外销房特别明显，一房有两证，一个房产证是永久的。一个土地
使用权证，是金色的。是70年或者几十年的。内销房是二证合一，在
房产证上有一个土地标注。在经济适用房当中，你产权的瑕疵就是没
有土地使用权。经济适用房是靠信誉保证，这个房子不拆，但是你别
买卖。剩下的产权状况都是那些中间商，那些销售人员说出来的。什
么小产权，实际上那是居住权，或是租赁权。
　　比如我们某个单位的房子，租给了张三。张三想把这个房子卖了。
它实际上没有权利卖这个房子。它卖的是它的租赁权。这种情况下，
您就要跟这个人签署一个合同。然后到原产权单位办理房屋租赁契约
的过户。实际上，您花钱买的就是一个承租权。至于值不值，你自己
考虑。但是在中国，承租人又和一般的把房子租给人的承租人不同。
在中国由于国家财产租给我们，对承租人，就视为准产权人。将来如
果房改，一定会给承租人。这里面，就有一个优先权。在市场经济当
中，什么都能卖钱。所以租赁的权利卖了钱。然后买这个国有资产的
优先权也卖给你。但是你要认真的了解一下房改政策，如果非单位职
工，还享不享受一些房改的优惠政策，如果你不是，可能就享受不到。
　　原来的房产主是政府，国家机关，所以我想告诉大家，认清一点，
我们花钱，有的时候，买的不是财产，买的是权利，是对一个有形产
品的临时占有。您说的小产权，非常认真的考虑，当然一万两万，值。
但是我要告诉你，你花的钱的实质是什么。你的钱的实质是买来了一
个承租的权利。特别是这种情况下，在交易过程当中，非常容易发生
一个媳妇许两家。我建议大家，一定见了过到你名字下的房产证，或
者承租证，租赁合同再给钱。一定要见到过户以后再给钱。我对于在
座的业主卖房子的时候，一定要见了钱再去帮着过户。一旦过户了，
就转不回来了。一旦你给了钱，如果对方不给你办证，就很难拿这个
钱。尽管对方是违法的。那怎么问，这是不是不可交换的矛盾。花很
少的钱，双方找一个律师事务所，把钱交给律师事务所。这是中介机
构，咱俩商量好了，这个钱15万卖，然后律师事务所跟我签一个合同，
把这个房产证办好了，把这个钱转移过去。我不能反悔。这个时候，
拿房子的那个人也拿不了钱。但律师事务所，能不能骗。这种律师事
务所被监管的非常严，这个时候一般不会骗的。
　　亲戚朋友之间买房，大家最好找一个中间人。我把20万房款交给
你了，如果办不成，再退给你。非常保险。这里面的纠纷太多了。
　　准现房，期房和现房区别
　　现房是有了房产证的。我们说，现房实际上是法律意义上的现房，
所有的手续都是全的。这样的房子买了，就不会有法律上的纠纷，还
有我们老百姓认为的现房，就是看着可以住的房子。但是在法律意义
上不一定是现房。说不一定房地产商没交足够的土地出让金。如果你
关注的是产权证，你一定要看发展商有没有产权证。如果不办房产证，
3％的罚款，这就是现房。如果发展商说，我可以让你住，这样是现
实意义的现房，但不是法律意义的现房。
　　我建议这种现房，大家先给你三千块钱，我先住进去，什么时候
办房产证，大家一起全款。准现房可能就是房子已经盖好了，但是还
没有房产证。这些东西都是商家弄出来的销售方法。
　　产权证上注明成本价格房产证将如何买卖
　　这个实际上是房改的一种产权证，做一个标注，是为了在过户的
时候提醒政府，这种房子不能给它过户。过去，有规则。这种房子买
卖的时候，必须要原单位去出证明。允许买，才可以买。那个时候在
办理这种产权证的时候都有一个成本价购房的一个章。为了提醒房地
产交易部门，在办理过户的时候，你这样一个章，你应该拿原单位证
明，才给你办。但是现在，我手里没有准确的文件，但据我所知，已
经不用了。现在我们拿到央产房的房子，完全可以按照试点价格去销
售。没有人拦着我们。我记得有这样的文件。
　　过户就是换另外一个人，不会因为有这个章会有什么影响。过去
是有影响。因为有这个章，就会说，去原单位开证明，现在政府明白
了，这是几十年的福利，权利都有了。
　　2008年以后房价会不会下调
　　这个不能说。但我觉得，市场一定是这样的。房子总是要有一个
供需矛盾总会发生一个平衡，至于什么时候发生，比如在杭州已经发
现，在南京，由于政策导向已经发生了这样的情况。十万套二手房的
买卖，大概成交只有百分之几。我觉得，北京的房子，跟杭州不一样。
北京的需求量还是特别大。特别是，外地的需求。因为像杭州的房子，
只是杭州人买，或者少量的投机人去买房子，为了赚钱。真正谁天天
去杭州住，但是北京不同，北京是大都市，所以北京的房屋的需求量
还是很大。要不然会拖着这个房价，房价不会掉得很大。在个别楼盘
当中，由于发展商过去的恶意炒作，这个房地产价格是很正常的。
　　所以如果你要是想买大众型的房子，可能降价的可能性就不是很
大。因为现在据我了解，很多外地的来京打工的人，都想买房子，所
以三五十万的房子，要说降价，我觉得，不会。因为这部分房子，炒
的人很少。真正有投资机会的，是那些炒的房子，他们会降价。过去
卖到一万，一万以上的这些房子，它实际上与他的价值是背离的。
　　银行提高贷款利率将对房价有什么影响
　　银行提高贷款利率，对房价不会产生直接的影响，只是会对房地
产商，对整个老百姓买房的冲动会起到特别巨大的抑制作用。买房人
少了，使得房产价格下降。并不是因为银行提供利息高才下降，是没
人买房子了。这个市场的供需矛盾就解决了。过去的政府在调控市场
的时候，会跟开发商说，你这个房子只能卖三千，会用行政的手段干
预市场，现在政府已经不用这种办法了。而是用宏观的办法去调整一
点利率，来影响供需矛盾。来抑制这些泡沫。所以提高贷款利率，一
定会在心理上，阻碍很多想买房的人，或者是最后导致发展商的房子
卖不出去。那就自然降价了。
　　物业税的问题
　　我们专门考察了一下物业管理的情况。为什么美国没有。我看了
一下美国的物业税的税单。美国的政府，其实是挺好的一个政府。特
别透明。所有的老百姓，都可以看美国国会联邦的预算，你也可以看
区政府的预算。税单的背面就是这个税用到哪儿了，30％用于消防、
道路。60％用于学校，非常有意思。
　　那么我们国家土地出让金是什么东西。土地出让金就是国家这一
块土地70年的使用费。然后这一届政府就一次性地把这块土地70年的
使用费都拿走了，然后用于修路，搞他们的政绩。一届政府4年，现
在这个政府怎么办呢？您把北京市三环以里的土地都卖了。下一届政
府没法儿办了，就得卖四环以外的土地。这样就造成很短的时间就会
把土地的价值一项都花费掉。所以咱们国家不允许这么交土地出让金，
而把土地出让金分70年，以物业税的形式一年年交，防止这一届政府
卖5万平米的地。
　　物业税实际是一种土地出让金逐年收取的情况。作为老百姓来讲，
有什么好处，肯定是降低了购房的门槛，但是使用费就高了。过去一
平方米的使用金是2000块钱人民币，现在这2000块钱政府要每年收。
自然，就会每年收一点。那就比现在我们要住房的成本高了。另外，
我想告诉大家，政府不傻，先交70年一平米，给我2000。如果70年，
每年交，就不可能把2000除70。因为我们在财务当中，大家都明白，
有一个远期竞线值的问题。按照正常的通货膨胀率，政府有一个算法。
所以政府在70年的土地出让金的计算上，就会用远期的值除每年应该
交的钱。就是说，我们现在交给政府一千块钱，或者跟政府商量，70
年分期交。政府说行。那你一年就不能按照1000除70，得按照10000
除70。所以我们楼的使用成本会比现在高很多。我为什么刚才谈到国
外的物业税，大概是物业管理费。因为国外土地的所有权是私人的。
政府除了收很少量的土地税以外，这个相当于咱们的土地出让金，剩
下的大量的都是用于社区的建设。包括能源、道路、绿化，公共区域
的绿化的管理。所以在美国的物业税，其中含有的类似中国物业税的
部分。美国的房子很少有公寓。这个时候共有财产掌握在政府手里。
所以政府用交税的形式来向业主收取。在这种情况下，我告诉大家，
已经买房的人，不用担心，物业税变了，会收我们的税。不会，因为
我们物业税改革的基础是想把土地出让金一次性收取，变成逐年收取，
让政府的财政预算有一个逐年稳定的收入。而不是今年有一大笔收入，
明年没有。
　　北京三环以内没什么土地可卖了。所以在这种情况下，是用土地
税的办法来收取土地使用金。投资不就是这个吗。人家甩掉的，不要
的东西你要，那还有什么投资价值。所以去找这个机会。