30万买的房只能住27年 济南小产权房乱象调查

　　大众网记者 王宗阳

　　家住济南柳埠镇的老李买了套小产权房，最近有点忐忑：《不动产登记暂行条例》3月1日起施行，房屋建筑所有权等十类不动产将进行统一登记，他很想知道，小产权房能否搭上这次的顺风车一起“转正”？他很害怕，新规出台后小产权房会不会被取缔？

　　济南市小产权房占到了房地产总量的20%以上。国土资源部门表示，作为一个“老大难”问题，既不能给它办证也不能一下取缔。未来，进行“分类处理”或是条出路。

　　济南南部山区有不少小产权房依山傍水，价格不高，很多城里人来买房。

　　市场乱象：土地随意转包，有的小产权房都住不了30年

　　“我这两天很忐忑，真不知道以后政策会咋样……”家住济南柳埠镇的老李3月8日见到大众网记者时，一脸的迷茫。今年53岁的老李，还有两年就退休了。他说，当初他和家人带着老父亲来南部山区玩，看到柳埠河沿岸建起了好几排房子。“父亲80岁，身体还算硬朗。老两口时常怀念农村的生活，于是我决定花30万元，买了一套带小院的平房。房子依山傍水还带块地，老人能种花种菜。”

　　最初，老李住得很踏实。“农村土地属于村集体，这我是知道的。就算办不下房产证来，也有70年的使用权。”老李说。可让老李没有想到的是，这房子不仅办不下房产证来，而且只能住27年。据了解，老李买的房所在地点属于该村所有的三荒地。按照我国土地管理法，开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业或者渔业生产的，经县级以上人民政府依法批准，可以确定给开发单位或者个人长期使用，使用期限最长不得超过50年。

　　经大众网记者了解，村里早就将这一块荒地承包给了济南市的一家公司，在荒地上盖房子的人实为该公司的一名员工。他以个人身份，从公司的50年中又“承包”了30年，老李买到房时，实际上能住的时间只剩27年。尽管如此，老李仍然不愿意说出这房子的具体地址。“小产权房肯定是不合法的，我怕真被取缔我们都没得住。”老李说。

　　市民热议小产权房问题，盼小产权房能“转正”

　　期待已久的《不动产登记暂行条例》已于3月1日起施行，房屋建筑所有权等十类不动产将进行统一登记。在采访不少购买了小产权房的市民时，他们向大众网记者表示，像老李面临的问题，实在是小产权房问题中的普遍现象。家住槐荫二环西路和新沙路交界处新沙小区的王先生告诉大众网记者，前年他买了一处小产权房，只有34万元，单价不到2700元。“很多人刚需买房，便宜是王道，手里钱不够，也顾不上房产证的问题。如果这里以后涉及拆迁，很可能得不到补偿。”王先生说。

　　“锦绣川水库附近的村里，有很多小产权别墅，我就在那儿买了一套。”就职于经十路上某大型企业的俞先生说，村委在小产权房交易过程中有利可图，一些别墅就建在了水库边上，不过没有合法的手续。“我前几年买这套别墅花了80万元，现在想想有点后悔，害怕哪一天真的被取缔了。” 俞先生说。

　　不少市民与卖房中介表示，《不动产登记暂行条例》中提出，集体土地所有权和宅基地使用权等10类不动产权将列入统一登记范围。未来能否让小产权房合法化？哪怕多交点钱补上相关的手续，也比这样一直处于“走钢丝”的状态好得多。

　　记者调查：小产权房并无产权，使用期满易吃官司

　　在采访中大众网记者注意到，市民反映比较集中的问题，是小产权房使用期满后房子的归属，是续交一定费用继续住，还是由卖方收回房屋？显然，二者都存在一定的争议。

　　为了弄清“小产权房居住到期后到底归谁”这个问题，大众网记者采访了济南市律师协会法律援助与公益委员会委员、山东齐鼎律师事务所主任律师李晓燕。李晓燕分析，首先小产权房不是法律概念，而是一种约定俗成的称谓。所谓小产权房，是在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用。因此小产权房没有产权，不受法律保护，更没有房产证。李晓燕说，其次是使用时间。住宅用地建房，使用期一般是70年。然而小产权房并无法律依据，具体使用时间要看双方的约定。因小产权房使用期问题对簿公堂的案例很多。严格地讲，农村集体土地使用仅限于村集体成员，因此这种小产权房买卖本身就属于无效交易。在判定时，原则上要由村集体收回土地，并退还购房款。但购房者已对土地上的房屋进行了装修等附加变动，没办法原样退还。这时候一般由评估机构对房屋进行评估，然后退还购房者部分市值房款。

　　这样看，市民在购买小产权房时的确需要谨慎。不仅房子使用期较短，使用期满了也容易吃上官司，并且难以收回全部市值房款。

　　专家建议：小产权房市场太庞大，分类处理是出路

　　日前，山东省国土资源厅不动产登记管理处负责人明确表示，小产权房没有产权。新规是通过登记更好地保护公民的私有财产，建立统一平台汇总不动产信息。国家通过这个平台更好地掌握不动产总体的状况，但不能登记任何不合法的东西。

　　如今全国的小产权房市场非常庞大，如何引导并科学处理，在今年全国两会期间，这个问题也引发代表、委员的关注。

　　全国人大代表、清华大学教授蔡继明认为，小产权房是不动产登记制度一个绕不过去的问题。不动产统一登记制度的实施，以及农村宅基地的统一登记都将对解决小产权房的问题形成倒逼作用。他说，很多城市中，小产权房平均占到了当地房地产总量的20%，高的达到40%。作为没有明确产权的土地附着物，它已形成一个庞大的市场，不能一拆了之。他认为可以分类处理：对于城市规划区外违法建设尤其是占用耕地的，必须依法取缔；但像那些符合土地利用总体规划和城乡建设规划，在一定的时期内，补交一定的土地出让金，变成合法的房屋和土地，就可以给合法手续。

　　蔡继明建议，在符合规划和用途管制前提下，农村集体经营性建设用地与国有土地同等入市、同权同价，小产权房的土地成本优势不复存在，可从根本上解决问题，也有利于制定分类治理办法，统计和清理各地存量。

　　全国政协委员、华夏新供给经济学研究院院长贾康与全国政协委员、著名经济学家厉以宁都认为，一些城市发展中出现“自主城镇化”模式，主要现象就是小产权房丛生，与现行诸多制度产生冲突，也为后续管理、产权登记、交易等诸多方面增加了极大难度，需要国家出台具体的分类处理政策，而不是简单拆除或鼓励“转正”。