大众网新闻

　　2004年房价究竟会涨会跌？这是目前省城楼市最关注的一个话题。
从2001年开始，济南楼市一直呈现出繁荣的态势，这种红火一直延续
至今，居高不下的房价使普通购房者望“房”却步，人们对房价是涨
是降的议论开始越来越多。
　　日前，本报记者就此采访了世纪阳光营销代理公司总经理赵继清。
　　影响房价因素众多记者：2004年，济南市房屋价格出现了上涨现
象，作为专业的房地产营销代理机构，您认为导致房价上涨的主要原
因是哪些？未来的发展趋势如何？
　　赵继清：房屋价格攀高受地价上涨、容积率下降、建材成本上升
因素影响，从实际开发成本角度考虑，目前济南房价可下降空间不大。
近两年的成交价不断上升，但销售量没有因为价格上升而回落，这说
明市场需求仍然旺盛，购买力也在上升。另一方面，土地价格逐年上
涨，建材价格同样大幅度上升，这必定会反映在2004年的房价上。
　　同时，房价再大幅上涨机会也不多：一方面，济南房价累积涨幅
已非常可观，市场有一个盘整、消化的需要；另一方面，政策未定因
素对房产投资客信心打击很大，他们追涨热情减少，观望情绪增加。
　　我个人认为，2004年济南房地产市场的供给和需求大致持平，供
略大于求；房价稳中有升，但涨幅趋于平缓。从结构来看，目前济南
的商品房以外环线为界，外环以内约占2/3，外环以外约占1/3，但问
题是普通商品房（单价为3000元及以下的商品房）约占总量的1/4，
这一比重还大大不能满足需求。去年市政府加大了重大工程配套商品
房的建设，力求使比例达到70％，加上今年政府会采取一些必要的调
控措施，相信会对房价有所影响。
　　由于政府限制容积率的政策发布，加之市中心的土地资源有限，
2004年济南中心城区的土地成本将继续上涨；并且“黄金地段的精品
意识使物业品质提高，也使价格自然上涨，预计市中心的楼盘将会
出现供不应求的局面，房价仍将走高。而结构性矛盾的突出，及意味
着投资回报缩水的租金下滑，使高端市场的疲软之态开始显现。
　　郊区化趋势明显中档产品走俏
　　记者：作为济南本土的专业房地产营销机构和策划机构，您认为
济南市位于哪些地段的房屋价格会继续上涨？在地理位置的选择上，
您认为消费者会更趋向于哪里？
　　赵继清：住宅郊区化趋势在2004的济南楼市将更加明显。2003年，
济南市区拆迁难度加大，市区未来的土地供应量已经迅速下降。到目
前为止，内环线以内可能开发的土地已是很少，再加上交通加速建设，
近郊的中档楼盘将会放量，其价格将主要集中在2500元～3500元/平
方米的中档物业。
　　根据我个人判断，猴年济南各区域板块之间的比重会有所调整，
外环线内供给偏紧，外环两侧有所放量，外环线外新盘迭出，供应重
心由内向外逐渐转移。从供求状况来看，外环线以内仍将是卖方市场，
而外环以外则可能是买方市场，这导致总量上还是大致平衡的。
　　从2004年开始，外环线以内开盘项目会继续减少，济南的新盘供
应将全部集中在市区外围，有的甚至是在外环线以外，因为外围土地
取得的土地成本相对较低，这些地方的房价也不会很高，有可能带动
济南房价的总体指数适时走低。预计2004年，外环线到外环线之间的
住宅是很好的地段。
　　就具体产品而言，今年低于4000元/平方米的房子仍然好销，据
我公司投资研究及顾问部的专业数据分析，从商品房成交价格段来看，
2002年2000元～3000元/平方米的成交商品房所占比例为52％，2003
年这个比例下降为38％，而3000元～4000元/平方米成交的商品房从2
002年的22％升至2003年的30％，可见价格段中位已逐渐向3000元～4
000元/平方米的中高档房转移。在大规模旧改、市政建设仍在进行的
背景下，这种价位的房子将会有强劲需求。
　　而每平方米在5000元以上的非高档住宅可能要进入滞销的状态。
由于有效购买力的制约，目前这些价位的住宅，特别是在地段稍边远
地区，已经是有价无市了，即使在拍卖土地上所建住宅价位提高的话，
在外环线以外的房子也不应高到这等价位。若是用等待水涨船高
来销售原来高价房，开发商在资金周转上就会先输一筹。
　　继续繁荣平稳调整记者：您认为2004年济南市的房地产供需关系
将出现什么变化？市场将呈现怎样的发展态势？
　　赵继清：今年济南楼市政策面未定因素较多，银行信贷规模下降、
为抑制过度投资但尚未明朗化的“期房禁止交易”等，均可能对楼市
产生滞涨效应，使目前市场中的供求持平，向供略大于求转变。
　　继续繁荣是2004年济南房地产市场的主线。我认为，不仅如此，
这一繁荣局面还将保持至少5年时间，或者说，2004年的继续繁荣是
由济南房地产市场还有5年的繁荣期所决定的。
　　同时，“平稳调整”是一条副线：一是政府继续鼓励低价位住房
的开发建设，这有利于抑制绝对房价的结构性上升；二是政府继续理
顺旧房的拆迁制度，同时适度降低拆迁强度，这有利于缓解这几年新
旧住房的过分抢手和住房价格的短缺性上升；三是政府可能会颁布一
些禁止炒卖楼盘的规定，这有利于抑制虚假需求，拧干需求中不实的
水分，降低住房供不应求的程度。
　　我认为，调整的综合结果是：低价位住房供应的紧张状态有所缓
解；过去几年来需求和房价较快上升的势头会得到抑制。但不仅平均
房价不会下降，而且单项房价下降的可能性也比较小。最可能出现的
结果是平均房价和单项房价上升的速度减缓了，或者说是价格上升的
幅度比较平稳。对此，市场的各个方面应该有充分的信心，2004年温
和调整下的济南房地产的稳定是完全可以预期的。

编辑：