“对现行的房地产企业税制进行改革已经是中央既定的
方针，至于物业税的出台目前还没有明确的时间表，但是肯定会先在
一些发达城市进行试点。”2月17日，税收界某权威人士向记者透露。
　　据记者了解，目前房地产企业缴纳的税种多达14个，而近年来房
地产企业涉税案件也呈现出大幅上升的趋势。与此同时，房地产开发
热也为国家的宏观调控出了难题。不久前，央行行长周小川就在公开
场合表示，城市土地管理由土地批租模式向财产税制度转变，有利于
理顺中央和地方的事权关系，对宏观调控会有重要的影响。据中央财
经大学税收经济研究所副所长刘桓教授介绍，所谓的财产税制简单地
说，就是向房产的拥有者征税，将土地增值税、房产税(城市房地产
税)等现行的税种合并统一为物业税。使得房产的购买者在买房阶段
税费降低，在拥有房产后则要逐年缴纳物业税，即将原来间接向房产
消费者一次性征收的有关税种变为逐年向消费者直接征收。
　　刘桓认为，物业税一旦开征，房地产价格必然下降，但是在刺激
消费的同时，也会抑止人们购买第二套住房和大户型的行为。北京大
学房地产专家董黎明教授则更进一步指出，“这对于房地产开发业的
‘别墅热’将是一个很大的打击。”
　　房地产税制亟待规范
　　事实上，早在去年10月召开的十六届三中全会上，有关《完善社
会主义市场经济体制若干问题的决定》中就曾明确指出，“实施城镇
建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取
消有关收费。”
　　而在不久前，有关部门又在内部召开了有关中国房地产税收问题
的高级研讨会，与会者包括国税总局各相关司、局的司、局长，国土
资源部土地利用司的副司长，国家统计局投资司司长，以及相关行业
协会负责人和来自部分高校、研究院的专家学者。据记者了解，到目
前为止，这是有关房地产税收问题最高级别的研讨会。
　　在研讨会上，中国国土资源经济研究院的关凤峻院长认为，目前
我国的房地产税制存在税种复杂、重复征税的问题，例如同是对房产
保有和使用课税，房地产税适用于外国人，而对国内法人和自然人则
设房产税和土地使用税。与此同时，又存在税种课税范围狭窄，税基
覆盖不全的问题，例如房产税和城镇土地使用税征税范围仅限于城市、
县城、建制镇、工矿区。而城乡结合部则在客观上成为非税区，因此
助长了对耕地的占用。此外，许多专家都认为，只在房地产的买卖过
程中课税不利于避免土地闲置和低效使用，而过高的土地增值税和极
低的土地使用税又限制了房地产的合理流动。刘桓教授就此进一步分
析说，“目前的房地产税收政策是向房地产企业一次性征税，再由其
转嫁给消费者，因此必然导致房地产价格高企，从而影响到房地产市
场的启动，也不符合国际惯例。”
　　因此，有专家建议对房地产保有环节征税，即对房地产的拥有者
征税，税基为所拥有房地产的评估价格。首都经贸大学城市经济系主
任丁芸教授更进一步指出可将房产税和土地使用税合并，在财产税上
统一设置房地产税。
　　开征物业税大户型引力将下降
　　另据消息人士透露，目前虽然还没有制定明确的房地产税制改革
方案，但是管理层和许多专家都倾向于向房地产的拥有者征收具有财
产税性质的物业税，由此将以前向房地产企业征收的部分税种改为直
接向房产购买者征收。
　　其大致的方案是，根据房产价格按比例逐年向拥有者收取物业税，
同时对消费者拥有的第一套房产实行免税或减税政策，而对消费者所
拥有的其余房产可能会课以更高的税率。
　　据刘桓教授分析，由于目前的有关税费大约占到房地产价格的30
%至40%，因此一旦开征物业税，必然导致房地产价格的大幅下降，从
而达到刺激消费者购买的目的。另一方面，消费者为了避免以后背上
沉重的税收负担，也会更倾向于购买经济型住宅。而对租房者来说，
其房租中由于含有物业税，可能租金会比目前高。
　　谈到对房地产企业的影响，刘桓认为房地产企业的税收负担肯定
会有所减轻。但是董黎明教授对此有不同看法，他认为由于目前对房
地产企业课征的房地产税最终也是被转嫁给消费者，因此课征物业税
可能对房地产企业的税收负担影响并不大。
　　不过，刘桓教授和董黎明教授一致认为，开征物业税必然对房地
产企业的投资方向产生影响。迫于物业税的压力，对消费者来说，房
地产企业推出的所谓“大户型”、“豪华别墅”必然会降低吸引力。
刘桓还进一步指出，由于是对房产的拥有者征收物业税，因此对开发
商来说，未来如果房产空置，除了要负担贷款利息，还要负担物业税。
因此会迫使开发商加大促销力度。
　　征管难度大政策有待明朗
　　针对开征物业税是否会导致消费者负担加重的问题。有业内人士
表示，开征物业税目的之一就是为了刺激房地产消费，因此一定会考
虑消费者的实际承受能力。
　　而根据十六届三中全会关于税收制度改革的原则，“简税制、宽
税基、低税率、严征管”将是未来税改的方向。对此，国务院发展研
究中心副主任李剑阁日前曾公开表示，将来征收物业税一定会结合购
房者的经济承受能力进行设置，这样不仅不会增加居民的负担，还会
促使地方政府改变其短期行为，更关心投资环境。
　　“像个人所得税一样，钱多的人就是要多交。”中国房地产及住
宅研究会的包宗华常委副会长认为，对公民财产征税是必然趋势，而
征税的多寡必然和公民拥有财产的多少相关。另据有关专家介绍，国
外开征物业税的国家大多针对特殊人群或房地产的特殊用途有一些减
免税条款。
　　对此，刘桓教授分析说，作为财产税，物业税具有调节财富分配
的功能，因此对消费者第一套房产可能会采取免税或减税的政策，因
此主要是对消费者拥有的第二套住房征税。
　　但他同时也指出，就目前来看，物业税的开征在技术和操作上还
存在较大困难。“主要是监管难度偏大，个人账户监控复杂，如何鉴
定第一套住房，如何征收都需要积累经验。”他还举例说，对于第一
套住房的确定还应有一些原则，例如夫妻各买一套住房或是未成年子
女拥有住房，都不应该算作只拥有一套住房。
　　董黎明教授也认为，就目前的条件来看，物业税一旦向个人开征，
如何征管是一个很棘手的问题，“除非是直接从工资卡里扣除，但是
许多房产拥有者并没有工资卡。”
　　而对于已拥有住房的消费者应如何征物业税，专家们也存在较多
分歧，有专家甚至建议消费者除非确实必要，否则在政策明朗以前最
好先不要购置房产。
　　对房地产业来说，也许还很难用“好消息”或“坏消息”来概括
开征物业税的影响，但毫无疑问的是，一场由开征物业税引发的风暴
正在酝酿中。