，一般要达到20%左右。记者了解到，延吉路某公寓的公摊面积最高甚至达到了33% 。“这应该算是比较高的了。”在该公寓附近做房介工作的小赵说。

不知公摊都摊了什么

    “买房的时候一般都会告诉你吧，没什么别的可介绍了。”购房者小赵告诉记者。

    记者了解到，在售楼中心，售楼人员一般都会事先告诉买房者所购楼盘的详细信息，其中就包括楼盘的公摊面积，但很少有人告诉购房者公摊面积都摊到哪里去了。“很少有人问到这一块。公摊面积摊了什么，具体情况我们也不是很清楚，要是真的要查的话，就要看规划图了。”多年从事售楼工作的邱女士说。

    吴兴二路居民苗女士告诉记者：“我们家建筑面积是60多平方米，实际上使用面积只有40多平方米，就是因为有公摊面积和阳台什么的。”至于公摊面积摊到了哪里，苗女士不是很清楚。

    记者在采访中了解到，业主对自己的房子公摊面积是多少，算得相当仔细，但是公摊面积摊到了哪里，谁也没有办法说得清。

    “明明是买了42平方米，可实际上才有不到30平方米的使用空间，只能放下一张床，一张写字台，其他的再多了，就显得有些拥挤了。”不少业主很纳闷，房子缩水咋这么厉害，而且缩下来的“水”流到哪里去了，谁在受益，业主怎么也摸不着头脑。

想查公摊去向不容易

    “如果怀疑自己的房子连房产证上写的面积都不够的话，业主可以去房产部门申请重新测量，依法维护个人的权利。”业内专家告诉记者。

    为了查询小区的公摊面积摊到了哪里，记者联系到了市房地产交易中心，这里记录着房地产开发商与楼盘规划相关的各项资料。

    房地产交易中心工作人员告诉记者：“从1988年以来，房地产登记政策开始实施，以前的小区也有部分登记在册 ，如果业主所在的小区有相关登记的话，在八大峡巫峡路上的房地产交易中心有专门的科室可以提供资料查询，其中就包括公共资产或公摊面积这方面的查询。”

    “如果小区业主想查一下小区公摊面积的相关资料需要提交什么样的手续？”

    “市房地产交易中心一般不接受个人查询，需要物业或单位开具介绍信才可以，但这是以单位的名义进行查询，并不是以个人的名义。”该工作人员介绍。

    记者了解到，房地产开发商在楼盘竣工交付小区业主入住以后，就应该将小区的规划资料移交小区业委会，但实际上很少会有开发商这么做，业委会很少掌握小区的规划资料。

记者手记

谁借业主一双慧眼看公摊摊了些什么

    市房地产交易中心不接受个人查询，而且申请房产有关部门对房屋进行测量既花钱又费事，房产部门还不一定受理。

    记者调查发现，购房者购房后很少有人关心自己的房产面积是否缩水，“上哪去查？找谁去查？咱们也不懂这个啊！”这是业主对记者调查的普遍反映。

    “现在缺乏这样一个服务机构。市房地产交易中心的备案不允许个人随便查看是有理由的，这些也属于一些保密的资料，即使法院去查，也需要出具相关证明才行，更何况是个人了。”有专家解释，“在这一方面，还需要一些专业的人士去做才可以，规划图可以在市规划部门查到，但一般的个人根本就看不懂这些资料。”

    “这里面也有很多利益矛盾关系，公摊去了哪，谁在用，谁在以此渔利，业主不知道，业委会不知道，物业也不知道，但肯定有人知道，为什么不把小区的秘密公开，应该挖挖了。”业内一位不愿透露姓名的人士说。

    您小区有没有让大家都满意的好物业，有没有尽职尽责的业委会，有没有精打细算的业委会主任？欢迎拨打热线电话80889023向我们反映。

    文/图  记者 郭振亮  牛青青

新闻分析

小区公摊都有哪些？

    “广义上来看，小区公摊面积既有房屋又有土地，因为我们在购买房子的同时，开发商已经将小区内道路和绿地 、小区内办公房等配套用地的购买费用算到了居民的购房款中；狭义上讲，建筑面积由阳台、套内建筑面积和公摊面积三部分组成。”市业主权益研究会李义翔介绍。

    “按照国家有关规定，开发企业必须委托有测绘资质的单位进行房屋面积测绘。公摊面积计算方法为：整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房以及人防工程等建筑面积。可分摊的公共部分包括公用门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、垃圾道等，物业管理用房也可计入其中，比如物业办公 、工作人员值班及存放工具材料的用房。另外很多小区的开发商为小区配套的公用性用房也会计入其中，这样的房屋没有产权证。”李义翔说。

公摊是越少越好吗？

    “很多购房者认为，房子的得房率越高越好，这也不完全正确。”李义翔介绍，得房率往往跟小区的相关配套联系在一起，楼梯的宽度、公共走道、电梯的数量等，如果得房率特别高，只能说明房屋的配套不太好。

    李义翔称，得房率多高最合适，这没有固定的标准，主要涉及两个重要的方面：小区内的配套公用设施以及套型本身。“小区配套在地块开发的时候会有规划控制文本，给出了小区需要配套的最低面积比率，如社区用房、物业用房、物业经营用房等。开发商赚钱的思路不一样，有些不想做太多社区用房，就会把这部分面积控制在最低限度，会所、休闲等空间也不会考虑，最终这个楼盘虽然符合规范，得房率也高，但没什么品质，档次也不高。有些开发商想开发档次高、配套齐、舒适的小区，在房产预登记许可证上也标明将休闲等公用建筑计入公摊时，他们就会做比较大的会所、休闲等公用建筑，最终这个小区总的住宅面积占的比率可能会低一些，公摊面积会高一些，但小区整体档次高了，品质提升了，一样是好楼盘。对于套型本身，也不能盲目强调得房率，要看套型设计是否合理，有些套型的得房率虽然高，但进深很大，有很多走廊、暗间等，得房率就高得没有什么意义了。”

居民常常吃哑巴亏

    “一般情况下，楼层越高，楼层结构越复杂，公摊比例越高，多层的楼房公摊在10%到20%，而高层的公摊在18%到25%。房屋面积测量是个专业性很强的活，对于业主来说，大致测算一下房屋的套内面积或许还能胜任，而想把门道甚多的公摊面积搞清楚就很困难。目前的情况是，测量单位多数是接受开发商委托，业主没有独立的委托程序，由于对测绘项目不熟悉、界定不明、权属不清、使用范围不明晰，业主只能吃哑巴亏。”李义翔介绍。

    “我们走访了很多小区，发现目前很多小区的公共办公用房已被出租出去，更有很多房子被开放商廉价卖出，因为这部分房子没有产权证，开发商为了获取更多的利益卖掉了这些房子的使用权。这对开发商来说是一套房子赚两次钱，因为小区内居民在买房时已将这些房子所占的面积算到了公摊中去。开发商在这方面讳莫如深，大部分消费者又缺乏计算房屋公摊面积的相应专业知识，所以居民只能哑巴吃黄连。”李义翔说。

    李义翔还告诉记者 ，要想查公摊面积需要掌握总平面图、竣工图、房产登记许可证等相关资料，缺一不可，“前段时间有居民拿着规划图来找我看，单凭一张图纸根本不可能分析出来”。