投资是生意，理财主要的目的是使得我们的财产保值和增值，由
于通货膨胀，使我们的现金没有办法保值。所以我们必须采用一些理
财的办法，比方说，国债，债券，购买不动产，包括房产。我们今天
主要谈的就是买房。
　　谈到买房，其实又不纯粹是一种理财和投资的行为。在座的各位，
想买房的人我估计有一半以上，并不是想投资，实际是自己居住，改
善生活的需要。房地产有一个双重性。如果投资黄金，黄金就放在家
里，没有任何的使用价值。现在到银行开一个户头，买黄金，金子不
用拿回来，银行都替你保管着，而房子是不同的。我们买了房子以后，
有实用价值。所以我们买房子的时候，是在实用和投资当中，两难的
选择。恰恰是这些特征，把我们老百姓的钱套进来。如果是黄金，大
家投资的时候，都很简单，觉得反正没有什么实用价值。而房地产，
大家一看这个小区很漂亮，我买了能住，如果住不了，还能够投资。
很多人觉得一定有投资的前景。但是我实话告诉大家，投资一定不是
老百姓所干的事。如果谁都能投资，都能赚钱，这就不叫投资，这是
国家整个经济发展水平提高了，老百姓的财产就增值了。这跟投资无
关。投资永远是少数人和专家的事。
　　可能大部分的工薪阶层，还是有这种买房的需求。我建议大家跟
父母去借首付款。我特别主张年轻人买房子置业。关键是他在人生当
中，迈出最重要的一步：独立了。我也希望在座的父母能够支持孩子，
独立出去。10万，20万的首付，然后买一个30万的房子。如果孩子一
个月的工资是2000多。就让他供这个房子，当一个人供了楼之后，这
个人的脾气，和人的禀性马上就会发生变化，非常认真考虑生活当中
每一步，因为他知道，如果我再乱来，那我的工资就没有了，我可能
就供不起这个楼，可能就有很多麻烦。让年轻人承担上责任，是我们
年长一辈人教育孩子的一个办法。实际上让他自己承担责任，比家长
给他买一个现成的房子好得多。整个社会，如果年轻人都来供房子，
社会也会稳定。所以在供楼的问题上，大家一定要想清楚，到底自己
拿出多少百分比来供房子。因为这么多人，真的是很难把这里的道理
都弄明白。因为不同的人群是有不同的要求的。在这种情况下，我想
跟大家讲，首付款和供楼之间的关系。首付款可以找朋友借，但是供
楼的钱一定要想清楚。
　　现在北京市新房子平均的租金回报率不到5％，银行的利息都不
止5％。所以如果你要是全款买房，如果大家有闲钱比存银行好五倍，
这是一个很好的办法。目前，国内的内销房，新房，二手房的租金回
报大概是5％。有些开发商打出来8％，10％，还有租金保障，还有租
约销售，这些都是骗人的。如果有人反对我的意见，可以把合同拿来
给我看。我告诉大家，一定完不成。我见过很多带租约销售的合同。
每个发展商会请三到五个律师帮他做这个活动，设定了很多不违法，
但是在商业技巧上非常高超的陷阱套我们这些人。我们从字面上感觉
还可以，但是你会看到，如果租客违约，你顶多能拿到一个月的租金，
这个时候他就跑了，而你就开始背上了100万的房子。房子是卖给你
了，但是跟你签一个两天租金保障，你去看一下那个租约内容，一定
是：如果我违约，房子你不能退，我赔你一个月的租金。这样发展商
套了100万的钱，他再还你8000块钱，他就可以彻底跑掉。这样的合
同太多了，表面上特别好。一个月8000块钱的租金，两年，感觉特别
好。但这里面的违约条款，给他定的是还一个月的租金。然后就开始
跟你履行租赁合约。这是两个合约。如果租赁合约不履约，房子不能
退。这时候你自己要租房子，我告诉你能租多少钱。这种陷阱特别多。
我告诉大家，第一，买房子的时候，实际上，我们在电视台看到很多
诈骗、欺诈的这些活动，都是因为我们贪财。天上不会掉馅饼。既然
能够投资回报8％，他自己干嘛不弄呢。
　　所以在投资回报的问题上，我告诉大家，不要相信超过5％，而
且会越来越低。大家现在看到，1998年买房子的时候，那个时都是期
房。但是，现在大家看看，北京到处都是现房。说明什么问题，说明
现在房子开始从卖方市场转向买方市场。开始供过于求。为什么有这
么多的广告告诉大家房子很多呢，这些广告是有钱人出的，不一定是
真的。在这儿说一句开玩笑的话，过去，天天说无产阶级文化大革命
好，但事实不好，大家都知道他不好。到底是不是一派大好形势，要
看有钱人说什么。所以我告诉大家，现在投资买房一定要理性。如果，
大家有购房需求，肯定是要买房，这个没什么好说的。但尽量去买现
房，不要买期房，由于现在房地产政策的变化，导致很多开发商资金
链条都非常脆弱。
　　市场不相信眼泪，市场不相信弱势群体，市场不相信我们是老百
姓。为什么几十年来，国家给我们这种感觉：老百姓，没事。恰恰是
共产党的原来立党立国的政策，向着穷人说话，向着无产阶级说话，
但是随着市场经济的发展，我们国家的立党立国的体制已经发生变化
了，实际上是资本说话。我们不是穷人了，我们也不是无产阶级了。
真正很多下岗的，拿低保的，还有那些所谓无家可归的，他们是穷人。
相比较起来，实际上政府没有足够的力量来关照我们。我想告诉大家，
不要以为业主是中国的弱势群体。真的不是。
　　业主占的比例很小。另外是有钱人，是能吃饱饭的人，政府还有
那么多农民问题没解决，还有那么多城市建设问题没解决。大家就讲，
为什么以前政府和开发商勾结起来，其实不是勾结，是政府要政绩，
要城市发展，所以一切政策就倾向开发商，帮着开发商改规划，然后
把房子建起来。那么随着房屋在城市当中的逐渐盖起来，道路都修起
来了，政府现在已经逐渐的把对开发商的支持，实实在在的告诉大家，
已经逐渐转向了对百姓的支持。比如说大量的盖经济适用房。大量的
去解决业主之间的纠纷，包括最高法院出司法解释，以及出物业管理
条例。就是说，政府用完了开发商了，你们就凑合自己发展了，我已
经扶持你们了。现在买房的环境已经比过去好多了。在购房当中，我
建议大家是理性。还有一个是团购，团购是请律师的一个最好办法。
我认为买房子应该找律师，全世界都是这样的。政府和房地产脱钩，
这个时候，整个这个过程，我们在跟发展商博弈，我们真的抗不过它
的。无论它过去是政府，还是纯粹的商业行为，过去是政府，还能有
一些民本的东西，还能有一些照顾小业主的政策上的东西。我们现在
老百姓，没有买房子要找帮手的情况，没有找律师的习惯，另外也确
实是律师的水平太差。律师可能变成了一个聚歼人，帮你促成那块生
意，而不是告诉你这块生意里有什么好处。如果我是一个有良心的律
师，会指出合同这么签下去，你有什么风险。如果你觉得这个风险无
所谓，那你就买。
　　比如说到供气，没写清楚，如果不供气怎么办。我说这里面只写
的入住的时候供气，但是没有写不供气怎么办。如果不供气，开发商
提供煤气罐。开发商不加，但是我还是喜欢这个房子，这就是律师的
职责，律师的职业道德，告诉你这一份文件当中，你有什么风险。而
现在的律师往往不是这样，所以我谈团购。我们为什么要团购，大家
一人出一百块钱，两百块钱，就可以请一个非常好的律师。而且律师
的工作不是在给一个人干，是给一群人干，这个时候律师的责任感及
对个人的形象就特别关心，就不能再糊弄的做事。形成团购最好的办
法就是网络。不光是买房子，形成团购，买装修，都可以。团购是一
个非常有中国特色的东西。因为我们太弱小。但是团购也要注意一个
问题。因为房产是手工产品。每一套房子都有特别的东西，我们不可
能把自己所有的要求都在团购当中解决，但是整个合同相对来说，它
的稳定性能保证。这是我看到很多案例，团购的人，其实获得的保障
是最多的。当然如果团购能够保障的利益。其他非团购的业主，也是
能够保障的。特别在一个项目的公共部分，比方说会所，游泳池，绿
化等，这些公共位置的承诺，对这一群人发展商承诺了，对其他人同
时也承诺了。我觉得是这样的。
　　我想跟大家说，团购是我们特别重要的一个形式。在目前业主和
发展商相比较是弱势的情况下，这是一个特别重要的方面。另外，我
想跟大家谈一下，所谓的投资，在座的可能也有打算投资的。投资就
和普通的买房子完全不一样。你自己有了一套房子住，仍然有闲钱怎
么办？现在买房子也是一个好办法。跟买黄金，买外汇是差不多。但
是有一个问题，中国的房地产，指望它通过买房，然后房价上涨去赚
取差价这种可能性特别小。为什么？我们交易转换手续特别复杂。你
买了一个4000块钱的房子，即便房子涨到5000，对方想买，都没有办
法办理转按揭。中国人有一个毛病，如果这个楼里还有新房，不愿意
从人家手里买房。其实房子真的不是这样的。我在再提醒大家，有投
资意向的人买二手房，房子对于结构来说，没有所谓新旧，而装修新
的就是新的。因为你买房子也是为了出租。你想过，你的租客愿意住
这种旧房。出租人住的全是旧房。所以在这个问题上，自己的观念要
改变一下。买房，我觉得，二手房的投资，我指的二手房是不超过五
年的新楼盘。甚至发展商手里还有房子，为什么这么说呢。这几年以
来，发展商用投资这个概念圈住了很多人。我每次来房展会，我都要
讲，不要去信投资的事。但是仍然有很多人投资。我们见过这样的业
主，把自己所有的钱都压成首付，售楼小姐说，只要你一入住，租金
就够供房。结果他没有租金，售楼小姐说，我当时就是那么一说。这
个时候他非常难过，他就去借钱供一个月的房子，希望这个月能够把
房子租出去。这样的人特别多。随着时间的推移，这样的人，会越来
越多。
　　我们要投资干嘛，就是要乘人之危。买这样人的房子，对他来讲
是一个特别大的包袱。所以在他的面前有两个选择。一个留着这个房
子，继续供5000元。一个是连首付款都不要，胜利大逃亡。我碰到中
国人曾经在美国投资的。他说，我现在这个房子送给谁都行了。因为
如果不送给谁的话，每个月还要供7000～8000元。这两三年，他的供
楼款，首付都不要了。这样的人会越来越多。
　　所以我们可以知道，在发展商交涉的楼盘当中去寻找跳楼人的二
手房。你可能说，你太坏，做生意就是这样的。我觉得，如果想挣钱，
想投资，你就得去找特点。那么现在可能说，老百姓说，买别墅怎么
样，我告诉大家，现在别墅是最高的价格。现在政府又不批地，导致
别墅的开发商把自己的价格又一步的抬高。我觉得，虽然别墅的租金，
可能相对来讲比较高。但是别墅的出租率，没有保障。因为都是外国
人租。这个时候，我建议大家也别买。因为中国这么多年，没有经济
危机也不太正常。如果老百姓手里有钱，我建议大家持币比什么都好。
商铺是直接与整个国家、城市的经济环境相关的。一个商业区域的成
熟，没有几年是不可能的。所谓一铺养三代，那第一代人是很辛苦的，
是拼命把整个这块商业街做起来，然后第二代，第三代才可以躺在这
儿享受。所以我们指望着这一代人就能看到现金回报，我告诉大家，
投资商的风险是巨大的。当然也有可能有些项目是非常好。在1999年
之前，2000年之前，发展商没有认识到商铺价格的时候，底商比一层
还便宜。后来发现，底商有了很大的商业价值的时候，现在一般底商
的价格是两倍或三倍于楼上的房子。这个时候就脱离了价值了。我想
告诉大家，比如说，参考一个商铺的投资价值，一定要看看那个地方
能不能停车。现在平安大道，就是最典型的。平安大道开出来了，终
于临街了，可是你去看看，根本没法儿做生意。要不然就是步行街，
要不然就是不能停车。如果这个地方不能停车。这个商业区就发展不
起来。如果这个商业区是步行街，这个商业街也不能发展起来。我举
一个例子。比如SOHO这样的商业街，如果底下有足够的停车位，上面
大有可能活起来。如果要是一个普通的，你去考察一个项目的时候，
光是非常好的临街的位置而商铺没有地方停车那就很麻烦。
　　咱们国贸的地下停车位是三块，上面停车要10元／小时。国贸的
停车位都不够。为什么国贸能有很多店来这儿做生意，是因为来这儿
买东西的人都是开着车来，才能托起来这个事，如果我们只是想投资
一个小区的底商，只想把小区的住户的生意拿来做，我告诉大家，那
是没生意做。做邻居的生意是很累的。首先得诚信。你万一卖出一听
可乐有毛病，就会拿来换。所以只有按照普通房价格或者略高的价格，
买来自己的房子做一点生意，以补家用，那不是生意。
　　也可能我们中国人懒，觉得一次正确的选择，我能吃一辈子。这
事不可能。所以很多房地产项目，我建议大家，如果现在已经是业主
的，如果房子租得不错，价钱也好。甚至有30%、40％的房屋差价，
加上租金，卖了拿着人民币，研究外汇的人可能会告诉你，人民币比
美元好，等着2008年以后，我们再买房。我个人就等着经济危机的时
候买别墅。我现在不着急，我现在买了别墅，也没有时间住。等我到
了55岁的时候，我相信会有经济危机。我从美国回来，那个地方的别
墅，10万。实际上中国的房地产市场确实太贵了。在这种情况下，我
觉得大家在买别墅，买公寓的时候要特别认清。还有一个是，非常旧
的二手房。其实也有投资的价值。特别是最近，银行对很旧的二手房
的价值的评估，已经回归到市场的水平了。不会再帮着。比如40万的
房子，有的部分业主开出20～30万的价格。这样会导致特别老的房子
的价格往下降。这样的房子有两个投资点，一个是拆迁，我们国贸这
些房子拆迁，大概是6000～7000平米。如果我们早先买了这儿的房子，
可以。你比方说，像电厂那块的房子，拆迁也很高。选择这个房子，
可能要等三五年拆迁。但是拆迁，我觉得，随着国家法律法规的完善。
越来越慢。北京市也好，全国的拆迁脚步会越来越慢。也可能买了房
子，就烂在手里了。它离学校非常近，离大学非常近，离中关村的高
科技园区比较近。甚至离卡拉OK，离桑拿特别近。它的租金回报是相
当高的。不能指望着人来找你买房。这个房有投资价值，一定是你自
己到处去找有投资价值的房子。我们中国人，特别是北京人比较懒。
觉得投资机会会掉在我们脑袋上，真的不会。我们以前买房子是开着
车，沿着三环路，一个一个楼盘去看。然后再买一本书，慢慢看。现
在我们帮着个人顾问这个项目到底值不值得投资。也是拿大量的资料
和周边去看。而那个时候，国家规划都是保密的。现在都公开了。所
以我们要想，研究房地产投资，得踏下心来认真去做。所以今天这席
话是说给少部分人听的。多部分人是想给儿女买房，只要需要尽管买。
你现在没有房子住，如果这个项目合适，离你单位又近，各种条件又
好，又是现房，我觉得，还是应该买房。