最近,温州购房团又一次成为人们关注的焦点,说它“又一次”, 是因为从1998年以来到现在这六年间,温州人集体买房这种行为从来 没有停止过,他们从自家门口买到临近的浙江、杭州和上海,从经济 发达的地区炒到了不发达地区,又从省会城市买到了地级城市,甚至 县级城市。 温州购房团所到之处总能掀起大大小小的房地产业的波澜。据报 道,温州的炒房大军人数将近10万,用于购房的资金在一千亿元上下, 哪个地方将是“温州购房团”的下一个采购目标,各地政府在面对即 将到来的“温州购房团”这个问题上又应当采取什么样的措施? 我们就此听一下:国家发改委宏观经济研究院的常修泽先生和清 华大学房地产研究所的副所长季如进先生的观点和看法。 我们先来看温州人自己说:上海世贸滨江花园,从去年这个时候 的一平方米一万三千块钱,到现在的一万九千块钱到两万四千块钱! 是有他们的功劳的,他们是功不可没!他们是怎么能够把这个房价炒 到这么高的? 常修泽:这里面有一个对原来的房产的价格,与他炒作以后形成 一个新的价格,这里是有一种放大了的市场需求。本来市场需求是比 较旺的,在这个“旺”的基础上又加大了一块。 季如进:炒上去,并不完全是他们的影响,但是有相当重要的成 分是他们的影响。 因为任何一个项目,它的房子是有限的,买到了以后再通过各种 包装、宣传,这样的话,后面的人一看房子卖得很好,可能就想跟进, 跟进的时候他们集体涨价,而且他们作为团购的话,谁降价也是不允 许的,所以这样慢慢越炒越高。 集体购买会对后来者产生什么样的影响? 季如进:集体购买就要炒房价,我是花一万三买的,现在马上我 们就宣布,这个房子以后要涨多少钱,把舆论造出去,大家就接着买, 就像股票一样,它就往上涨。所以说用炒这个字最能形容,它是煽风 点火。 它实际上是一种虚拟的需求,房地产我们说了,只要有市场它就 会存在着炒作现象,这个是作为个案来说无可厚非,但是成风以后, 这样的话必然造成了一个虚假的,我们叫泡沫也好,给它吹起来了, 这个项目怎么好怎么好,这样的话大家就想跟进,跟进到一定时候, 他不是说这个房子最后我要,而是借着这个时候再出手。 常修泽:为什么在我们国家这么大的版图上,炒房的这个行为主 体是温州人,这个本身就值得我们从宏观层面进行分析,我想跟改革 开放以来这20多年当中,温州人率先推进市场化的进程有关。因为我 曾经计算过,在中国31个省市自治区当中,哪个省市场化程度最高, 我用财产关系进行研究,从所有制关系进行研究,在整个工业里面国 有的比重和非国有的比重,哪个非国有的比重最高。我把大陆上31个 省市分析了以后发现,全国的平均数国有比重47%,民营的就是53% .但是在浙江省,它的国有比重只有20%,非国有比重,也就是民营 的比重占80%!这个数字表明,大陆上的31个省市自治区当中,浙江 是民营化程度最高的地区。 这个比例数高,跟他们拿出这么多钱去炒房,有什么直接关系? 常修泽:有关系,这是我们从宏观上分析它的实力。由于这个地 区民营经济比较发达,私人财产的比重比较可观。再加上它的工业化 进程快,城镇化进程快,使温州这个地区有三化推进速度比较快的特 点。三化:一是市场化;二是工业化;三是城镇化。由于这三个化的 迅速推进,而且在国内居于比较高的水平,所以使当地的老百姓、当 地的群众有比较雄厚的资金实力,因此它具备可靠资金作为一个支撑 的条件。 但是,有那么多东西可以投资,为什么偏偏选中房地产? 季如进:主、客观条件决定的。温州人在主观条件上,为什么在 别的地方出不来!除了意识还有资金,这两个温州人正好具备了,这 是主观条件;客观上,房地产的增值空间是存在的,而且现在来说, 它又是我们国家的支柱产业,我们全国都在加快小康建设,住房这个 问题应该说房地产业还有一二十年的火爆的时间,这样它的升值空间 大,客观上提供了这个,所以在温州出现了炒房团。 “温州购房团”所到之处,给当地带来了什么样的影响,给当地 的房地产界带来什么样的影响? 常修泽:本来房产是中国下一步的居民的消费热点,同时,房地 产这个房产本身也有一个投资的性质。它这种东西很特殊,这种商品, 带有双重性,兼有生活消费品和投资品的双重特征。不完全等同于、 相似于一种股票、债券、期货,那种完全的投资品,也不完全等同于 像家用电器这种生活必需品,它一方面是消费品,一方面是投资品, 因此炒房团到了这些地方之后,我觉得它放大了这个市场的需求。 季如进:对于当地的房地产商来说,肯定是乐得合不拢嘴,有人 帮我抬房价。虽开心之余也不完全如人意,因为要团购的话,它要压 价的。买你一栋楼、买你一层,你当然要给我让很多点。但总体而言, 对当地房地产商来说,是件高兴的事。 常修泽:应该是对当地房产市场的一个推动。它释放了一个信号, 就是有市场需求,而且市场需求比较可观,所以对开发商来讲是从一 个方面,给他提供一个市场的空间。 这是开发商,那对当地银行来说这是一件好事吗? 季如进:从我个人来说,我最担心的就是银行资本的大量介入, 因为1992年、1993年那场房地产业的大起大浮,最后导致全国的宏观 调控,那里头一个根本的原因就是银行的钱通过各种渠道,当然主要 是不少政府行为,进入了房地产业,全社会的投资很大一块集中在房 地产业,一旦下面的盘接不下去,这我们就叫泡沫破灭了。 那对银行来说短期的财务报表,会做得很漂亮。 季如进:对,但是作为炒房团,即便它有一千亿,我不敢相信这 个数,也可能大也可能小,不可能绝大部分的人一点不贷款,这样如 果时间放长一点,如果这样炒房成风,每一个人比方都用30%的定金 首付,然后我就贷款,这样一旦到了接不下去了,怎么办?我就把这 个账全甩给银行了,银行兜底!所以最大的风险在这儿,银行一旦这 样,您刚才说短期是个优良资产,但长期大量的钱都进入到这里,就 麻烦了。 常修泽:关于银行,这里潜伏着什么问题了。刚才咱们也扯到了, 由于这里边它是放大的市场需求,人为地推上了房产的价格,如果这 个东西能够正常的运转的话,还尚可,因为这里多少潜伏了一些房产 的泡沫在内,现在假如说有某种事件或某种因素导致泡沫的破灭或者 链条的中断。因为大约有70%左右,就算一半的购房款是从银行贷来 的,等于把银行拖到这个经济活动当中来了,有一半到70%是银行的 钱注入的,如果一旦这个链条断裂,或者说这个泡沫的破灭,这个购 房者就难以支付银行的贷款。 风险,在未来潜在着。 常修泽:因为现在银行的不良资产已经比较严重了,前不久温家 宝总理在政府工作报告中讲,我们国有银行的不良资产率在20%左右, 绝对额近两万亿元人民币,这是公开的政府报告讲的,现在已经有这 么大的不良的信贷,如果再出现这个问题,就是雪上加霜。 对于当地政府来说,有一个温州购房团来大规模购房,这是好事 还是坏事呢? 季如进:应该因地区而宜,刚才我说了,炒房在一定的时候,最 初有时候可以起到一点好的作用,大家都不认识这个项目,也都不了 解这个情况,这个时候一炒把人气炒起来,或者宣传出去,这样的话 可以推动这个市场的相对发展,但是因为这个里头不会增加一分钱的 财富,作为全社会而言还是这些房子,无非他赚的钱必须有人去支付, 不是政府支付就是最后的消费者支付,所以对当地的经济,就像强心 针一样,但是这一针过去以后,任何一个地方,房地产市场和国民经 济是密切相关的,你这个地区产业结构,你这个城市没有一些支柱的 产业,最后这个商铺也好,写字楼也好,住宅也好,吸引不来人气, 政府要长远一点看。 常修泽:对这个问题我想我们还需要做深入的分析,温州炒房的 经济活动除了炒房者本身这个主体之外,它有四类相关利益者,我把 它叫做相关利益者,有四个主体,每个主体的心态并不完全一样的, 我说四种主体有八种心态,第一个主体是政府。政府跟政府是不一样 的,我分析了地方政府的心态,大体上有两种,一种是属于它着眼于 启动市场和培育市场的,这样它就持有一种比较欢迎的态度,想借助 温州市场经济力量来搞活本地的经济,搞活本地的市场;另外一种也 是政府,它着眼于规范市场和完善市场,像南京、杭州已经出禁炒令 了。他们着眼于规范市场和完善市场,它就要采取一些相应的措施。 也就是在市场发育的不同阶段,政府心态是不一样的。 第二说金融组织。说到银行,这里边银行这个相关利益者恐怕也 有两种不同心态,一个就是刚才咱们说的着眼于短期的放贷,我追逐 银行的利润最大化,这是一种。另外一个就是我既考虑短期的放贷, 短期的盈利,同时我要着眼于未来的风险,着眼于金融风险,那么在 操作面上也不完全一样。 第三个利益相关者是开发商或者叫房产的开发企业。企业的心态 实际上仔细研究也不完全一样,一种是属于比较单纯考虑,通过我的 楼盘的建设和售出,然后把资本收回;另外一种开发商,它有战略的 考虑,我要考虑我的品牌,我要考虑我的长治久安,我的长远的发展, 我要考虑小区建成以后是不是能及时的入住,造成一种人气,就是有 一种长远考虑的话,跟短期考虑也不完全一样,这是第三个相关利益 者。 最后第四个相关利益者是居民、老百姓。其实老百姓跟老百姓是 不一样的,作为想买房的老百姓和有房子想出售的老百姓,同样是老 百姓不一样,我想购房老百姓,你把这个房价给炒上去了,增加了我 的支出,我当然不赞成,反过来说,另一部分家里有房,还想保值增 值,想出售的,想卖房的,正好你们几位给我抬上去了,我可以搭便 车,我也把它推出去,这也是老百姓,这也是居民,就是购房的居民 和准备待价而沽的居民心态也不一样。退一万步讲,即便人家就是炒 了,炒有什么不对?有什么不好?人家按市场价买进,等它升值之后 再卖出,这完全是符合市场规律市场规则的,凭什么指责人家说:炒 就不好? 季如进:我说的是不要成风,“炒”永远是有的,只要有房地产 市场,从一开始,到房地产市场存在,这个“炒”是存在的,但是如 果成风了,集中砸向一个城市,这个中等城市的承受力是很有限的, 这儿的老百姓是要倒霉的。 如果按照是否利于市场经济的发展这个角度去看的话,温州人炒 房这件事情应不应当去封杀他们呢? 常修泽:它作为一种投资的行为,只要不对宏观层面产生影响, 我们应该去允许它做。 截止到目前为止,温州炒房团对宏观经济有没有产生影响? 常修泽:宏观层面的影响,刚才我有一种隐忧,就是我担心这种 活动由于人为地抬高价格之后,会不会遇到另外一种情况的撞击。比 如说,某一种事件而造成一种断裂,构成一种金融的风险,这不是微 观的问题,这是个宏观的问题。 在香港有一段时间楼价畸高,现在是有产者都变成了负资产,这 是不是叫一种突然事件? 常修泽:我也担心,我们现在说他们是富人,是富裕的富,会不 会有一天被套牢以后变成负人,正负的负,他一旦变成了负资产的所 有者,负资产的拥有者,由于它是借助了一部分银行的信贷,借助了 国有银行的信贷,等于把国有银行给拖进来了,这个是宏观层面需要 审视的问题,因为这个问题要从微观看,人家投资于房地产无可厚非, 但在宏观层面这会带来某种影响,这是应该值得忧虑的。 国家经济建设在很多方面都急需用钱,温州人手里有这么多闲散 的资金,怎么能够把他们闲散的资金用到该用的地方去? 常修泽:这个问题很重要,我们现在一方面经济建设需要资金, 去年的银行信贷增加了,新增银行信贷规模是两万九千九百亿,将近 三万亿,去年新增的贷款规模,原有就十几亿,新增了300亿,今年 的计划是新增两万六千亿,2.6万亿,为什么呢?据我初步的调查研 究,估计浙江省大约有八千亿的民间资本,八千亿左右。江苏大约有 九千亿左右,上海有五六千亿左右,长三角地区,这三家,江浙沪大 约两万五到两万六千亿,民间资本力量比较雄厚,因此我们要想法启 动这笔资金,至于整个对于刚才我们讨论的这个议题,我们把镜头缩 到这个议题上,这是一个新情况,这是一个新的问题,应该说我们还 缺乏经验,缺乏很完备的对策思路。 季如进:主客观条件决定了温州炒房团的出现,开始我说它主观 是好的,但是好的背后有一个温州人要考虑一个问题,你自己当地人 的总体素质,人才、科技如果不行,在下一次产业结构变革中你可能 就要被淘汰掉。 在温州人炒房这个问题上,地方政府应当如何作为,各种观点莫 衷一是。有的说,地方政府应当听任市场的力量去调节,有的说,地 方政府应当进行适当的提醒,还有的说,地方政府就应当着手去干预, 但无论怎么做,温州人购房团的出现无疑给地方政府提出了一个难题。 其实,最重要的应当是温州人购房团手中握着的那一千个亿的闲散资 金!现在国企改造需要钱,各种经济建设都需要钱,如何能够把温州 人手里的这部分闲散资金用到最需要用的地方去,恐怕是一个新的课 题。(网文)
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